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【富沢ウメ男:第3回】埋まらない物件はない。人口減でも空室増でも勝ち続ける方法

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×富沢ウメ男さん_画像


ザブングル・加藤歩さんが先輩大家さんから不動産投資について学んでいく新連載。2人目の相談相手は、家賃年収2,400万円を超える元お笑い芸人のサラリーマン投資家・富沢ウメ男さんです。
3回目の今回は、初めて物件を買うなら何がいいか、ボロ物件の入居付けの方法、不動産投資に家族をどこまで巻き込むかなど、加藤さんが気になる疑問をウメ男さんにぶつけました。



■ 僕が最初に買うならどんな物件がいいですか?


僕が収益物件を買うなら、何がいいと思いますか?


自分で手を動かすのは嫌いじゃないですか?


はい。掃除とかなら自分でやります。


じゃあ、家から車で行ける範囲のボロ戸建を一軒買って、貸してみたらどうですか?


ボロ戸建か〜。でも、買っちゃうと埋まらなくても固定資産税がかかりますよね。


いやいや、神奈川のボロ戸建の固定資産税なんて、どんなに高くても5万円くらいですよ。


そんなもんなんですね…。なんだか色々と価値観が崩れるなあ。そういえば、同じ事務所のWエンジンのエトウさんが、千葉に250万円の家を買って、150万円で直して、トータル400万円でいい感じの家になったんですよ。エトウさんは自分で住んでいますが、そういう物件を買って貸せば儲かるという話ですよね。


そうです。貸してもいいですし、貸せなければ自分がそこに住んで、世田谷の家を貸せばいいんです。


そりゃそうですけど、千葉から毎日、都内に通うのは不便すぎますよ( 笑 )。子供もいるので、何度も引っ越しをするのはどうかなーと思ってしまいます。



■ 子供が小学校に上がる前がチャンス


それもそうですね。引っ越しといえば、うちは上の子が11才ですが、6回引っ越ししていますよ。住みながら直して、きれいになったら貸し出すこともありますし、住宅ローンで買った家にしばらく住んでから、賃貸に出すということもあるので。


住宅ローンで買った家を貸し出してもいいんですか?


理由を説明できればですが、例えばフラット35は購入後の転居を認めていますよ。僕もあとでもめるのが嫌なんで、きちんと伝えています。


ウメ男さんの生き方って合理的で芯が通っていると思うんです。でも、悪い言い方をすれば、子供を親の都合に巻き込んでいる、ということになりませんか?


うちの子供達は物心ついたときからこれなので、それが普通だと思っているようです。人は皆、家を複数持っていると思っているみたいで、「 〇〇ちゃんは一つしか家がないんだって 」と言われて、焦ったこともあります( 笑 )。

そういう会話をきっかけに、不動産投資についても伝えていければと思っています。不動産投資とか商売ってすごく楽しいですよ。やってみたくないですか?


商売の方はすぐには無理かな〜。でも、ウメ男さんの生き方って、合理的でいいなあと思います。僕もそういうタイプで、デザイナーズ住宅とか、全く魅力を感じないんですよ。そこにお金をかけるより、土地が広い方がいいって思うんです。ところでうちは今、子供が5才と3才なんです。動くなら今のうちがいいですよね。


そうですね。今がチャンスですよ( 笑 )。小学校に上がると転校とか習い事とか、複雑さが増しますから。そういえば、前回のレッドさんとの対談のあと、不動産に対する考えで変わったことはありますか?


ありますよ。以前はお金に困ったら、三軒茶屋の自宅を売ろうと思っていたんですが、今は貸すのもありかなと思うようになりました。今の自宅を貸したらいくらになるか興味が沸いて、世田谷区内の戸建の賃料を調べたりもしています。

■ 損をすることに恐れがあると次のステージに進めない


いい傾向ですね。思い切って貸家かアパートを買おうか、という気持ちにはまだなりませんか?( 笑 )


まだ、なりません( 笑 )。世田谷区内に安い家があればほしいですけど、高いじゃないですか。それに、相場より安く出ていると、「 何かあるはず 」「 いい物件なら売りに出さないだろう 」と思ってしまいます。


じゃあ、僕がタダで一軒家をあげるって言ったらどうですか?


いりません! だって、タダの家なんて、絶対何かあるじゃないですか。


それは加藤さんの思い込みかもしれませんよ。世の中にはタダでもまだまだ人が住めるような家もありますし、古い家でも家賃を払って住みたい人もいるんです。

加藤さんは損をすることに恐れがあるのかもしれません。次のステージに行くためには、「 損して得取れ 」ですよ。加藤さんは慎重でだまされにくいタイプですし、最初のハードルを乗り越えて始めてみたら、きっとうまくいくと思います。

■ 人口減少や空き家の増加より重要なこと


そうですかね〜。でもやっぱり、空室が心配です。地方ではどんどん人が減っていますし、新築も増えているじゃないですか。


頭のいい人ほど、日本の人口が減るとか、空き家が増えているとか、マクロ的な情報を気にします。でも、不動産投資では「 自分が持っている物件の稼働率 」さえ上げれば勝ちなんですよ。そして、空室って相場より安ければ埋まるんです。安く買って安く貸せば、埋まらない物件はありません。


それもそうですね。ウメ男さんはどうやって入居者さんを見つけているんですか?


最初は不動産会社にお願いします。それで埋まらなければ、ジモティーで入居者を募集して、自分で埋めます。変わった人も多いですが、保証人をつけてもらうか、保証会社への加入を義務付けることでリスクヘッジをしています。ボロッボロの物件は審査を激ユルにすることもあります。

思うんですが、空室リスクって、物件を買う前に誰にいくらで貸し出すかを想定していれば、そんなに怖くないんです。埋まらないって言っている人は、住む人を想定せず、物件だけを見て買ってしまった人だと思いますよ。




じゃあ、ウメ男さんの物件は満室なんですか?


いいえ( 笑 )。現金でほしい物件をホイホイ買うので、リフォームや入居付けが追い付かなくて、放置状態の物件もあります。土地が欲しくて買ったものは、入居者を減らして最後はカラにしたいので、今もガラガラです。ただ、きちんと直した物件の入居率は高いですよ。

■ ボロい物件をリフォームせずに貸すことも


かなりしっかりと直すんですか?


売却を前提に買った物件はそうですね。逆に、賃貸向けなら、かなりボロくてもそのままにすることもよくあります。

人間ってセレブからそうでない人までいろいろなので、そうでない方の人をターゲットにするなら、直しすぎない方がいいんですよ。例えば、僕の物件は生活保護の方にもどんどん入ってもらっています。


どうやってそういう方に住んでもらうんですか?


不動産屋さんに「 生活保護の方でも受け入れます 」と伝えるだけです。地主さん系の大家さんは、こういう方の受け入れを嫌がる傾向があるので、受け入れ可にしておくと、不動産屋さんに重宝されますよ。


へー。不動産会社に支払う管理費はどのくらいですか? やっぱり、管理費が高いところのほうが管理が手厚いんでしょうか。


3〜10%まで様々ですが、平均すると5%くらいじゃないですか。6万円の家賃なら3,000円です。値段と管理の質はあまり関係なくて、管理費が低くてもいいところもあれば、その逆もあります。ちなみに僕は、戸建は全部自主管理で、アパートだけ管理会社さんに頼んでいます。


え? 自主管理もしているんですか。自主管理にすると、電話がかかってきませんか?


貸家の入居者さんってマイホーム気分で住んでいるので、電球が切れても自分で直しますし、滅多にかかってこないですよ。設備の故障なども、僕がやるわけではなく、その地域の業者さんに電話して直接行ってもらうだけです。

仕事中に電話がかかってくると困るので、電話は妻に対応してもらっていますが、皆さんが思っているほど、大変ではないですよ。


編集後記
安くて古い家でも住みたい人はいる、リフォームなしで貸し出しても良い、人口減は気にしないなど、ウメ男さんの大胆にも思える発言に、加藤さんは非常に驚いた様子でした。そんなウメ男さんだから、大きく成功できたのかもしれません。明日は最終回。実はセレブだった(?)ウメ男さんのお金の使い方や、次の目標などに迫ります。お楽しみに。


○ 次回以降のテーマ
第1回、【 家賃年収2,400万円超。関東のボロ物件投資を選んだ理由
第2回、【 元手400万円で資産を増やし続ける物件の買い方
第3回、【 埋まらない物件なんてない。人口減でも空室増でも勝ち続ける方法
最終回、【 ボロ物件投資の先で手に入れたもの。貯金のために生きているわけじゃない。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )



■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2017年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,400万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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