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【レッド吉田:第2回】銀行マンに怒られても借り換えをした理由

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×レッド吉田さん_画像


不動産投資未経験のザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載「 教えて! 不動産投資 」昨日の初回に続き、今日も加藤さんがレッドさんにアパート経営のあれこれを質問します。

本日のテーマは、「 金利交渉と借り換え 」。今だから話せるレッドさんの金融機関に対する本音とは。その他、加藤さんの意外な投資歴などにも話は及びました。



■ 借り換えで銀行マンに怒られる筋合いはない


レッドさんが1棟目のアパートを持ち続ける自信がなくなった原因って、アパートの金利が高かったことも大きいと思うんです。金利って、交渉で下がるってきいたことがあるんですが、そこはどうでしたか?


確かに、交渉次第。オレも1年返済したところでS銀行に行って、4.5%の金利を3.5%に下げてくれるように頼んだの。だって、最初の担当者さんは、「 下がると思います 」って言っていたしね。だから、アタックしたんだけど、もう担当者が変わっていて、断られた。

でも納得がいかないから、粘りまくったら渋々下げてくれたよ。でも、それでも高いと思って、借り換え先は常に探していた。そうしたら、家の近くの信用金庫が「 1・9%でやります 」って言ってくれたんだよ。


よかったですね。


うん。だけど、借り換えをしたら、S銀行から二度と借りられなくなるかもしれないし、4年以内の借り換えは違約金2%というペナルティーもあったの。それでちょっと迷ったんだけど、エクセルで計算したら、どう考えても1・9%の方がよかったから、S銀行には悪いけど、借り替えた。


そうなんですか。でも、借り換えって嫌がられませんか?


嫌がられるどころじゃないよ、オレ、S銀行の人に思いっきり怒られたもん。だけど、オレは「 怒られる筋合いはありません 」って言ったよ。だって、1億5000万円の4.5%って、すごい金額だよ。

それを2年間きっちりと払ったんだから。自宅を共同担保に入れているからリスクだってこっちが負っている。それなのに、どうして怒鳴られなきゃいけないの? 立場は対等でしょう? って。




そうですよねえ。80万円の家賃収入のうち、60万円が銀行の取り分ですもんねえ。


そうだよ。それでね、次の信用金庫では金利が1・9%まで下がったんだけど、そこでもやっぱり自宅を共同担保に入れることになったんだよ。それがずっと心に引っかかっていてさ〜、去年、今ならプラスで売れると思って、かみさんに「 売ってもいいか? 」って訊いたら、反対しなかった。


■ アパートを売却して自宅の共同担保が外れた時はホッとした


それで、新築から4年で売却されたんですね。


そう。不動産の売却って、5年以内だと短期譲渡になって、売却益に対して39%の税金がかかるんだよ。5年過ぎればそれが20%に下がるから、「 あと1年待てばよかったのに 」と言われることもある。

だけど、1年後、2年後に高く売れるかどうかはわからない。だったら、確実にプラスになるうちに売ろうと決めたわけ。デッドクロスの心配もあったしね。


予定どおり、売れてよかったですね。


うん。自宅の共同担保が外れて、ホッとした。5人の子供たちが育った思い出がいっぱいある家だし、ローンも残り少しだったしね。


売却して、お金は残ったんですか?


うーん、1.5億円で買って、1・6億円で売れて、キャッシュフローにも手をつけていなかったから、手数料や税金を支払っても1,000万円くらい残ったと思う。

最初に失敗したといったけど、トータルでは黒字で終われたし、「 アパート経営をする 」という経験を積むことができたから、やってよかったよ。誤解のないように付け加えると、アパートはいいものだし、メンターも熱心にやってくれた。問題は借金の仕方にあったと思う。

あと、もうひとつの反省として、法人で買うべきだったな〜。法人なら、何年で売却しても税率は変わらないから。とにかく、そういうことも含めて、勉強が足りないまま買ってしまったのが一棟目。でも、後悔はないし、次に生かせばいいと思ってる。

■ 芸能界の大御所はたいてい不動産を持っている


レッドさん、素朴な疑問なんですけど、どうして初めての投資でそんなに大きな借金をしたんですか? 最初はワンルームから始めるという考えはなかったんですか?




うん、加藤君の言うとおりだよ。本来なら、最初は小さく始めるべきなんだよね。だけど、オレ、ギャンブルが好きじゃん。競馬もそうだけど、勝負をかけるならドカンといきたいタイプなんだよ。オレの悪いところ。


すごいですね。僕はビビリだから、聞いているだけでもドキドキしますよ。僕は絶対に小さい規模からスタートしようって思いました( 笑 )。それにしても、こんな風にお金の話をレッドさんとできて、すごく勉強になります。お金の話って、会社ではできないですもんね。


確かに、芸人はお笑いだけに集中すべきっていう空気があるよなあ。だけど、いわゆる大御所と言われるような方たちは、たいてい不動産を持っているんじゃないかなあ。

オレみたいにアパートとかシェアハウスじゃなくて、都心の高級マンションや土地を持っていて、上がったら売るみたいなやり方。利回りとかは全然関係なくて、お金があるから不動産に買えておくみたいな意識だと思う。


なるほどー。成功者の不動産投資ですね。


思うんだけど、不安定な芸能界で思い切りやりたいことをやるためにも、芸能人こそ副収入があった方がいいと思うんだよ。加藤君は、どう思う? オレがアパートを経営しているって聞いたとき、どういう印象だった?


僕は、レッドさん派です。そういうのをやりつつ、お笑いをがんばる、というのがいいと思っています。だけど、僕の単純なイメージでは、人口が減っている郊外の物件は当たりハズレがあるかな〜と。かといって、都内のいい物件はお金持ちが買うだろうから、庶民の僕には難しいのかな〜なんて、考えていました。


正解。その通りだと思うよ。

■ 1年半で激落ちしたブラジル債券とトルコ債券


どうしてそう思ったのかというと、僕は株をやっていて、IPO株がほしいのに、資金力がないから全然回ってこないんですよ。その前に債券を買ってうまくいかなかった経験もあって、投資って難しいなあと感じていたんです。


あれ!? 加藤君!? まじで?! 加藤君が株をやっているなんて、全然、知らなかった。ところで債券って何? どういうきっかけで始めたの?


6年前に自宅を買ったとき、フラット35で融資を受けたら、金利が1.19%で、ローン控除を入れると1.09%だったんです。

こんなに安いなら繰上げ返済せずに、投資で増やしてみようと思って、家の目の前にある証券会社で、上がるとウワサされていたブラジル債券とトルコ債券を買ったんです。金額は両方で500万円くらいです。



攻めるね〜。それで、どうなったの?




こんなに落ちるか!っていうくらい激落ちです。本当にいい勉強になりました。その後で株を始めたんですが、こちらも難しいですね。ただ、少し前から知り合いの社長さんにアドバイスをもらうようになって、勝てるようになりました。

レッドさんもご存知のWさんです。いつも、「 トントントントン・ルイヴィトン 」って言いながらレッドさんに近づいてくるあの方です( 笑 )。もう40年くらい株をやっていて、バブルも乗り越えて勝ち続けているすごい人なんでよ。



ああ、あの方ね( 笑 )。株のプロなんて知らなかったなあ。


僕、最近気付いたんですけど、証券会社って手数料を稼ぐために売っているだけだから、証券マンのアドバイスってあてになりませんね。だから、やっぱり自分で目利き力を付けるのが大事だなあと。


本当にそうだよ。不動産屋さんも同じで、仲介できるからって、不動産投資のプロかというと、全然そんなことはないからね。自分で経験を積んで、知識を身につけるしかない。自分を儲けさせてくれるのは、自分だけだよ。


編集後記
レッドさんが経験された金融機関との金利交渉や借り換えの話は、これから金利交渉に臨む方の参考になるのではないでしょうか。明日はレッドさんが所有する都内の借地・再建築不可の中古戸建てについて紹介します。お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回、【 レッドさんが「 一棟目のアパートは失敗 」と思う理由は何ですか?
第2回、【 銀行マンに怒られても借り換えをした理由 】
第3回、【 借地・再建築不可の都内戸建ての利回り 】
最終回、【 立地の重要性と利回りのジレンマ 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

■ 経歴

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。

5人の子供の父親として、かねてから資産形成に興味を持つ。

子供が通っていた幼稚園のパパ友に不動産投資家がいたことから、アパート経営の勉強を始める。

2010年12月に世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入。

2011年秋に8戸のロフトつきアパートが完成。

2015年に世田谷区内の借地・再建築不可の中古戸建を購入し、リノベーション後にシェアハウスとして運営。

2016年に1棟目のアパートを売却。

2017年に体に優しい軽食を提供する「アスリートのおやつ」をオープン

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