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小資本かつ低リスク。関東でおススメの不動産投資の始め方【第3回:渡辺よしゆき】

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×渡辺よしゆきさん_画像


ザブングル・加藤歩さんと先輩大家の渡辺よしゆきさんとの対談の最終回。「 僕みたいな初心者は何を買えばいいと思いますか? 」という加藤さんの質問に、よしゆきさんは何と答えるのか?

その他、ザブングル加藤さんが気になっているという都内戸建を投資目線で見たときの分析、おすすめの県や区、低コストで手固い賃貸需要が見込める買い方など、よしゆきさんが真面目にレクチャーします。




よしゆきさんは、最初にどんな物件を買いましたか? 僕みたいな初心者は、何を買えばいいと思います?


地方のアパートを現金で買うのがいいんじゃないですか? 僕が最初に買った赤鬼荘というアパートは、1,000万円で買って、毎年300万円の家賃が入ってきます。車で1.5時間かかる田舎ですけど、田舎すぎてライバル物件がないので、無理せず満室運営ができています。


すごい高利回りじゃないですか。地方ってリスクが大きいイメージしかありませんでした。よしゆきさんは都内の物件から始めようとは思わなかったんですか?


思わなかったです。だって、安くても坪90万円くらいするじゃないですか。貧乏だったのでボロでもいいから格安の高利回り物件から始めるって決めていました。

でも、それは最初の頃の話で、今は新築も含めて都内で物件を買っていますよ。お金がないうちは地方でリスクをとって、ある程度経験と資産ができたら都会にっていうのが、不動産投資のひとつのセオリーなんです。

■ 三軒茶屋で売出中の戸建を貸家にしたい


なるほど。よしゆきさんが地方から始めることをすすめてくれたのにアレですが、今、家の近所に4,300万円で50平米くらいの家が売りに出ていて、気になっているんです。前の道が私道で、駐車場もないので半年くらい売れ残っていて、これを貸家にできないかな、とちょっと思っています。


お家は世田谷区の三軒茶屋ですよね。いい場所ですね。私道に持ち分があるのか、再建築ができるのかなどを確認する必要がありますね。あと、50平米だと2DKだと思うので、シェアハウスは難しいですね。戸建で貸しても13万円程度でしょうから、利回りは3〜4%です。


3%ではおいしくないですね。でも、家から近いし、子供が独立するまでは貸しておいて、将来はこの家に奥さんと二人で住んでもいいかな〜という気もするんです。


利回り3%ですから、借金して買うのはリスキーですね。かといって、4,300万円も現金があるなら、別のものに投資した方がいいでしょう。


1,000万円くらい頭金を入れたらどうでしょうか?


4,000万円に価格がさがって、1,000万円頭金を入れて、3,000万円の融資を組むとします。金利を1.3%にすると、築年数が9年ということなので、耐用年数の22年から9を引いて融資期間が13年。とすると、返済金は20万円。



家賃が13万円だと、収支はマイナス7万円になります。はい、投資不適格です( 笑 )! 住宅ローンが使えればまた話は変わってきますが、無理して買わなくてもいいように思います。

■ ダメな物件を買ったと自覚のないサラリーマン投資家


そうか〜。残念だな〜。でも、失敗したら困りますもんね。よしゆきさんの知っている大家さんで、大失敗して、立ち直れなくなった人っていますか?


いますよ。この前、有名投資家のメルマガ経由で億越えの物件を買ったと飲み会で話をしている人がいたので、話を聞かせてもらったんです。すると、1億円の物件で、満室で税引き前でも、年に120万円しか残らない物件でした。

この人が怖いのは、勉強しないまま買っているので、ダメな物件を買ったという自覚がまったくないんですよ。「 エアコンが壊れたらどうします? 」「 空室が出たらマイナスですね 」と伝えたら、みるみる顔色が変わりました。

別の日に詳しい話を聞いたんですが、すぐに売っても2,000万円は損をすることがわかりました。この人の場合、自己破産までは無いかも知れませんが、もう数棟同じような物件買っていたらアウツです!


銀行はどうしてそんな物件に融資を出すんですか?


そういう銀行って、リスクを承知で貸しているので金利が高いんです。たくさん貸し出して、そのうちの何棟か倒れても、銀行は損をしないようになっています。

それと、無茶な融資がつく人って、お金持ちで本業から補填できる人も多いんですよ。銀行がそれを見込んでいる場合もありますね。この人に限らず、今はそこそこの規模の中古RC物件に融資を引いて買うという手法が人気です。

でも、利回りが一桁で金利が3%とかで買った人って、ちょっと修繕費がかかったり、空室が増えたりしたら、逆ザヤになってしまいます。頭金を入れればそのリスクは減らせますが、フルローンにこだわる人が多くって、買ってから苦労している人がゴロゴロいます。

■ 都内にもある現金買いできるボロ物件


怖いな〜。そんな中で、どうやっていい物件を選べばいいんですか。


いい物件って人によって違うんですが、加藤さんのお話を聞いていると、場所がよくて、リスクも抑えたいという感じなので、都内のボロ物件を現金で買うのがいいような気がします。


そうしようかなあ。でも、都内はボロ物件でも何千万円もするんじゃないですか?


都内っていってもイロイロですから。今年、都内某所で100万円台の家を買った人もいらっしゃいますよ( 笑 )。その家は囲繞地( いにょうち )と言って、道路付けがないんです。

でも、通行権は認められているので人が住むことはできますし、貸家にすることも可能です。家賃は4.5万円くらいですが、都内なので空室リスクは低いです。


都内で100万円台か〜。出口はどうするんですか?


一番いいのは、賃貸していて長く住んでいる人に買ってもらうことです。投資家さんに売るよりも、実需の方が高く買ってくれますから。僕は毎日、レインズを見ていますが、一週間に数回は1,000万円以下の家が出てきます。




その中で買ってはいけない家ってどんな家ですか?


費用対効果が低いものです。どんなにボロくても、借り手がついて収益を生むなら投資物件としては正解です。逆に、修繕に多額の費用がかかったり、誰も住む人がいなかったり、お金を生まない家は買わない方がいい家です。

もう少し大きな家を買って、シェアハウスにするという方法もあります。知り合いで、杉並区の4,200万円の大型の戸建を買い、13室のシェアハウスにして、月に78万円の賃料を得ている大家さんがいますよ。

■ 物件が安くて家賃はそこそこの投資向きエリア


うわ、それだけで年間1,000万円近くなりますね。難しい質問かもしれませんが、おすすめの区はありますか?


足立区、北区、台東区の一部、荒川区、墨田区、江戸川区ですかねえ。


なんか、ある方向に偏っているような気がするんですが…( 笑 )。それは安いからですか?


そうです。安いのに家賃はそこそこなので、費用対効果が高いんです。範囲を広げて一都三県でいうと、一番のおすすめは埼玉で次が東京、その次は神奈川だと思います。これも千葉が住みにくいとかではなく、投資対効率の問題です。

なぜ埼玉がいいかというと、500万円以下で十分に家が買えて、12〜15%くらいで回せるからです。草加、川越あたりはだいぶ値上がりしましたが、春日部までいけば物件はあります。東京は物件が高すぎで、千葉は家賃が安すぎる。その点、埼玉はバランスがよくて、堅実に稼げるイメージです。東京の東部も同じ感じです。


前回、ウメ男さんと対談したときも驚いたんですが、家って意外と安く買えるんですね。


タダの家もありますよ。友達がメルカリで「 家ください 」って書いたら、東北でお酒を造っていたという建物をもらえることになりました( 笑 )。その人は都内に住んでいますが機動力が半端無いので距離の壁を物ともせず、その家もきっとうまく活用すると思いますよ。


へ〜。でもそうなると、本当に不動産投資っていうより、事業ですよね。すごいな〜。今日は具体的な物件の買い方や、不動産投資のリスクを教えていただいて、とても勉強になりました。

特に都内のボロ物件を現金で買うやり方には興味があります。もし僕が都内に物件を買えたら、よしゆきさんの不動産会社に管理をお願いしてもいいですか?



もちろんです。ご連絡、お待ちしています( 笑 )。




編集後記
慎重でリスクを好まないザブングル加藤さんにとって、少ないコストで手堅い需要が見込める都内の格安物件への投資は、魅力的に映った様子でした。大きな借金をして儲からない物件を買う人もいれば、無料の家をもらう人もいる。数多くの物件から何を選ぶかに、その人の人間性が現れるなあと感じた対談でした!


○ 全3回のテーマ
第1回、【 孤独死、滞納、空室、裁判…。アパート経営の甘くない現実
第2回、【 困った入居者と非常識な大家…。管理会社のハードな日常
最終回、【 小資本かつ低リスク。関東でおススメの不動産投資の始め方


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

□1973年
東京生まれ

□ 2004年
店舗兼住宅取得

□ 2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

□ 2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートの 1R8戸アパート(赤鬼荘)を購入するも、数々のトラブルに見舞われる(;゚Д゚)!

□ 2011年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

□2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

□2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

□2012年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞というマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

□2017年
都内新築RCマンションなど、物件をコツコツと増やし、家賃年収が約1,500万円となる

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

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