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空室長期化の意外な理由。大手客付会社に募集をお願いする方法

岡元公夫さん_画像 第96話

今年もあとわずかですね。年を越して間もなく、不動産賃貸業界は繁忙期に入ります。

ここ数年、新築のアパート・マンションが増え、全国的に空室率が上昇する中、どのようにして高稼働率を維持していくか。周辺の他人の物件が空室ばかりでも、自分の物件を満室に近づけるためにはどうすればよいか? その為に、大家の立場で、何ができるか?

客付会社さんの現場の担当の方々とのやりとりなど、この一年の私の実体験と反省をまじえて説明します。

■ 本当に広く募集されているか?

私は、自分が所有している物件と、私の経営する不動産会社が他の大家さんから管理を受託している物件を合わせて数百室を管理しています。

実際の業務については、スタッフやチームの外注先などに任せるところも多いですが、管理物件の状況は私自身が全てチェックしていて、特に空室については細心の注意を払っています。

1カ月以上空室で、入居申し込みが入らないと、ストレスが溜まってきます。今年は、いくつかの物件で2カ月以上反響が少なく、入居申し込みのない物件がありました。

それらの物件は、周辺の他の物件と差別化できるアピールポイントがあったので、募集開始直後は家賃を高めに設定し、その後、反響が少なかったので、しばらくして募集家賃を下げました。

家賃値下げ後、数週間経ち、空室期間が長くなったので、テコ入れ策を検討する為に周辺の競合物件の調査をしました。その過程で確認したところ、長く空いている部屋はポータルサイトで値下げ前の家賃で出ていたり、掲載自体がされていないことがわかりました。

私の会社が管理している物件は、入居希望者さんに直接客付けすることはせず、地元の客付会社さんなどと連携しています。なので直接、賃貸募集ポータルサイトに物件情報を掲載することはありません。

レインズ上は、当然に賃貸条件を変更していましたが、客付業者さんに賃貸条件の変更が数週間の間、周知されていなかったのです。

すぐに、その物件の近隣の客付業者さんに直接連絡を取り、募集条件を変更してもらいました。すると、ほどなく入居申し込みが入りました。

最近の入居者さんは、スマホだけで新居を探して、それだけで気に入った物件に入居を決めることが多くなってきました。今は、どれだけ多くの募集ポータルサイトに掲載されて多くの人の目にとまるか、そして、最新の情報で掲載されているかが重要です。

入居募集中の部屋がある方は必ず、自分の物件の空室情報が、多くのポータルサイトに掲載されているか。また、最新の情報に更新されているかチェックしましょう。

そして、情報が間違っていたのなら、修正してもらうように、また、掲載されていないなら掲載してくれるように、自主管理なら直接、管理委託物件なら管理会社を通して、依頼しましょう。

ただ、入居者募集ポータルサイトに掲載されていない物件の掲載を客付業者さんに依頼する時に、気を付けなければならないことがあります。

それは、客付会社さんはポータルサイトに掲載する時や反響があった時に費用が掛かることです。ですので、掲載しても成約が見込めないと思われる物件は、依頼しても掲載してくれないことがあるのです。

ですから、募集を依頼する前に、アピールポイントのある魅力的な部屋を作ることに努めることが大事です。そうでないと、今後はポータルサイトに載るというスタートラインにさえ立てなくなるかもしれません。

■ 管理会社経由では入居者募集してくれない大手客付会社で募集してもらう方法

大手客付業者さんの中には、管理会社が大家さんから管理を委託されている物件を取り扱わず、大家さんから直接客付けを依頼された物件しか入居者募集をしないケースがあります。

その会社の経営方針ですから、「 けしからん! 」などと思っていても仕方ありません。自分の物件の近隣の客付会社さんが、管理会社経由の物件を取り扱わない方針のところしかなくて、自分が自主管理しておらず、管理会社に管理を委託している場合は目もあてられない状況になるかもしれません。

私の会社が他の大家さんから管理受託している物件でも、当初募集してもらえないことがありました。ただ、私は元々自主管理大家で、管理会社経由では入居者募集してくれない客付会社の別の店の営業スタッフと日々直接交流しています。

彼等との交流を通じて、管理会社経由の物件を通常は入居者募集してくれない客付会社で募集してもらうには、どうすればいいかがわかりました。

それは、大家さんが管理会社に管理を依頼する際の「 管理委託契約 」を「 サブリース契約 」の形式に変えることです。。

「 サブリース 」というと、毎月の手取り家賃が減るのではないかと考える方が多いかもしれませんが、私の会社が使っているサブリースは、「 空室保証及び滞納保証のないサブリース 」です。

この内容ですと、大家さんは収入面で管理委託契約と変わらないようにすることができます。そして、サブリースであれば、管理会社が客付業者にとって貸主( =大家 )になるため、大手客付業者が客付けしてくれるようになるのです

このように、空室がある場合にはその理由を徹底的に調査し、それに合わせた対応をすることで、空室率が改善することがあります。皆さんも今ある空室を年明けの繁忙期に確実に決められるよう、打てる手は今のうちに打っておきましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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