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【レッド吉田:第1回】「1棟目のアパートは失敗だった」と思う理由は何ですか?

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×レッド吉田さん_画像


不動産投資未経験のザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載「 教えて! 不動産投資 」。初回は、加藤さんが事務所の先輩であるレッド吉田さんに、「 不動産投資を始めてよかった? 」等の率直な質問をぶつけました。

すると意外にも、レッドさんから、「 1棟目のアパートは失敗だった 」という反省が飛び出して・・・。すでに売却済という1棟目のアパートについて、レッドさんはどう失敗し、何を反省したのか? 気になる対談が始まりました・・・。



■ 一棟目のアパートは失敗だった。


加藤君、今日はよろしくね。えー、健美家のコラム読者の皆さんに説明すると、ここにいるザブングルの加藤君は僕の事務所の後輩です。加藤君から私の不動産投資の話を聞いてみたいというリクエストがあり、今回の対談をすることになりました。あれ、加藤君、緊張してる?




あ、はい!皆さま、はじめまして。ザブングルの加藤です。自分は収益物件をひとつも持っていない素人ですが、息子も2人いますし、お金のことはきちんと勉強したいと思っていました。本日は、よろしくお願いします!

いきなりですが、レッドさんは正直な話、不動産投資を始めてよかったですか? 僕はすごく興味はあるけど、できるかわからないからな〜っていう感じです。そもそも、どうして不動産投資を始めたんですか?



不動産投資はね、オレはやってよかったし、興味があるなら、やった方がいいと思うよ。オレが始めたきっかけはね、京都から上京して一人暮らしを始めたとき、家賃ってもったいないなって思ったの。入居者が毎月お金を支払っても儲かるのは大家さんばっかり。そこに理不尽さを感じつつ、オレもいつか大家になりたいって思った。

そうしたら、7年くらい前に、パパ友のつながりで不動産投資家として活躍している方を紹介されてさ。その人にサポートしてもらう形で2011年前に1棟目のアパートを建てたの。だけど、これは去年、売却した。正直、この物件は失敗だったと今は思ってるんだよね。


え!? そうなんですか? でも、損は出なかったんですよね。


うん。今って都内の土地や建物の価格が上がっているでしょ。その流れに乗って、お金持ちの方に買っていただけたから、損はなかった。だけどそれは結果論であって、トータルで見れば、軽率だったなあって反省してる。

ザックリいうと、土地が8,300万円、建物が6,000万円の合計1億5,000万円くらいのローンを金利4.5%で30年返済という借り方をしたの。フルローンで。

利回りは6%台だからギリギリだよね。それなのに、当時は「 不動産投資って、みんな、こんなもんなのかな 」と思っていて、リスクがまったくわかっていなかった。


騙されたっていうことですか?


いやいや、それは違う。教えてくれた方は、メンターとして熱心にやってくれた。土地だって駅から近くて、相場より安い場所を探して、紹介してくれたし。本当にオレに儲けて欲しいと思ってくれていたと思う。

実際、土地を現金で買うとか、頭金をきちんと入れられるお金持ちがここにアパートを建てていたら、なんの問題もなかったと思うよ。いけなかったのは、オレが無知だったこと

その人のチームは分業制で、融資付けは別の有能な方が担当してくれたの。金額が大きい事もあって、いくつも断られたんだけど、この方ががんばってくれて、とうとうS銀行で融資をつけてきてくれたんだよね。


それは、いいことじゃないんですか?


うん、融資がついたってきいたときは、嬉しかった。「 オレも大家だ! 家賃収入だ! 」って。でも、融資をつけてくれた担当者の方って、融資を通すのが仕事で、事業全体を見てくれるわけじゃないからね。

逆に、メンターは土地を探したり建物を造ったりするところはプロだけど、それ以外のところは、あまり関与しないんだよ。それで、いざ入居者が入って回り始めたら、ヤバイかもと思うようになった。

満室で80万円の家賃が入るんだけど、借金の返済で60万円が出て行く。年240万円しか入らないのに、税金を払うから手残りはもっと少ないんだよ。しかも、金利が4.5%だから、元金が全然減らない。




そうなんですね。


健美家コラムの先輩たちからも、「 危ないんじゃない? 」と言われて、ようやくリスクの大きさに気付いたの。パパ友という出会い方だったし、「 この人たちにまかせておけば大丈夫だろう 」って考えたのが自分の浅はかさ。

知恵やノウハウはあくまでも貸していただくもの。人任せではなく、自分できちんとシミュレーションして、判断すべきだった。

■ デッドクロスのことを知らずにアパート建てた不勉強な自分


だけど、持っている間はカツカツでも、返済が進むうちにラクになるんじゃないんですか? 自分が働いている間は収支はとんとんで、老後に家賃がドカンと入ってくるなら、それはそれでアリという気がするんですが。


それが、建ててすぐは黒字でいけるんだけど、10年もすると色々とお金がかかってくる。例えば、エアコンを全部屋で取り替えるだけでも100万円くらい出て行くわけ。それを織り込んで収支計算すると全然合わなくなっちゃう。

それに、アパート経営って買って数年すると、「 デッドクロス 」っていう現象が来るんだ。

これ、赤井誠さんのコラムを見るとよくわかるんだけど、「 減価償却費( 実際にお金は出ないのに経費にできる )と、元金返済( 実際にお金が出るのに経費にできない )の額が逆転すると起きる現象 」なんだって。

何が悪いかというと、この状態になると、現金がないにもかかわらず、帳簿上は黒字になるから、所得税がドカンと来ちゃうんだよ。

参照:「 デットクロス 」の仕組みを理解し、回避する( 赤井誠さんのコラム )


は〜、税金が関係しているんですね。それって、家賃収入もあって、返済も進んでいる状態でも、お金が回らなくなるということですよね。怖くないですか?




怖いよね。でもオレ、アパートを建てたときは、デッドクロスのことを知らなかったんだよね。自分からきかなければ、誰も教えてなんてくれないからね。

大家になって真剣に勉強を始めたら、こういうものがあるんだと知って、焦ったよ。それで、いつデッドクロスが来るのか計算したら、意外とすぐだったんだよ。


え? そんなに早く来るものなんですか? 家賃の残りがそんなに貯まっていない状態でデッドクロスになったら、困るじゃないですか。


でしょう? そうはいっても、他にたくさん物件があれば、足りない分をよそから補填することもできるし、最初から理解して買っていれば、現金を用意しておくとか、打てる手もあるわけ。

でも、オレは1棟しか持っていなかったし、デッドクロスになったら、本業から持ち出しになるからさ、それは困ると思った。これも、フルローンの弊害だよね。現金で買っていれば、デッドクロスなんて関係ないからさ。

オレが1棟目の売却を急いだのは、高く売れるうちにという理由が大きいけど、デッドクロスが来る前に売りたいという理由もあったんだよね。

加藤君ももし物件を買うときが来たら、とにかく人任せにせず、自分でシミュレーションすることが大事だよ。それから、事前にデッドクロスについてもどうするか、考えておいた方がいいと思う。


編集後記
同じ事務所の芸人どうしでも、お金について話す機会はこれまでなかったという二人の対談。レッド吉田さんの率直な感想と反省は、これから不動産投資を始める多くの方の参考になるのではないでしょうか? 明日の2回目はレッドさんが経験した銀行とのバトル等を語ります。お楽しみに。


○ 次回以降のテーマ
第2回、【 銀行マンに怒られても借り換えをした理由 】
第3回、【 借地・再建築不可の都内戸建ての利回り 】
最終回、【 立地の重要性と利回りのジレンマ 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

■ 経歴

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。

5人の子供の父親として、かねてから資産形成に興味を持つ。

子供が通っていた幼稚園のパパ友に不動産投資家がいたことから、アパート経営の勉強を始める。

2010年12月に世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入。

2011年秋に8戸のロフトつきアパートが完成。

2015年に世田谷区内の借地・再建築不可の中古戸建を購入し、リノベーション後にシェアハウスとして運営。

2016年に1棟目のアパートを売却。

2017年に体に優しい軽食を提供する「アスリートのおやつ」をオープン

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