• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

8,536アクセス

地方築古が怖い理由は「修繕費と空室と負の遺産」になるリスク

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×加藤ひろゆきさん_画像


ザブングル・加藤歩さんが不動産投資の始め方について相談する次なるお相手は、激安不動産投資家の加藤ひろゆきさんです。前回の対談相手の赤井誠さんとは正反対にも見える現金で買った貸家を増やすという加藤ひろゆきさんの手法を、加藤歩さんはどう捉えるのでしょうか・・・?

地方・築古はリフォーム代が高い、埋まらない、出口がないという加藤歩さんが持つ負のイメージを、経験談を交えつつ、軽々と吹き飛ばしていく加藤ひろゆきさん。対照的な二人のやりとりに注目です。



■ 家賃年収は二千数百万円、ローンはリフォームローンが少しだけ


加藤さんの本、読ませていただきました。僕がこれまで想像もしていなかった不動産投資を実践されていて驚きました。ところで今、どのくらい物件を持たれているんですか?


戸建が12戸、アパートが2棟、商業ビルが3棟、国道沿いのテナントが3つ、あとは更地のまま貸している土地がいくつかあります。売ったり買ったりしているので常に変動していますが、メインは貸家ですね。


家賃収入はどのくらいですか?


二千数百万円です。借金はリフォームローンがあるだけなので、ほとんどが残ります。規模だけ見ると後から来た人たちにどんどん追い越されていますが、まあ、気楽にやりたいので、このくらいがちょうどいいですよ。加藤さんは今、物件は探しているんですか?





はい。健美家の対談で先輩たちの話を聞いて、興味を持っています。自分にはどんなやり方がいいのかと考えているところです。


ワタクシのおすすめは、貸家を何軒か持つことです。関東だと家が高いイメージがありますが、埼玉や神奈川なら安い家がありますし、都内でも借地や再建築不可の家の中には、数百万円で買えるものが見つかります。


こういってはなんですが、そんなに安く買える家って、相当ボロいじゃないですか。そんな家を借りてくれる人はいるんでしょうか?


よほど山の上にあるような家じゃなければ住みたい人はいます。田舎でも犬を8匹飼っている人とか、ネコを5匹飼っている人とかをOKにすれば、そんなに時間がかからず決まります。そういう人は次に行くところもないので、長く住んでくれます。

実際にワタクシの友人のジム鈴木さんという方が埼玉で貸家を何十軒も買って、今年、勤め人を卒業しました。その息子は現役で東大に入りました。もう亡くなってしまったんですが、都内23区内で安い戸建を買い、利回り20%で回している望月さん( =戸建2320さん )という方もいました。もちろん、お二人とも相当がんばっていましたが。

■ なぜアパートではなく、貸家なのか?


売る人は、どうして安く手放すんでしょうか?


相続が多いですね。住んでいた親御さんが亡くなって、それを相続した子供が使わないからと手放すケースです。大家から見たら、「 売らないで貸せばいいのに 」と思うのですが、普通の人はそういう発想を持っていないのです。

あと、アパートは利回りから逆算して売りに出されるんですが、自分の住んでいた家を売る人は一生に一度しか売らないので相場がわかりません。相続の場合はさっさと現金に換えてすっきりしたいと考える人が多いので、指値も通りやすくなります。

投資家からオーナーチェンジの物件を買えば、リフォームなしで次の月から家賃が入ってくるので楽ですが、そこまで値段が下がらないので、ワタクシは投資家ではなく普通の人が出て行った後の空き家を買うことがほとんどです。


なるほど。借主はどうやって見つけるんですか?


物件を買ったときのマイソク( 販売図面 )の売値の部分を家賃に変えたものを不動産屋さんに持って行って、募集してもらいます。貸土地や空店舗には「 FOR RENT 」「 ○貸 」と書いた赤い看板を物件に張り付けておくと、そこから問い合わせが入ることが結構あります。

芸人さんの営業は5分間ステージに立って必死で笑いをとらないといけないですから、すごいエネルギーを使いますよね。その点、空き家の営業は簡単ですよ( 笑 )。


ハハハ。そうなんです。いつも必死ですよ( 笑 )。ところで、初歩的な質問なんですが、どうして、アパートじゃなくて、貸家なんですか? 投資という観点では、一度に複数の部屋を持てるアパートの方が効率がいいと思うんですが。


競争がないからです。効率がいいやり方を好む投資家は、融資を使ってアパートやマンションを買うので、融資がつきやすい一棟物件はすぐに売れてしまいます。戸建はそういうアグレッシブな投資家とバッティングしないですし、日本中にあって常に売り物が出てきますから、競争が少ないんです。

入居付けも同じです。アパートに比べて供給が少ないので、高い入居率を保てます。それに、ひとつの土地にひとつの家が建っていて、ひとつの世帯が住んでいるのがステキじゃないですか。入居者が玄関にタヌキの置物とか置いて、ウェルカムとか書いてある札を下げていたりすると、ほほえましいですよ。

あと、管理が楽ですね。自分の家のように住んでくれるので、庭の掃除も電球の交換も入居者さんが自分でやってくれます。

■ すたれていても人が住んでいる場所ならやっていける


戸建の家賃はどのくらいですか?


加藤ひろゆきさんの手帳の厚みに驚く加藤歩さん


ワタクシの場合は、ひとつ7万〜8万円くらいです。場所は家の近所ばかり買っています。一番戦線を延ばしたときは、自宅から150kmの旭川まで行ったんですが、当時は地元の不動産が高かったので、仕方なく遠征していたんです。今は近い家ばかり買っているので補給が楽です。加藤さんも実家の近くでやられたらどうですか?


実家のある三重に弟が住んでいるので、やるならそこですかね。でも、だいぶすたれてきているんですよね。


すたれても人が住んでいるんなら、いけるんじゃないですか? そこそこの家で駐車場が2台、もしくは3P可能姉妹にすれば決まります。ど田舎でなければ、地元の人だけでなく、転勤で2〜3年住みたいというニーズもありますし。

そういえば四国でセミナーをやったときに愛知の人がいて、知多半島で300万円くらいの家を買って、7〜8万円で貸しているって言っていました。加藤さんは何が一番、不安ですか?

■ 売るに売れず、税金だけかかる負の遺産になるのが嫌


不安は、借り手が見つかるかどうかと、最終的に手放せるかどうかの二つです。売るに売れず、税金だけかかる負の遺産になったら嫌だなと思ってしまいます。


空室の話からすると、近所にアパートがあったりマンションが建っていたりする貸家は、埋まるのが早いです。アパートやマンションで手狭になったり、騒音が気になるという人が戸建に引っ越すケースが多いからです。

出口に関していえば、田舎は都会のように確実ではありませんが、だいたい売れますよ。ワタクシもこれまで何度も売却を経験していますが、売れずに困ったということはありません。それに、安く買って短期で資金を回収すれば損はしないじゃないですか。

田舎の戸建の固定資産税って数千円とか高くても数万円です。RCマンションみたいに、維持費が毎月数万円かかるとか、税金だけでも何十万円とかとられるわけではありません。十分に稼いでもらった後なら、最悪、持ち続けたって、たかが知れていますよ。

更地にして、土地として貸しに出したら、「 資材置き場にしたい 」とか、「 車を置かせてほしい 」という相談が来るかもしれませんし。不動産投資が怖いって、大きな借金をして返せなくなることが怖いと思うんです。戸建投資なら金額が小さいので、あまり怖がる必要はないと思います。あとは、やりながら考えたらいいんじゃないですか?




編集後記
やりながら考えたらいい、という加藤ひろゆきさんのアドバイスは、不動産投資を大きなチャレンジと考えていたザブングル加藤さんにとって非常に新鮮だったようです。タイプの異なる二人の対談、明日は二人が芸能界を目指した理由、加藤ひろゆきさんが不動産投資を始めた頃の話や失敗談等を振り返ります。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 地方築古が怖い理由は「修繕費と空室と負の遺産」になるリスク
第2回【 ハリウッドから戻ってからすぐに物件を買えたわけじゃない
最終回【 ライバルのいない町を狙う。成功の決め手は「根性と情熱」

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建12棟、アパート2棟、商業ビル3棟、貸店舗3棟、貸駐車場や更地も複数。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

ページの
トップへ