不動産投資未経験のザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載「 教えて！ 不動産投資 」。昨日の初回に続き、今日も加藤さんがレッドさんにアパート経営のあれこれを質問します。
本日のテーマは、「 金利交渉と借り換え 」。今だから話せるレッドさんの金融機関に対する本音とは。その他、加藤さんの意外な投資歴などにも話は及びました。
■ 借り換えで銀行マンに怒られる筋合いはない
レッドさんが１棟目のアパートを持ち続ける自信がなくなった原因って、アパートの金利が高かったことも大きいと思うんです。金利って、交渉で下がるってきいたことがあるんですが、そこはどうでしたか？
確かに、交渉次第。オレも１年返済したところでＳ銀行に行って、４．５％の金利を３．５％に下げてくれるように頼んだの。だって、最初の担当者さんは、「 下がると思います 」って言っていたしね。だから、アタックしたんだけど、もう担当者が変わっていて、断られた。
でも納得がいかないから、粘りまくったら渋々下げてくれたよ。でも、それでも高いと思って、借り換え先は常に探していた。そうしたら、家の近くの信用金庫が「 １・９％でやります 」って言ってくれたんだよ。
よかったですね。
うん。だけど、借り換えをしたら、Ｓ銀行から二度と借りられなくなるかもしれないし、４年以内の借り換えは違約金２％というペナルティーもあったの。それでちょっと迷ったんだけど、エクセルで計算したら、どう考えても１・９％の方がよかったから、Ｓ銀行には悪いけど、借り替えた。
そうなんですか。でも、借り換えって嫌がられませんか？
嫌がられるどころじゃないよ、オレ、Ｓ銀行の人に思いっきり怒られたもん。だけど、オレは「 怒られる筋合いはありません 」って言ったよ。だって、１億５０００万円の４．５％って、すごい金額だよ。
それを２年間きっちりと払ったんだから。自宅を共同担保に入れているからリスクだってこっちが負っている。それなのに、どうして怒鳴られなきゃいけないの？ 立場は対等でしょう？ って。
そうですよねえ。８０万円の家賃収入のうち、６０万円が銀行の取り分ですもんねえ。
そうだよ。それでね、次の信用金庫では金利が１・９％まで下がったんだけど、そこでもやっぱり自宅を共同担保に入れることになったんだよ。それがずっと心に引っかかっていてさ～、去年、今ならプラスで売れると思って、かみさんに「 売ってもいいか？ 」って訊いたら、反対しなかった。
■ アパートを売却して自宅の共同担保が外れた時はホッとした
それで、新築から４年で売却されたんですね。
そう。不動産の売却って、５年以内だと短期譲渡になって、売却益に対して３９％の税金がかかるんだよ。５年過ぎればそれが２０％に下がるから、「 あと１年待てばよかったのに 」と言われることもある。
だけど、１年後、２年後に高く売れるかどうかはわからない。だったら、確実にプラスになるうちに売ろうと決めたわけ。デッドクロスの心配もあったしね。
予定どおり、売れてよかったですね。
うん。自宅の共同担保が外れて、ホッとした。５人の子供たちが育った思い出がいっぱいある家だし、ローンも残り少しだったしね。
売却して、お金は残ったんですか？
うーん、１．５億円で買って、１・６億円で売れて、キャッシュフローにも手をつけていなかったから、手数料や税金を支払っても１,０００万円くらい残ったと思う。
最初に失敗したといったけど、トータルでは黒字で終われたし、「 アパート経営をする 」という経験を積むことができたから、やってよかったよ。誤解のないように付け加えると、アパートはいいものだし、メンターも熱心にやってくれた。問題は借金の仕方にあったと思う。
あと、もうひとつの反省として、法人で買うべきだったな～。法人なら、何年で売却しても税率は変わらないから。とにかく、そういうことも含めて、勉強が足りないまま買ってしまったのが一棟目。でも、後悔はないし、次に生かせばいいと思ってる。
■ 芸能界の大御所はたいてい不動産を持っている
レッドさん、素朴な疑問なんですけど、どうして初めての投資でそんなに大きな借金をしたんですか？ 最初はワンルームから始めるという考えはなかったんですか？
うん、加藤君の言うとおりだよ。本来なら、最初は小さく始めるべきなんだよね。だけど、オレ、ギャンブルが好きじゃん。競馬もそうだけど、勝負をかけるならドカンといきたいタイプなんだよ。オレの悪いところ。
すごいですね。僕はビビリだから、聞いているだけでもドキドキしますよ。僕は絶対に小さい規模からスタートしようって思いました（ 笑 ）。それにしても、こんな風にお金の話をレッドさんとできて、すごく勉強になります。お金の話って、会社ではできないですもんね。
確かに、芸人はお笑いだけに集中すべきっていう空気があるよなあ。だけど、いわゆる大御所と言われるような方たちは、たいてい不動産を持っているんじゃないかなあ。
オレみたいにアパートとかシェアハウスじゃなくて、都心の高級マンションや土地を持っていて、上がったら売るみたいなやり方。利回りとかは全然関係なくて、お金があるから不動産に買えておくみたいな意識だと思う。
なるほどー。成功者の不動産投資ですね。
思うんだけど、不安定な芸能界で思い切りやりたいことをやるためにも、芸能人こそ副収入があった方がいいと思うんだよ。加藤君は、どう思う？ オレがアパートを経営しているって聞いたとき、どういう印象だった？
僕は、レッドさん派です。そういうのをやりつつ、お笑いをがんばる、というのがいいと思っています。だけど、僕の単純なイメージでは、人口が減っている郊外の物件は当たりハズレがあるかな～と。かといって、都内のいい物件はお金持ちが買うだろうから、庶民の僕には難しいのかな～なんて、考えていました。
正解。その通りだと思うよ。
■ １年半で激落ちしたブラジル債券とトルコ債券
どうしてそう思ったのかというと、僕は株をやっていて、ＩＰＯ株がほしいのに、資金力がないから全然回ってこないんですよ。その前に債券を買ってうまくいかなかった経験もあって、投資って難しいなあと感じていたんです。
あれ！？ 加藤君！？ まじで？！ 加藤君が株をやっているなんて、全然、知らなかった。ところで債券って何？ どういうきっかけで始めたの？
６年前に自宅を買ったとき、フラット３５で融資を受けたら、金利が１．１９％で、ローン控除を入れると１．０９％だったんです。
こんなに安いなら繰上げ返済せずに、投資で増やしてみようと思って、家の目の前にある証券会社で、上がるとウワサされていたブラジル債券とトルコ債券を買ったんです。金額は両方で５００万円くらいです。
攻めるね～。それで、どうなったの？
こんなに落ちるか！っていうくらい激落ちです。本当にいい勉強になりました。その後で株を始めたんですが、こちらも難しいですね。ただ、少し前から知り合いの社長さんにアドバイスをもらうようになって、勝てるようになりました。
レッドさんもご存知のＷさんです。いつも、「 トントントントン・ルイヴィトン 」って言いながらレッドさんに近づいてくるあの方です（ 笑 ）。もう４０年くらい株をやっていて、バブルも乗り越えて勝ち続けているすごい人なんでよ。
ああ、あの方ね（ 笑 ）。株のプロなんて知らなかったなあ。
僕、最近気付いたんですけど、証券会社って手数料を稼ぐために売っているだけだから、証券マンのアドバイスってあてになりませんね。だから、やっぱり自分で目利き力を付けるのが大事だなあと。
本当にそうだよ。不動産屋さんも同じで、仲介できるからって、不動産投資のプロかというと、全然そんなことはないからね。自分で経験を積んで、知識を身につけるしかない。自分を儲けさせてくれるのは、自分だけだよ。
編集後記
レッドさんが経験された金融機関との金利交渉や借り換えの話は、これから金利交渉に臨む方の参考になるのではないでしょうか。明日はレッドさんが所有する都内の借地・再建築不可の中古戸建てについて紹介します。お楽しみに。
○ 全４回のテーマ
第１回、【 レッドさんが「 一棟目のアパートは失敗 」と思う理由は何ですか？ 】
第２回、【 銀行マンに怒られても借り換えをした理由 】
第３回、【 借地・再建築不可の都内戸建ての利回り 】
最終回、【 立地の重要性と利回りのジレンマ 】
