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【レッド吉田:第3回】借地・再建築不可の都内ボロ戸建、買ってよかったですか?

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×レッド吉田さん_画像


不動産投資未経験のザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載「 教えて! 不動産投資 」前回に続き、今日も加藤さんがレッドさんにアパート経営のあれこれを質問します。

本日のテーマは、レッドさんがシェアハウスとして運営する都内の借地・再建築不可の戸建てについて。一棟目とは正反対の手法を経験して、レッドさんは何を思う? また、最近の若手芸人について二人が感じていた共通点とは? お金の話を軸に、話題はどんどん膨らみます・・・



■ 世田谷区駅近の借地・再建築不可戸建をシェアハウスに


レッドさんはシェアハウスもやっているんですよね。どんなシェアハウスなんですか? 


シェアハウスはね、うちのかみさんがネット検索で見つけた借地かつ再建築不可の古い戸建てでね。場所は一棟目と同じで世田谷区内の駅の近く。最初は1,500万円で出ていたんだけど、家から近かったから見に行ったんだよね。そしたら、建物がボロッボロなの。

でも、中に入って雨戸をあけたら日当たりが最高で、「ここ、いいじゃん!」ってなってさ。1番手の買い手がいて850万円で指値を入れたという情報を聞いたので、オレは1,000万円でお願いしてもらった。そしたら無事に、買い付けが通ったというわけ。


その場所でその価格は相当安いですよね。すごいな〜。現金で買われたんですか?


1,000万円は現金。そのあとリフォームローンとしてJ信用金庫から1,500万円を10年で貸してもらった。部屋が6室あって、各6万円だから、毎月36万円が入ってくる。リフォーム前の利回りで20%、リフォーム代も入れると12%くらいで運営できているかな。




え!都内で10%以上ってすごくないですか?


いやいや、高利回りといってもリフォームローンの返済や管理費があるから、年間で残るのは200万円くらい。正直、インパクトは小さい。でも、こうやって実績を積んでおけば、いい土地や物件が出てきたときに融資をしてもらいやすくなるからね。小さくても物件を持っていると、情報も入ってくるし。


質問なんですが、借地だと、いずれは地主さんに返さないといけないんですか?


借地には幾つか種類があるんだけど、オレの物件は特別な事情がないかぎり地主さんが契約更新を拒否できない「 旧法借地権 」なんだ。極端な話でいうと、住宅がある限りずっと土地を借り続ることができるんだよ。

それに、地主さんがお寺だから、更新の際に高額なハンコ料を請求されたり、うるさいことを言われたりすることもない。「 リフォームしてもいいですか? 」と聞いたら、「 きれいにしてもらってありがたいです 」って言ってくれたくらい。借地料も月に1万円ぽっきり。


ええ!? それってラッキーじゃないですか。さすがレッドさん、持っていますね〜。ところで、再建築不可は、どんなリスクがあるんですか?


文字通り、建て直しが認められないのが再建築不可物件。難点は銀行から見た資産価値が低いから、融資がつきにくいことだね。

だけど、リフォームやリノベーションはできるから、オレもデザイナーさんに頼んで、女性入居者が好むシェアハウスになるように直してもらった。すっごくきれいになったよ。




さっき思ったんですが、1棟目は1億5,000万円の借金をして手残りが240万円以下ですよね。このシェアハウスは借金は1,500万円なのに、年間の手残りが200万円あるんですね。すごく効率のいい投資じゃないですか?


そうなんだよ。だけど一度、こういう物件を持つと、ここが基準になってしまって、検索しても、普通の物件が目に入らなくなるという弊害があるけど( 笑 )。


わかる気がします( 笑 )。1棟目と2棟目は、全然タイプは違いますが、両方とも場所は同じ世田谷区なんですね。


オレは不動産投資では出口が何より大切だと思っているから。都内の城南地区なら、住みたい人がたくさんいて、この先も大きく価格が下がることはないと思う。

シェアハウスも場所がいいから、借地で再建築不可でも、欲しい人はいるんじゃないかなあ。まあ、ずっと持っていてもいいけどね。ところで、加藤君は株や投資について、自分で勉強しているの?



■ 将来の売却を考えて都内城南地区にマイホームを購入


はい。本をよく読みます。区の図書館で借りた本ですけど。


え! 図書館で? 堅実だなあ。確か、加藤君って三軒茶屋の駅から徒歩4〜5分くらいのところに家を買ったんだよね。マイホームをどこに買えばいいか相談されて、「 将来的に売却することを考えて、土地値が下がりにくい城南地区に買うのがいいんじゃない? 」と話した記憶がある。


その節はありがとうございました。あの家を買ったのがきっかけで、資産運用について勉強するようになったんです。ちなみに住宅ローンは控除がきく10年以内に繰上げ返済をするつもりです。もう半分くらいは返し終わりました。


しっかりしているなあ。ねえ、あの家、オレに売ってよ! あの場所なら、絶対に高く貸せるし、値段も下がらないからさ〜。


いやいやいや、これからも住みますから( 笑 )。


そういえば、加藤君って三軒茶屋から事務所のある表参道まで、いつも自転車か徒歩で来るよね。今日もココ( 港区南青山 )まで歩いて来たの?


はい。1時間半くらいかかりました。節約できて運動にもなるので一石二鳥です。だいたい、都内の移動は歩きか自転車ですね。僕は学生時代にハンドボールをやっていたんですが、今も仲間たちとプレイしているくらい体を動かすのが好きなんです。


オレも野球部出身だけど、今は観る方専門だなあ( 笑 )。加藤君はそうやって体を動かしているから、筋肉がカッチカッチなんだね。


あ、はい。今日もカッチカチです!




今日もいい感じだね( 笑 )。


ありがとうございます。あと僕、新聞を半年ごとに変えているんですよ。色々な視点からニュースを読みたいというのが表向きの理由で、裏の理由は新しい新聞を取るたびに、サービスで色々もらえるからです( 笑 )。

■ 節約家の売れっ子芸人と年金を納めない若手芸人


へ〜。ニュースキャスターみたいだな〜。そういえば加藤君は、お茶を買わないで、水筒に入れて持ってきているよね。


あれはずっと続けていたんですが、最近、さぼってコンビニで買っていたんですよ。でも、厚切りジェイソンが、1・5リットルくらいの水筒に自宅で作ったコーヒーを入れて職場にもって来ているのを見て、またこの頃、水筒に戻したんです。

ジェイソンはめちゃめちゃお金を持っているから、「 お金があるんだから、買えばいいのに 」って言ったら、
「 お金を使ったら、僕の資産が減っちゃうじゃないですか〜 」って言うんですよ。けっこう、衝撃でした。あ、あいつ、お金のことを「 資産 」って言うんです。


資産ね〜。小さいお金も大切にしているんだね。オレも見習わなきゃ。逆に、もうちょっとシッカリした方がいいって思う若手も多いけどね。


レッド吉田のフルスイングライブに出演中の若手芸人の皆さん


そうなんですよ。この間もライブの後で話したとき、年金を払っていない奴が多くてビックリしました。お金がないから仕方ないんでしょうけど、せめて未納のままじゃなくて「 国民年金保険料免除・納付猶予制度 」の手続きだけでもすればいいのにって思います。

この手続きをしておくと、保険料免除や納付猶予になっていた期間も、年金の受給資格期間25年間に算入されるんです。でもあの子たち、「 年金はいりません。絶対売れます! 」とか言うんです。売れるように努力しながら、年金も納めるべし! って思っちゃいました。



そうだよね〜。オレもその意見に賛成! ところで、株の資金ってどうしているの?


うちは、僕が家計のやりくりをしているんです。妻は専業主婦なので、生活費として毎月、決まった金額を渡しています。残ったお金の中から、少し投資に回す感じですね。だから妻は、僕の正確な収入を知らないんです。


加藤君、すごいね。無駄遣いしないし、勉強熱心だし、投資マインドがあるし、なんだかすごく、不動産投資に向いているような気がする。気のせいかもしれないけど( 笑 )。


編集後記
若手芸人さんに関心したり心配したりしながらも、誰の事も悪く言わない二人の様子に、人としての成熟度の高さを感じました。ちなみにシェアハウスの競争が激しくなっている昨今ですが、レッドさんの物件はずっと高稼働率を維持しているそうです。先輩後輩コンビの二人の対談は明日は最終回。果たして加藤さんはアパート経営に興味を持ったのか? お楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回、【 レッドさんが「 一棟目のアパートは失敗 」と思う理由は何ですか?
第2回、【 銀行マンに怒られても借り換えをした理由
第3回、【 借地・再建築不可の都内戸建ての利回り 】
最終回、【 立地の重要性と利回りのジレンマ 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ レッド吉田さん

レッド吉田

レッド吉田さんのブログ
レッド吉田の子育てパラダイス!

レッド吉田の大好き!メジャーリーグベースボール

■ 経歴

1965年生まれ 京都府出身
お笑いコンビTIMのツッコミ担当。

5人の子供の父親として、かねてから資産形成に興味を持つ。

子供が通っていた幼稚園のパパ友に不動産投資家がいたことから、アパート経営の勉強を始める。

2010年12月に世田谷区内の駅徒歩5分の場所に54坪の土地を購入。

2011年秋に8戸のロフトつきアパートが完成。

2015年に世田谷区内の借地・再建築不可の中古戸建を購入し、リノベーション後にシェアハウスとして運営。

2016年に1棟目のアパートを売却。

2017年に体に優しい軽食を提供する「アスリートのおやつ」をオープン

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