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4室の築古アパートを90万円で買えた理由。「ファーストコール」される大家であれ

オロゴンさん_画像 オロゴンさん 第4話

2021/4/13 掲載

今回は、不動産のお話です。先日、友人で自主管理&ドミナント戦略でセミリタイアを果たしたうえちんさんの大家列伝が掲載されました。

参照:うえちんさんの大家列伝

実は私もライターとして関わらせていただいたのですが、個人的には、空室を埋める際のコツとして「 客付業者さんに紹介してもらう優先順位を上げる 」のが大事だという内容が特に勉強になりました。

そして、これは物件を購入する際も同じだな、と感じる出来事が自分にも最近あったことを思い出しました。昨年末に4室の築古のアパートを90万円という超破格で購入することに成功した時の話です。

建物

■ 格安物件を紹介された経緯

この物件は築40年以上、全部屋空室で、お風呂の給湯器は全滅、トイレは和式といった状態です。しかし、キレイにリフォームして直すことができれば、1部屋3万円以上は確実に取れると見込んでいます。修繕に多少のコストはかかりますが、個人的には「 勝ち確定 」の物件だと確信しています。

この物件の話を持ってきてくれたのは、通常は新築マイホームなどを中心に売買を行っている業者H社でした。僕にとって初めての物件である1軒目のボロ戸建を紹介してくれて、そこからお付き合いがある業者さんです。

※一軒目については大家列伝を参照願います。

新築マイホームを中心にあつかう大手フランチャイズ系の不動産屋さんで、収益物件の取り扱い自体があまりないのですが、折込チラシなどの広告を積極的に打っている為、地主さんから所有している不動産の売却・整理をまとめて依頼されることがあるのだそうです。

この物件の売主さんは、少し離れたエリアの地主さんでした。かなりご高齢で、資産の整理は娘さんが中心に進めていました。娘さんはアパート運営の経験もなく、管理を任せている近くの不動産業者に、全空の状況にもかかわらず、毎月の管理料を支払い続けている状況でした。

毎年の固定資産税も負担になり、ご家族にとってこのアパートは完全に「 負の遺産 」になることが目に見えていたのです。

H社は娘さんから相談を受け、地主さんがたくさん保有している土地の中から、解体してマイホームが建てられそうな古家や更地は自分たちで取り扱うことにしましたが、エリアも離れたこのアパートについては手に余ったようです。

とは言っても、「 この物件だけは別の業者をあたってください 」というのも何となく感じが悪い。そんな時、築古の戸建を過去に購入し、再生して運営している僕のことを思い出してくれたようなのです。

H社の担当はマイホームばかり取り扱っているので、収益物件の査定方法も詳しくなく、「 オロゴンさんが値段を付けてくれませんか。それで話を持っていってみます 」といった具合に、話がトントンと進みました。

H社も、通常は別業者に紹介しそうなものですが、これまでのボロ戸建の取引で僕が文句も言わず、嬉しそうに入居報告をしていたのが印象に残っていたのかもしれません。今回の話は、売主さんもH社も僕も、三者がみんなハッピーな取引になったと思います。

ネットで物件を検索する際も、取り扱っている業者さんがどんな物件が得意な業者さんかを意識しながら探してみることが大事だなと感じました。

■ いかにして不動産業者の「 ファーストコール 」の相手になるか

不動産はやることの幅が広い分、得意なジャンル・不得意なジャンルがはっきりしていることが、業界経験のない僕にもだんだんと分かってきました。こんなところにも「 歪み 」が存在しているのです。

たとえば、収益物件専門の業者さんは、取り扱う収益物件も多いですから、水面下の情報もたくさん集まっており、査定や融資付けも得意にしているはずです。

その代わり、彼らの手元にある顧客リストにはたくさんの洗練された投資家が名を連ねていると想像できます。

そういう業者さんが、良い物件が出てきたときに、一番最初に声をかける、いわゆる「 ファーストコール 」をするのは、僕のような新参者の築古大家ではなく、お医者さんや高スペックなサラリーマンの方とかベテランの投資家さんでしょう。

僕は低属性の自営業者で実績もありませんから、そんなリストの行列のうしろの方に並んで、口を開けて待っていても、下手したら一生、物件は回ってこなさそうです。

ネットで検索しても自分が欲しい物件がなかなかヒットしないときは、自分の立ち位置・持っているカードを見つめなおして、業者さんからのファーストコールをもらうためにはどうしたらいいか、どんな業者さんと付き合うのがいいかを再考して作戦を組み立ててみるのも良いのではないでしょうか。

僕も最近、1棟モノを探し続けていますが、ネットで問い合わせや資料請求をしているのは収益専門の業者さんが多いことに気づきました。メールマガジンなどで画一的な情報はもらえても、今回のようにファーストコールをもらえたことはありません。

自分がお客さんではなく、営業マンになったつもりで活動しなければな、と改めて反省しました。幸いにも、健美家で物件を検索すれば、営業マンである僕の「 営業リスト 」( 業者さんの問合わせ先 )はすぐに出てくるのです。

ネットで長く掲載され続けている訳アリっぽい物件の話を聞きに行ったり、町外れでおじいちゃんが一人でやってるような不動産屋さんに突撃訪問してみたり、僕のような零細大家を「 ファーストコール大家 」として扱ってくれるパートナー探しの営業活動を増やしていくことを決意しました。

プロフィール

■ オロゴンさん

オロゴンさん

不動産投資家
福岡在住

ツイッター:@orogongon
Voicy:オロゴンクエスト


■ 主な経歴

□198×年
九州某所に誕生

□199×年
私立中高一貫校で勉学に励む

□200×年
大学(法学部)進学と同時に上京

□200×年
都市銀行に就職
30才で年収1千万円を超えるが、労働時間が長くやりがいも感じられない日々を送る

□201×年
都市銀行を退社
妻と自分の出身地に近い福岡へ移住

□201×年
人材派遣業の雇われ社長となる
週末を利用して副業で月10万円前後を得る

□2018年
雇われ社長を辞めて、フリーランスとなる
ツイッターをスタート
サウザーさんの影響で不動産投資の勉強を開始

  • 約50棟を見た後、80万円の戸建てを購入(売却済み)

□2019年
法人を設立(2戸目以降は法人で購入)

  • 戸建を100万円で購入
    →6万円で賃貸後、火災で消失
  • 戸建を50万円で購入
    →3.4万円で賃貸中
  • 長屋を20万円で購入
    →4.3万円で賃貸中
  • 戸建を25万円で購入
    →3万円で賃貸中
  • 戸建を50万円で購入
    →3.8万円で賃貸中
  • 長屋を80万円で購入
    →約4万円で賃貸中

Voicyをスタート
アルバイトの人を雇って、DIYのスピードアップを図る

□2020年
  • 戸建2件+月極P4台を140万円で購入
    →計6万円で賃貸中
  • 戸建を20万円もらって取得
    →3.8万円で賃貸中
  • 戸建を150万円で購入
    →5.4万円で賃貸中
  • 戸建を38万円で購入
    →3.5万円で賃貸中
  • 戸建を10万円で購入
    →2.6万円で賃貸中
  • その他に、戸建て3軒とAP1棟を取得

全国の大家さんとオン・オフで交流を深める
規模拡大のため銀行回りを開始

□2021年
1棟物を購入予定


■ 著書


「 サイフの穴をふさぐには? 」

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