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【富沢ウメ男:第2回】元手400万円で資産を増やし続ける物件の買い方

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×富沢ウメ男さん_画像


ザブングル・加藤歩さんが先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載。2人目の相談相手は、家賃年収2,400万円を超える元お笑い芸人のサラリーマン投資家・富沢ウメ男さんです。
2回目の今回は、自己資金にレバレッジをかけて短期間でキャッシュフローを築いた方法、2,100万円で買った新橋のミニビルの話など、ウメ男さんが所有する物件とその戦略的な買い方について、話が膨らみました。



■ 最初の400万円がどんどんお金を生んでいる


ウメ男さんはけっこうなスピードで物件を増やされていますよね。お金はどうしたんですか?


最初の自己資金は400万円です。3,000万円の借金を必死で返したあとに貯めたお金です。この元手をどう増やそうかと考えて、まずは積算評価の高いボロ物件2つを現金で買い、次にこの物件を担保にノンバンクから融資を引いて、1,100万円と1,500万円と1,700万円のアパートを買いました。

アパートからは毎月、キャッシュフローが生まれますから、そのお金でボロ物件を現金で買います。そのボロ物件がまた家賃を生み、時には売却益も稼いでくれます。そうやって、最初の400万円がどんどんお金を生んでいる感じですね。


現金400万円で年間540万円のお金を生む仕組みを作ったっていうことですか。それ、すごいですね。




ボロ物件投資は不動産投資の数ある手法の中で、最終的に多くの手残りがでる可能性が高いやり方だと思っています。ただ、順番を間違うと時間も手間もかかって、心が折れてしまいます。手当たり次第ではなく、仕組み作りを意識して、買っていくことが大切です。


なるほど。でも、ノンバンクって金利が高くないですか?


2%後半から6%台くらいですが、利回りが高ければ金利は吸収できます。ノンバンクって極端な話、不動産の担保価値さえあれば、無職でも貸してくれますし、融資可否の返事も早いので、使い勝手がいいですよ。

ただし、ここだけの話、共同担保の物件は、中はボロでも全空でもいいですが、外観はまともであることが大事です。ノンバンクの人が見に来た時に、廃墟だと融資がつきませんから。

あとは、信金さん、信組さん、カード系の信販会社なども、僕のような低属性な人間には借りやすいですね。物件を買った後で、リフォームローンを借りることもよくあります。


はー。そういうことを知っているか知らないかで、差がつきますね。でも、ボロ物件は住めるようにするにもお金がかかりますよね。荷物の処分もタダじゃないでしょう?


残置物については、ネットオークション等で売りに出すと、けっこう売れるので、マイナスどころかプラスです。特にメルカリアッテなら家まで引き取りに来てくれるので楽ですよ。古い電化製品とか家具とか、ちょっとレトロな感じのものは売りやすいですね。

それと多くの人が誤解しているんですが、僕の買うようなボロ物件の場合、中の残置物を処分して、掃除をするだけでもお客さんって意外と付くんです。僕は売却用の物件や横須賀の米軍向けの賃貸はしっかりと直しますが、それ以外はお金も時間もできるだけかけない方針です。

■ 新橋の3階建てのビルを2,100万円で購入


横須賀ですか。僕はどうしても、地方の物件って危ないと思ってしまうんですよね。ウメ男さんは都内には物件を買わないんですか? 


買っていますよ。つい最近も、新橋の3階建てのミニビルを2,100万円で買いました。土地が5坪もない狭小物件ですが、場所がいいので面白いと思って買ったんです。


ええ!? 急に金額が大きくなりましたね。神奈川の激安物件を貫かないんですか?


ハハハ。僕は街が好きとか、ボロが好きとかという理由で横須賀の物件を買っているわけではありません。お金を増やす手段として、そこがはまっただけです。僕が貫きたいのは、不動産投資で効率よくお金を増やすことであり、ボロ物件を買うことではないんです。

投資戦略として、最初は地方の安い物件を高利回りで賃貸したり、高く売ったりすることでキャッシュを作る。そのお金で都内に物件を買い、資産を盤石なものにしていく、ということを実践しています。

これは、不動産投資の王道的なやり方だと思います。都内はどこでもいいわけではなく、港区、渋谷区、中央区、千代田区で探しています。




そういうことか〜。それにしても、都心の中でも本当の都心ですね。品川区や新宿区や文京区は買わないんですか。


買わなくもないですが、さっきの4区に比べると、人気は落ちますよね。港区、渋谷区、中央区、千代田区は売りに出したとき、絶対に欲しいという人がいます。さっき話した新橋のビルも倍近い価格で売れました。2日で売れてしまったので、値付けを間違えたな〜と反省しているところです( 笑 )。

■ 特殊な案件ほど競合が減り、楽に物件を取得できる


サラッと言っていますけど、すごい利益じゃないですか。その物件はどうしてそんなに安かったんですか?


このビルは数年前に競売に出されたんですが、持ち分が二つに分かれていて、競落した中国人オーナーと日本人オーナーが半分ずつ権利を持っていました。その後、日本人のオーナーが中国人のオーナーに一緒に売却することを提案して、1,500万円で売りに出されました。前のオーナーはそれでも儲かるほど安く買ったということです。

ただ、所有者が二人ですし、中国人のオーナーがピンク系のテナントを入れていたりもしたので、普通の投資家は手を出しにくい物件でした。それで、僕のところに話が回ってきたというわけです。特殊な案件ほど競合が減り、楽に物件の取得ができるということです。


へ〜。確かに、普通の人は買わないかもしれませんね。後々、面倒なことになったら嫌ですし。それにしても、1,500万円だった物件がなぜ2,100万円に?


契約の当日、中国人オーナーが「 やっぱり、あと600万円ほしい 」と言い出したんです。普通ならちゃぶ台をひっくり返す場面ですよね。不動産屋さんも慌てていましたが、僕は「 いいですよ 」とすんなり条件をのみました。


ええ!? そこは1,500万円で押し通せばいいんじゃないですか?




それもできたと思います。でも、2,100万円でも安いと思いましたし、考え方ですが、そこで担当者さんに貸しを作っておけば、あとでいいことがあるかなと思いまして。

「 今回は黙って非常識な相手の要求をのみましょう。ただし、今度いい物件が出たときは、わかっているよね…ニヤリ 」ということです。


そうやって、情報が入ってくるパイプを増やしていくわけですね。


そうです。自分の投資手法を理解して協力してくれている営業マンが多くなれば、買える物件が増えます。僕の場合は、他の人が買わないような変態物件ばかり狙うので、まともな担当者は相当引いてますよ。

でも、中には、「 ウメ男さんは指し値はきついけど、話が早いから 」とか、「 こんな物件は他の人に紹介できないけど、ウメ男さんなら買ってくれるかもしれないので 」と情報をくれる人もいます。

物件を探すと同時に、利害の一致する不動産営業マンを探すことも、成功には欠かせません。


編集後記
ボロ物件ばかり買っていると思いきや、実は都心の不動産も買い進めているというウメ男さん。その「資産を増やし、お金を残す」ための戦略的な買い方に、加藤さんも感心しきりといった様子でした。明日はウメさんが心がけいてる不動産投資で成功するための考え方について紹介します。お楽しみに。


○ 次回以降のテーマ
第1回、【 家賃年収2,400万円超。関東のボロ物件投資を選んだ理由
第2回、【 元手400万円で資産を増やし続ける物件の買い方
第3回、【 埋まらない物件なんてない。人口減でも空室増でも勝ち続ける方法
最終回、【 ボロ物件投資の先で手に入れたもの。貯金のために生きているわけじゃない。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )



■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2017年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,400万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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