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入居者からの突然の「トイレが詰まった!」への対応策

オロゴンさん_画像 オロゴンさん 第7話 著者のプロフィールを見る

2021/7/7 掲載

先日、自主管理している戸建の入居者から突然に「 トイレが詰まってどうにもならない!」と悲痛なSOSの電話がありました。

突発的かつ緊急性が高いうえに未経験のトラブルで、何から手を付けていいのかわからず、なかなか焦りました。水回りなどのライフラインが使えなくなってしまうと、住宅は唐突に住まいとしての価値を失うということを実感しました。

初心者大家さんが、あらかじめ知っておけば初動の参考になるかと思い、こちらのコラムで僕が調べたことや対応策をシェアしたいと思います。

なお、内容が内容だけに、お食事中・お食事前の方は、支障のなさそうなタイミングにまたこちらのページを開いていただければと思います( 笑 )。

■ そもそもどこが詰まっているかで対処が変わる

僕もトラブルが起きるまで知らなかったのですが、下水は下図のように、トイレから一旦 「 汚水桝( マス )」というメンテナンス用のマスを経由して、下水管本管に流れ込む仕組みになっていることが多いようです。

トイレの排水解説図

したがってトイレが詰まる場合は、大きく以下の2箇所に分類されます。

  • ① トイレから汚水マス  までの間
  • ② 汚水マスから本下水管 までの間

①の場合なら、素人でも対処のしようがあると思いますが、②になると、専用の道具が必要になるし、プロの業者さんにお願いせざるを得ないと思います。

僕の物件のトラブルは、どうやら②の方だったようで、便利屋さんに庭の汚水桝を確認してもらったところ、本下水管の方へ汚水が流れ込んでいる気配がなく、汚水桝は今にも溢れそうな状態になっていました。

■ 業者じゃなくてもできる対応策

現地で汚水マスを確認してもらうまでは、①と②のどちらの状況か分からなかったので、①のつまり解消方法についてもひととおり調べました。

①の場合は、パイプが詰まってしまっていることが原因ですから、通称スッポン、パッコンバーなどと呼ばれるラバーカップで、つまりを解消するのがメインの解決策となります。

ラバーカップ

ネットやYoutubeで効果的な使用法などがまとめられているので、実際に使用する前には参考にしてみてください。ラバーカップは、100円均一でも購入可能なので、シンプルな詰まりなら、人件費を考えなければ100円で解決することができます。

また、いたずらピーナッツさん が、500mlのペットボトルでも応急処置ができる方法をツイッターで紹介してくれていました。入居者さんと直接連絡が取れれば、応急処置の方法を直接伝えて、試してもらうのも良さそうです。

いたずらピーナッツさんのツイッター画像
( 画像をクリックすると ツイッターに飛びます )

プロの水道屋さんは、駆けつけてすぐラバーカップのようなシンプルな器具で一瞬で直してしまうと、料金の支払いを渋るお客さんが出てくることがあるそうで、あえて写真のようなポンプを使ったりもするようです。

ポンプ使用例

今回のトラブルにあたり、Amazonを検索してみたところ、他にもさまざまな便利そうなツールがあることを知りました。トイレ詰まりが頻繁に発生する入居者さんにはいっそのことプレゼントしてしまう、あらかじめ物件に配置しておく、という手もありますね。

Amazonで買える便利ツール

■ 市の指定業者を使えば、ボッタクリの可能性は下がる

僕の物件の場合は、②であることを確認したため、次にやるべきことは業者探しです。よく「 水漏れトラブル 0120-◯◯◯ 」みたいなマグネット広告がポストに投げ込まれ、冷蔵庫に貼ってある方も多いと思いますが、そういう業者は、緊急性が高いのをいいことに費用をふっかけてきて、後にトラブルになる事例も少なくないと聞きます。

そこで、私は地域の指定工事業者にお願いすることにしました。指定工事業者とは、法律法令に定められた基準で適切に施工できると各自治体に認められた水道工事の業者のことです。自治体から認可を受けている業者ですので、ボッタクリなどの不当な請求をするなど悪質な営業活動をやっている業者は少ないはずです。

だいたい「 ◯◯市 水道 指定工事業者 」などと検索すると、市区町村のホームページなどに業者一覧リストが掲載されています。

排水設備指定工事店一覧

今回はその中から、物件に一番近い業者さんに現地調査と見積を依頼しました。

■ 翌日には高圧洗浄でつまり解決

ありがたいことに業者さんの動きはなかなか早く、一晩明けた朝一番には現場に駆けつけてくれました。調査見積後、その日の午後には、高圧洗浄車を持ってきて、洗浄をしてくれました。ひとまず、これでなんとかトイレの詰まりを解消することができました。

高圧洗浄車-1
高圧洗浄車-2

詰まりの原因は特定できず、本下水につながる配管の勾配が地盤沈下で少しゆるくなってしまっているという構造上の問題もあったようなので、今回は僕の方で費用負担しました。( 約3万円 )

■ 詰まりが起きる主な原因

今回の詰まりの原因ははっきりとしませんでしたが、業者さんによると、以下のような原因があるようです。

  • ① トイレットペーパーの使いすぎ
  • ② 生理用ナプキン・おもちゃ等の異物を流す
  • ③ 水に溶けるティッシュペーパーやお掃除シート( 特に100均 )が詰まる

最近は、特に③が多いそうです。水流が多ければ、問題なく流れる紙類が、節水トイレの普及の影響もあり、少しずつ管に滞留し詰まってしまうのだとか・・・。

■ 再発防止策として、入居者さんにご協力を依頼

この物件は、配管の勾配がゆるくなっていてそもそもの排水能力が弱まっていることから、今後の再発防止策として、入居者さんには以下のお願いをしました。

  • ① お掃除シート等を含め、トイレットペーパー以外のものは流さない
  • ② 水を十分に流してもらうよう依頼( 小の時でも「 大 」で流水、用便中2回流す、等 )

なお、②は水道代金が上がってしまうことを考慮して、家賃を500円下げることで対応しました。

■ まとめ

今回のトラブルは、文字でまとめるとあっさりしたものなのですが、入居者の方は明らかに苛立っていましたし、とにかく時間との勝負ということで、なかなか心臓に悪かったです。当然ですが、自主管理にはこうした突発的なトラブルがつきものだということを痛感させられました。

また、今回の件では、大家仲間と作ったグループチャットで、タイムリーな助言をもらえたことで本当に助けられました。初心者の方ほど、リアルタイムに相談できる大家仲間を作りましょう。必ず「 三人寄れば文殊の知恵 」を実感できるはずです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ オロゴンさん

オロゴンさん

不動産投資家
福岡在住

ツイッター:@orogongon
Voicy:オロゴンクエスト


■ 主な経歴

□198×年
九州某所に誕生

□199×年
私立中高一貫校で勉学に励む

□200×年
大学(法学部)進学と同時に上京

□200×年
都市銀行に就職
30才で年収1千万円を超えるが、労働時間が長くやりがいも感じられない日々を送る

□201×年
都市銀行を退社
妻と自分の出身地に近い福岡へ移住

□201×年
人材派遣業の雇われ社長となる
週末を利用して副業で月10万円前後を得る

□2018年
雇われ社長を辞めて、フリーランスとなる
ツイッターをスタート
サウザーさんの影響で不動産投資の勉強を開始

  • 約50棟を見た後、80万円の戸建てを購入(売却済み)

□2019年
法人を設立(2戸目以降は法人で購入)

  • 戸建を100万円で購入
    →6万円で賃貸後、火災で消失
  • 戸建を50万円で購入
    →3.4万円で賃貸中
  • 長屋を20万円で購入
    →4.3万円で賃貸中
  • 戸建を25万円で購入
    →3万円で賃貸中
  • 戸建を50万円で購入
    →3.8万円で賃貸中
  • 長屋を80万円で購入
    →約4万円で賃貸中

Voicyをスタート
アルバイトの人を雇って、DIYのスピードアップを図る

□2020年

  • 戸建2件+月極P4台を140万円で購入
    →計6万円で賃貸中
  • 戸建を20万円もらって取得
    →3.8万円で賃貸中
  • 戸建を150万円で購入
    →5.4万円で賃貸中
  • 戸建を38万円で購入
    →3.5万円で賃貸中
  • 戸建を10万円で購入
    →2.6万円で賃貸中
  • その他に、戸建て3軒とAP1棟を取得

全国の大家さんとオン・オフで交流を深める
規模拡大のため銀行回りを開始

□2021年
1棟物を購入予定


■ 著書

オロゴンさん:著書-1
サイフの穴をふさぐには?

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