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3,000万円の「信用」を投資に回せば、10年後に倍以上に増える

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×赤井誠さん_画像


家賃年収約1億円のベテラン投資家・赤井誠さんに、ザブングルの加藤歩さんが、お金を増やす方法を相談する対談の2回目。
自宅の空き担保を不動産投資に活用する方法、駐車場を運営してみての感想、太陽光発電の20年後はどうなる? など、本日も鋭い赤井節が唸ります。



■ 自宅の空き担保を投資に回せば10年後には倍になる


僕、大まかな人生設計を考えてみたんで、聞いてもらってもいいですか? まず、三浦海岸のあたりに安い物件を買い、自分でDIYをします。借り手が見つかれば貸して、見つからなければ別荘にします。

そして、子供が高校を卒業するくらいにローンを完済した自宅を売って、そのお金で郊外にアパ―トを買います。そのアパートの一部に夫婦で住みながら、家賃収入で暮らすんです。どうですかね?



それもいいと思います。でも、僕はせっかくなら「 信用 」を使った方がいいと思います。加藤さんは、マイホームの返済はどのくらい進んでいるんですか?


諸経費を含めて7,000万円くらいの家なんですが、ローンの残りはあと3,000万円くらいです。最初に頭金を結構入れました。


堅実ですね。その状態なら、銀行から見たときに、加藤さんの自宅は空き担保として3,000万円くらい余力があるはずです。その空き担保を投資に回して、10%の複利で運用すれば、10年後には倍以上に増えますよ。

あと、僕は伊豆に別荘を買ってしまったのですが、失敗です。あんまり使わないですよ。正直、別荘というのはお金が余っている人が買うもので、今の時点では投資の価値があるものを買った方がいいと思います。




そうですか。投資用に不動産を買うなら、どんな物件がいいですかね。


車で1時間以内のところにひとつ買ってみたらいいですよ。加藤さんは自分でいろいろやることが好きそうですので、最初のうちは、退去があったときの掃除や簡単なリフォームなどを自分でやることで、出ていくお金を節約することで、お金を貯めていくのがおすすめです。

3,000万円の空き担保を使えば、フルローンで買える家が絶対にあります。例えば、横須賀あたりなら、かなりいい物件が買えます。そこからの収入を運用してみてはどうでしょうか。月5万円でも年間60万円ですから、増えていくのをみたら楽しくなると思います。


面白そうですね。赤井さんから見て、僕がアパート用の融資を引くなら、金利はどのくらいだと思いますか?


自宅を共担に入れれば、2%を切るでしょう。それに、最初の物件は現金で買って、次にそれを担保にして融資をつけるというやり方で、増やすという手法もあります。

現金買いのものと、融資を引くものを組み合わせて資産を増やせば、そのうち金融機関から事業者として見てもらえるようになり、芸人さんでも融資を引きやすくなると思います。

家賃収入と本業の収入をプラスして1,000万円を作ったら、それを頭金にして5,000万円くらいの物件を買えば、まとまった収入になります。そう考えると、自宅の余力である3,000万円をタンス預金しておくのはもったいないと思いませんか?


思います! 僕、知らない間に3,000万円もタンス預金していたんですね。全く気づきませんでした。


そうですよ。売らないで自宅を持ち続けるなら、その家の資産価値の余力を担保にお金を借りて、運用すればいいんです。ある意味、3,000万円のお金を持っているのと同じですから、シェアハウスでもアパートでも、買ってやってみたらいいですよ。自宅に担保がついていても、家族に生活には何も支障はありませんし。

■ 利回り7%くらいの新築アパートを建ててみる


アパートやシェアハウスですか。赤井さんはどんなアパートを買っているんですか?


去年は東急東横線の白楽駅の近くに、木造8戸の新築アパートを作りました。利回りは約8.5%で、金利は0.4%なので、利ざやは8%あります。


僕の家の近くだと、その利回りは難しいだろうなあ。


自宅の近くにこだわらないで、土地と賃料のバランスのいいところに、利回り7%くらいの新築を建ててみたらどうでしょう。新築なら融資期間も25年から30年くらい可能ですし、頭金を2割くらい入れれば、相当キャッシュフローが出ます。それを複利で運用すれば、相当ラクになりますよ。


興味はありますが、僕にはちょっとハードルが高い気がしてしまいます。


金額が大きいからですかね。リターンをどのくらい欲しいかって、人によって全然違います。5億円あっても足りない人もいれば、3,000万円で十分という人もいます。加藤さんもその部分を一度、整理した方がいいかもしれません。




■ 月極駐車場をコインパーキングにしたら3倍の売上げに


確かに、それはいえます。資産運用には興味があるんですが、今の仕事はずっと続けたいですし、何か野望があるわけでもないので、大きなリスクに対して消極的になってしまうのかもしれません。ところで、赤井さんは駐車場も経営されていると聞きましたが、そちらはどうですか?


以前は月極の機械式駐車場を持っていましたが、もう売却して、今はコインパーキングを運営しています。コインパーキングは住宅地にあるんですが、めちゃめちゃ儲かっています。昔と違って今は道路に停めるとすぐに通報されてしまうので、皆さん、きちんとお金を払って駐車するんです。


駐車場は、どういう形で売っているんですか? 土地を買うんですか?


元々はアパート内の敷地の一部で月極の駐車場で運用しようと思っていたものでした。それに200万円くらいかけて、3台分のコインパーキングに変えました。

月極の時は月に一台あたり1.5万円だったものが、コインパーキングに切り替えたら、同じスペースで月に5万円稼ぐようになったんですよ。三倍以上の収入になりました。

運営は専門業者に丸投げする方法もありますが、それだと儲からないので、集金などは自分でやって、トラブルのときだけ対応をお願いする契約を結んでいます。知り合いの中には、月極の駐車場を丸ごと借り上げて、そこでコインパーキングを運営している人もいます。


借りたものを細かく分けて貸し出すんですね。頭がいいですね。


お金がないときは、そうやって工夫してみるのも楽しいですよ。ただ、お金があるなら、自分で土地を買って、きちんと運営した方が儲かりますけど。

■ 出口のない太陽光発電は将来どうなる?


赤井さんは太陽光もやられているんですよね。そちらはどうですか?


太陽光は全部で4カ所投資していて、投資額は1億円くらいです。年間で1,000万円くらいの売電料が入ってきます。9割くらいは信販会社や政策金融公庫が融資してくれたので、少ない手出しで、何もしないのにお金が入ってくるという感覚です。

ただ、デメリットもあって、パネルは動産なので、銀行から見た時に資産価値がほぼゼロなんです。ですから、アパートやマンションを増やしたいタイミングで太陽光を買うと、融資がつきにくくなってしまいます。


もし、設備が壊れたらどうなるんですか?


全部、保険で賄えます。やることは草取りくらいです。


そんなうまい話ってありますかね〜(笑)。




そうですよね。怪しく感じますよね。でも、本当なんです(笑)。ただ、先ほどの融資の話と、20年後にはクズみたいな土地だけ残るので、それをどうするかという問題はありますね。


ソーラーパネルの撤去はどうするんですか?


まだ決まっていません。でも、買取価格は下がるでしょうけど、売電の契約は延長が可能だと思うので、パネルを変えたあとも続けると思います。それができないときは廃棄ですね。


出口はないということですか?


今のところ、わかりません。ただ、20年で技術ってすごく変わるので、その頃には状況も変わっているでしょう。たぶん、パネルの性能も大きく変わっていて、その発電場所の再利用の仕組みが出てくると思います。火力発電とかのコストより安くできれば、ニーズはあるわけですから。


今から太陽光を始めることは可能ですか?


私が購入した時は、一括償却が可能で税制の優遇があったのですが、大きく利益を出した年度とかはやるメリットがありました。でも、昨年でそれが終わってしまったので、今は普通の不動産投資の方が儲かるように思います。地方に住んでいて、ものすごく自分の土地を持っていて、太陽光をやるという場合はアリかもしれません。


編集後記
3,000万円の自宅の空き担保は、「 現金を3,000万円持っているのと同じようなもの 」と言われ、驚いた様子の加藤さん。その後の質問には、一気に熱が入った様子でした( 笑 )。明日の最終回では、お金があっても働く理由、投資家の子育てなどについてお伝えします。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回、【 地方の戸建や積算評価の出るRCなど、一つのやり方に固執しない理由 】
第2回、【 3,000万円の「信用」を投資に回せば、10年後に倍以上に増える 】
最終回、【 家賃1億円でも行動することを辞めない理由。投資家の子育て 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

■ 経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

現在は13棟97室を所有し、総資産は約10億円(内純資産は40%)。

年間家賃収入は約1億円、ローン返済比率30%以下、キャッシュフロー約6,500万円。

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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