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不動産投資家が運転資金を借りるには?不動産融資にくわしい銀行員は少数派。

オロゴンさん_画像 オロゴンさん 第41話 著者のプロフィールを見る

2024/5/27 掲載

こんにちは。オロゴンです。
前回のコラムでは、そもそも運転資金とは何かということや、建設会社が資金繰り倒産する仕組みについて、元銀行員の目線からお話しました。

大家さんにとって「運転資金」と言えば、無担保で融資してもらえるお金、くらいのイメージかもしれませんが、前回のコラムで話した通り、運転資金とはビジネスを回していくために必須のお金という意味があるわけです。

車にとってのガソリンのようなもので、多くの業種において、この運転資金がなければビジネスができません。そういう意味で、銀行・金融は一種の社会インフラと言えるわけですね。

銀行にとって取り扱う案件の多くは、この運転資金の融資になります。担保を取らない、いわゆる信用貸しになるケースも多く、銀行員は決算書分析やビジネスモデルの精査など、企業が倒産しないかどうかを見抜く目を日夜養うことに心血を注いでいます。

収益物件に対する融資は、件数ベースでみると実は少数派ということもあります。大家のみなさんも銀行員に対して、不動産にやる気がないと感じたり、支店長クラスしか不動産のことわかっていないと不満を感じたりした経験があるかもしれません。

つまり、ここで言いたいのは、「銀行員全員が不動産融資のプロではない」ということです。むしろニッチな案件なので、担当者によって経験値が大きく異なるのが、収益物件へのプロパー融資なのです。

アパートローンなどのパッケージ商品はマニュアルや条件が明確になっており比較的やりやすいですが、住宅ローンに比べると圧倒的に少数で、これもまた経験値高はバラバラだったりします。

■不動産融資に積極的ではない銀行員が融資を断る際の2つのパターン

かく言う僕自身も、収益物件へのプロパー融資は、同じチームの先輩の稟議起案を手伝ったことがあるくらいで直接的に取り組んだ経験はありません。

一方で銀行員の立場としては、融資の打診を受けた際に、「私は不動産への融資にあまり詳しくないので、対応できません」とはなかなか表立って言えない実情があります。

正式に融資を断る(=謝絶)という行為は企業の運命を左右しかねないので、社内での取り扱いも案外重いのです。僕のいた銀行では、担当者個人の判断で融資を謝絶することは厳禁でした。

そうなってくると、不動産融資に自信のない担当者は、以下の2パターンの行動に出ます。

①何とか理由をつけてのらりくらり、融資の申出を正式には受け付けない
②詳しい上司や本部の人間と一緒に案件に取り組む

おそらく現実的には多くは①のパターンになるのではないかと思います。たくさん業務を抱えている中で、不慣れな案件に取り組む時間が取れない・・・。

そうなると、「御社の現在の状況ではなかなか厳しいと思います」とか「不動産、最近なかなか難しいんですよね」そういう言い回しで、けん制してくるパターンが多いのではないかと想像します。

■担当者の経験値に大きく左右される不動産への融資

SNS上には「〇〇銀行の融資が閉じた」「・・渋い」「・・不動産にやる気がない」という情報が飛び交っていますが、このようなネガティブな対応をされるのには前述のような、担当者の不動産経験値ややる気も大きく影響してくるわけです。

担当者の属人性に大きく左右されることに加え、大家さん各人の属性や決算書にも違いがあるため、出回る情報を鵜呑みにせず、ひとつの参考情報とするくらいが良いと思います。(もちろん銀行全体の経営方針で、収益物件向けの融資が閉じる事は大いにありえます)

どうしても気になるのなら、担当者に直接「それは〇〇さんの意見なのか、〇〇銀行全体としての総意なのか」をイヤミな感じではなく、サラっと聞いてみても良いでしょう。

パターン②のように前向きに取り組んでくれる担当者に出会えればラッキーです。その出会いを大切にされた方が良いと思います!

収益物件への融資には、担当者にとっても大きなメリットがあります。担保がガッチリ取れる上に金額ボリュームが大きい、という点です。

意外かもしれませんが、法人融資における銀行間の競争はなかなか熾烈で、会社の大小を問わず優良企業に対する融資は「どうか当行で借りていただけませんか?」というスタンスになっていきます。(僕も、何度土下座営業をしたことか・・)

そうなってくると、担保を取らないのは当たり前、金利も他行と競うように安くなっていくわけです。(逆に言えば、大家さんの法人もこのステージを目指すのが正解ということになります)

担当者にもそれぞれノルマ(目標といったり予算といったり)がありますから、下手すれば1年のノルマを一撃の実行で終わらせることができる不動産への融資は非常に魅力的なのです。

ですから、うまく成果を上げて、一度味を占めた担当者は、「不動産融資→営業成績良好」を繰り返し、その好循環ループで不動産にさらに詳しくなっていくという傾向がみられます。

■大家さんが運転資金を借りるにはどうすれば良い?

少し話がそれましたが、本来 大家業に必要がないとされる「運転資金」を大家さんが借りるにはどうすればいいのでしょうか。確実に借りられることを保証するものではありませんが、考え方としてご参考ください。

運転資金は、商売をする際に必須ともいえる、「仕入れから売上入金までの間に、必要となるお金」を指します。この考え方は感覚的にすべての銀行員の頭の中にあるものですから、収益物件よりも取り組むハードルは低いケースが多いと思います。

そこで、今の自分のビジネスモデルの中で、「売上が入って来るまでの間に必要となる経費」を運転資金として取り扱えないかを考えてみます。

例えば、築古物件を購入してDIYリフォームをしていれば、資材・備品などの細々とした買い物がそれなりの出費になります。物件に紐付く工事資金は、本来は設備の一部としてまとめて融資すべきですが、タイミングの問題なので、それが難しいこともあります。

前もって予想しにくい経費や、細かくていちいち計算していられない必要経費がそれなりにあることが証明できれば、「商売に必要なお金」=運転資金 という案件の組み立てができるかもしれません。ステージングや家具家電設置物件も同様の考え方ができそうです。

■手元資金を厚くするためという目的もアリ

僕が銀行員の頃、不動産業者に対する運転資金を融資する際に、「手元の流動性の確保」という名目をよくつかっていました。これは簡単にいうと、手元にあるキャッシュを厚くするための資金です。

不動産投資家のみなさんなら、物件購入(買付)の際、現金決済にすることがいかに有利かをご存知かと思います。そのように、自社にとって有利な条件で仕入れをおこなうために、キャッシュを分厚くすることも「商売で必須のカネ」=運転資金 という整理で融資していたケースがそれなりに多かったです。

自分の状況を振り返ってみて、説明がつきそうな状況であれば、ぜひ銀行の担当者に運転資金の相談をしてみてください。稟議を書いて上司や本部に説明するのは、なんだかんだ銀行の担当者ですので、まずは一度、相談してみることをオススメします。

こちら側でどれだけキレイで立派な資料を作ったとしても、担当者にやる気がなければ残念ながら紙切れになってしまいますので・・。

なんといっても一番大事なことは、経営者自身が「不動産賃貸業に原則、運転資金は必要ないことは理解しているが、当社としては〇〇な理由でキャッシュを必要としている」とロジカルに説明できることではないかと思います。

いつの日か、銀行側から「社長、運転資金でも何でも良いのでとにかく借りてください!」と向こうから頼まれるようになれることを夢見て、一歩ずつ進んでいきましょうw

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

オロゴンさん

オロゴンさんおろごん

不動産投資家
福岡在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □198×年
    九州某所に誕生

    □199×年
    私立中高一貫校で勉学に励む

    □200×年
    大学(法学部)進学と同時に上京

    □200×年
    都市銀行に就職
    30才で年収1千万円を超えるが、労働時間が長くやりがいも感じられない日々を送る

    □201×年
    都市銀行を退社
    妻と自分の出身地に近い福岡へ移住

    □201×年
    人材派遣業の雇われ社長となる
    週末を利用して副業で月10万円前後を得る

    □2018年
    雇われ社長を辞めて、フリーランスとなる
    ツイッターをスタート
    サウザーさんの影響で不動産投資の勉強を開始

    約50棟を見た後、80万円の戸建てを購入(売却済み)

    □2019年
    法人を設立(2戸目以降は法人で購入)

    Voicyをスタート
    アルバイトの人を雇って、DIYのスピードアップを図る

    □2020年
    全国の大家さんとオン・オフで交流を深める
    規模拡大のため銀行回りを開始
不動産投資歴
  • □2018年
    戸建を80万円で購入(売却済み)

    □2019年
    (2戸目以降は法人で購入)
    戸建を100万円で購入
    →6万円で賃貸後、火災で消失
    戸建を50万円で購入
    →3.4万円で賃貸中
    長屋を20万円で購入
    →4.3万円で賃貸中
    戸建を25万円で購入
    →3万円で賃貸中
    戸建を50万円で購入
    →3.8万円で賃貸中
    長屋を80万円で購入
    →約4万円で賃貸中

    □2020年
    戸建2件+月極P4台を140万円で購入
    →計6万円で賃貸中
    戸建を20万円もらって取得
    →3.8万円で賃貸中
    戸建を150万円で購入
    →5.4万円で賃貸中
    戸建を38万円で購入
    →3.5万円で賃貸中
    戸建を10万円で購入
    →2.6万円で賃貸中
    その他にも少額物件を購入

    □2021年
    少額物件を購入

    □2022年
    戸建15戸とアパート1棟、計19室を保有

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