ザブングル・加藤歩さんが先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載。２人目の相談相手は、家賃年収２,４００万円を超える元お笑い芸人のサラリーマン投資家・富沢ウメ男さんです。
安いだけじゃないボロ物件を買う本当の意味、物件の探し方、不動産営業マンとの付き合い方etc,etc...。 圧倒的な結果を出しているウメ男さんの非常識ともいえる投資手法に、慎重派の加藤さんはどう反応するのでしょうか？
■ 芸人だった自分が不動産投資を始めた理由
今日はよろしくお願いします。ウメ男さんのプロフィールを拝見したんですが、サラリーマンをやりながら、家賃年収２,４００万円以上ってすごくないですか？ おまけに、元お笑い芸人なんですってね。びっくりしました。どのくらいやられていたんですか？
約１０年です。あの頃は１回ステージに立っても５００円とか１,０００円の世界でしたけど、チャンスをつかみたくて、あちこちの劇場のオーディションを受けていました。加藤さんが所属されているナベプロの舞台のオーディションも受けましたよ。
そうなんですか。きっとどこかで会っていますね。
絶対会っていると思います。正直、僕はお笑いの世界で結果を出せなかったので、今日の対談は複雑な思いもあります。そういう意味では、加藤さんをすごくリスペクトしています。不動産投資でお金は増やせるけれど、芸能界で成功することは、いくら積んだってできるものではありませんから。
僕は、ほんっとうにたまたまです。成功なんてとんでもないですよ。ウメ男さんはピンでやられていたんですか？
コンビです。途中、相方が絵描きになるといって引退してピンになりかけたんですが、当時の彼女が「 私がやろうか 」と芸人デビューしてくれて、またコンビに戻りました。その彼女が今の妻です。加藤さんはどうして、今の仕事を始めたんですか？
僕は三重の大学に通っていたんですが、その頃に飲み会や女の子をナンパするときに、「 悔しいです！ 」とかをやったら、けっこうウケたんですよ。それで、芸人になったらモテるかなと思い、プロを目指したというありがちなパターンです。ところでウメ男さんは、どうして芸人をやめたんですか？
芸人って、副業で飲食店を経営する人が多いじゃないですか？ 僕もお笑いで食べていけなくて、芸人を続けて行く為に最大で６店舗まで、お店を増やしたんです。いい時期もあったんですが、最終的には３,０００万円の借金が残りました。
その頃、子供が生まれたので、お笑いには見切りをつけて、気合さえあれば雇ってくれる体育会系の不動産会社に入ったというわけです。
そうなんですか。商売って甘くないですね。
今思うと、マーケティングも甘かったし最初に設備等にお金をかけすぎたのもよくなかったと思っています。飲食業ってお客さんを待つ商売なので、売り上げが読みにくいのに、場所代や人権費は毎月、出ていきます。
最初は政策金融公庫からお金を借りていたんですが、最終的には消費者金融にも手を出しました。借りた金を返せないことの苦しみは嫌というほど味わっているので、不動産投資では極力リスクの少ないやり方を心がけています。
■ 不動産業界で「 性善説 」は通用しない
なるほど。そのときの経験が今に生きているんですね。そもそも、どうして不動産投資を始めようと思ったんですか？
芸人をやめた後、３０００万円の借金を返すために、完全歩合制で住宅を売っていました。そこで大きなお金が動く不動産のパワーを実感して、不動産投資での成功を目指すことにしたんです。
この会社ではビックリすることも多かったですが、不動産会社の営業マンの考えていることや、儲けの仕組みなどがよくわかったので、得たものも大きかったです。
ビックリすることってどんなことですか？
一番ビックリしたのは手付金をもって逃げた先輩がいたことですかね。そんな事は稀だと思いますが、とにかく、そこでの経験があったおかげで、不動産の世界では「 性善説 」が通用しないことはよくわかりました。
不動産会社の人が言うことは話半分程度に聞いています（ 笑 ）。契約が欲しいばかりに良い事しか言わない営業マンもいますからね。加藤さんも不動産投資を始めるなら、営業マンの言うことを鵜呑みにしちゃだめですよ！
■ ボロ物件投資に出口はないという誤解
すごい経験をされたみたいですね。肝に銘じます（ 笑 ）。そういえば、ウメ男さんの所有物件のスペックを拝見しましたよ。１００万円の戸建とか、利回り１００％のアパートとか、マジックじゃないですか。こんな物件が本当にあるんですか？
ありますよ。ただ、壮絶なボロですから、手はかかります。それで、普通の人が敬遠するから、僕が安く買えるんです。それでも高利回りを狙いたいので、変態的な物件ばっかり買っています。
不動産投資で失敗する人って、結局、高く買いすぎているんですよ。空室があってもマイナスにならない価格で買えば怖くないですよね。どうにもならなければ土地にして売ったっていいんです。リスクを潰していった結果、このやり方に辿りつきました。
不動産投資って家賃を稼ぐためにやるんだと思っていました。建物を解体して、土地にして売ることもあるんですか？
はい。僕にとってのボロ物件投資は、将来的にアパートを建てる土地の仕入れでもあるんです。ですから、出来るだけ建蔽率や容積率がとれるところを選んでいますし、市街化調整区域は買いません。
安いボロ物件の上物を貸して家賃をもらった後、その土地にアパートを建てて相場で売れば、間違いなくプラスで終われますよ。
でも、５００万円以下の物件が売りに出ているの、見たことないですよ。っていうか、都内だと１,０００万とか２,０００万だってないですよ。
まあ、そうですよね。なかなか、最初からその金額では出ていないと思います。ただ、僕も特別なルートを持っているわけではないんです。
それこそこの健美家でもいいんですが、好きなエリアで安めの物件を出している不動産会社を訪ねて、「 面白い物件ないですか～？ 」ってまわっているうちに、少しずつ買えるようになった感じですね。
紹介をお願いするときに、コツってありますか？
紹介を頼むときは、「 買った後で細かいこといいませんから 」と伝えるのが大事です。ボロ物件って、不動産会社から見ると儲からない上に、瑕疵だらけなので、できれば扱いたくないんですよ。
そこをなんとかしてもらうために、個人的にお礼をすることもよくあります。相手にメリットを感じてもらうことができれば、情報は集まってきますよ。
■ 現金で買う物件と融資を使わない物件の違い
関東にもありますか？
ありますよ。僕は神奈川の物件を多く持っているんですが、特に横須賀って坂の町なんです。それで、山の上とか階段の先とかにある安い物件が多く出てきます。
それなのに、神奈川県なのでそれなりに土地の評価が高くて、物件によっては融資も使えるのが面白いところです。長崎や尾道も同じ理由から安い物件が多く売られていますね。
なるほど。融資を使う物件と使わない物件は、どうやって分けているんですか？
安いボロ物件は現金で買います。と言うかそうするしかないというのもありますが。あと、売却するつもりで買う物件も、現金ですね。
現金で買った物件は、別の物件を買うときの担保としても活用できますし、物件によっては決算書の内容もよくなるので、後で融資を受けるときにもプラスになるんです。
手元にお金があるから現金で買うとか、単純な話じゃないんですね。次の融資のことまで考えているなんて、勉強になるな～。
逆に融資を使うのは、長期保有前提の物件のみです。その点も意識して、現金買いと融資で買う物件を組み合わせています。規模を拡大する前提なら、事前にこういうロジックを知っておくことが大事です。
大切なのは、「 無理 」と決めつけずに、探して、見に行って、買い付けを入れてみること。物件が買えなくても、相性のいい担当者が見つかれば、ラッキー。別の日に、いい物件が出たときに紹介してくれるかもしれません。
編集後記
共通の知人の話などで盛り上がった後、ウメ男さんの投資手法に話題が移ると、加藤さんの表情が一変。「 いやいや、そんなの無理でしょ 」と疑心暗鬼になったり、「 それって、すごくないですか？ 」と驚愕したり…。慎重な加藤さんにとって、ウメ男さんの稼ぎ方は相当、刺激的だったようです。明日はウメ男さんの最初の物件やその後の買い増しについて掘り下げます。お楽しみに。
○ 次回以降のテーマ
第１回、【 家賃年収２,４００万円超。関東のボロ物件投資を選んだ理由 】
第２回、【 元手４００万円で資産を増やし続ける物件の買い方 】
第３回、【 埋まらない物件なんてない。人口減でも空室増でも勝ち続ける方法 】
最終回、【 ボロ物件投資の先で手に入れたもの。貯金のために生きているわけじゃない。 】
