• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,967アクセス

孤独死、滞納、裁判…。アパート経営の甘くない現実【渡辺よしゆき:第1回】

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×渡辺よしゆきさん_画像


不動産投資未経験のザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家さんから不動産投資について学んでいく本連載。今回はこれまでに数多くのトラブルを経験してきた大家そして不動産会社の代表も勤める渡辺よしゆきさんにお話をうかがいます。

成功者の儲かった話は不動産投資の光の部分。その一方には、入居者の死、滞納、裁判、空室、かさむ修繕費など、影の部分も存在します。様々な影を見てきたよしゆきさんは、ザブングル加藤さんに何を語るのか? 全3回の初回です。



■ 本気で勉強している大家さんは1%いるかいないか


加藤さん、はじめまして。零細弱小子沢山大家のよしゆきといいます。もともとは年収300万円にも届かない自営業者だったんですが、今は大家をしながら不動産屋さんの代表をしています。ところで、加藤さん、聞きましたよ。不動産投資、やる気満々なんですって?!


いやいや、いきなりわけのわからない言いがかりはやめてくださいよ( 笑 )。そんな、買う気満々じゃないですから。だけど、レッドさんウメ男さんと対談して、不動産投資をやってみたいな〜と思っているのは事実なんです。


そうですか。じゃあ僕が、今日は不動産投資の厳しさを加藤さんにお伝えしましょう( 笑 )。儲かっている大家さんがいる一方で、世の中には失敗している大家さんもたくさんいるんですよ。僕自身も、これまで裁判を含めたたくさんのトラブルを経験してきました。


え〜!裁判ですか?


はい。赤鬼荘という僕が初めて買ったアパートが、瑕疵だらけの欠陥アパートだったんです。かかった修繕費を請求したんですが、売主にお金がなくて、裁判にかけた時間や労力は無駄に終わりました。


大変でしたね。


はい。でも僕はこれからも不動産投資を続けますし、不動産屋も続けますよ。どうしてかというと、厳しい厳しいとはいっても、本気で勉強している大家さんは全体の1%いるかいないかだと思いますので、やることをキチンとやれば勝てる可能性が高いからです。お笑い芸人さんとして成功するのに比べたら、絶対にうまくいく可能性は高いと思います。


そうですかねえ。

■ 実は株の利益で買っていた赤鬼荘


加藤さんは副業はやらないんですか? 株式投資をされていると聞きましたが。


はい。株で儲かっている知りあいの社長さんがいて、「 別に買わなくてもいいんだけど、これ、くるよ〜 」とか言って、ちょいちょい連絡をくれるんですよ。その通りにしてから、少しずつ勝てるようになりました。

でも、そのくらいですよ。僕はあんまり器用じゃないんです。色々な芸人さんが副業をしていますがうまくいっているのって、たむけんさんの焼き肉屋くらいって聞きますし。その焼き肉屋も、肉よりもレジ横で売っているグッズの方が儲かるみたいです( 笑 )。



ハハハ。確かに、飲食店の経営は片手間では難しいかもしれませんね。だけど、不動産なら両立可能だと思いますよ。僕は、本業の邪魔をせずに安定的に収入を得られるのって、不動産投資くらいしかないと思っているんです。


確かに、その場にいなくても家賃が入ってくるのはいいですよね。よしゆきさんは、副業はどうですか?


ちょろちょろやっていますよ。この間、アマゾンのセールでアウトドアっていうメーカーの自転車が9,800円で売られていたので、13台買って、少しずつ売りに出したら、倍になりました。僕、不動産の仕事を始める前にリサイクルショップの店員をしていたんで、そのあたりの相場観があるんです。

あと、株も嫌いじゃないです。一度、立ち直れないくらい損を出して以来、個別銘柄ではなく、日経平均のETFを買っています。10年くらい前に平均8,000円くらいで仕込んでいたものを13,000円の時に全て売却して、それが最初のアパートの軍資金になりました。



■ アパート経営で避けては通れない入居者の死


株でアパートってちょっとした成功者じゃないですか。ところでよしゆきさん、今、家賃収入はどのくらいなんですか?


1,500万円くらいです。


ええ! 零細弱小大家じゃないじゃないですか。すごいですね。


いやいや、この業界はゼロから始めて家賃1億円みたいな怪物くんだらけですから( 笑 )。この程度では弱小もいいところです。ただ細々生活できるくらいの収入にはなっていますね。

そうはいっても良いことばかりじゃなく、最初の頃は失敗ばっかりで、何度も心が折れそうになりました。例えば、人が死んじゃったことが2回あります。いつか来るかな〜と思っていましたけど、最初のアパートを買って40日目とは思いませんでした( 笑 )。

おまけに、身寄りのない方だったので、大家が死亡届を出さないといけないんですよ。後でご兄弟に連絡がとれたんですが、電話をかけて、入居者さんの名前を言ったとたんにガチャ切りです。残置物も引き取り手がなければ大家が片付けるんです。けっこうヘビーでしたね。


うわー、それって相当きついですね。でも、孤独死ってこれから絶対に増えますよね。


すでに増えていますよ。100人の大家さんがいたら、10人は経験されていると思います。


実は僕も風呂ナシの古いアパートに住んでいた時、隣で一人暮らしをしていたおばあちゃんが亡くなったことがあります。発見までに1週間くらいかかったんですが、僕は全然気づかなくて、その後もこのアパートに住んでいました。


事件にならなくて、大家さんはホッとしたでしょうね。事件になると事故物件ばかり扱ったスペシャルサイトに掲載されて、ずうーーーっと残るんですよ。

リフォーム屋さんもその部屋で亡くなった人がいるというと嫌がって受けてくれない人もいるし、時間が経つとにおいが消えなくて大工事になることもあります。

独り暮らしの高齢者さんを断る大家さんも多いんですが、今後の日本の人口推移を見ていくと、独居のご老人は絶対に増えます。ですから、避けるのではなく、積極的に入ってもらって、なおかつ孤独死にならない仕組みを作るのが必要になると思います。


確かに、そうですよね。


死ぬこと自体は自然なことですから、忌み嫌うべきではないと思うんです。赤鬼荘は年配の方が多いので、うちをステップにして天国に旅立ってもらえればと思っているくらいです( 笑 )。

ちなみに赤鬼荘の場合、入居者さんに何かあればすぐに連絡をくれるよう、僕が「 草 」と呼んでいる女性入居者さんにお願いしているので、そのあたりは安心です。


年配の入居者さんが多く住む赤鬼荘

■ これまでに遭遇した数々の困った入居者


ところで、よしゆきさんのアパートには困った人はいませんか? 家賃を払わない人とか、どう対処するんですか?


家賃滞納は入門編ですね。僕のアパートには、洗濯機でジャガイモを洗って騒音を出したり、勝手にヒツジを飼ったり、近隣の人を恫喝したり、宗教を始めて信者を集めたり、いろんな人が住んでいます。家賃を滞納しているのに新車に乗っている人とか、ムカつきますよ。


どうやったら防げるんですかね?


そういう人たちってほとんど単身者なんですよ。ですから、ファミリー物件を選ぶだけで、困った入居者についてのリスクはかなり抑えられると思います。あとは、家賃が比較的安い物件の方が、入居者に関するトラブルは増えるといわれていますね。


そういう人に、「 家賃を払わないなら出ていけ 」って言えないんですか?


言えないんです。日本では、食い逃げは犯罪だけど、滞納は犯罪じゃないんですよ。ちなみに、滞納は期間が長引くほど返しづらくなるので、先延ばしはNG。僕は1週間入金が遅れたら必ず連絡を入れるようにしています。


僕の後輩で、一年滞納したのに何も言われなかったという奴がいました。1年後に催促されて、少しずつ分割で払ったそうです。


地主系の大家さんの中には、お金の管理に無頓着な方もいますからね〜。まあ、そういうビジネスとしての意識の低い大家さんはこれから厳しくなるでしょうね。今後は人口も減りますし、「 事業 」という気持ちで取り組める大家だけが生き残れると思います。


編集後記
よしゆきさんが経験したトラブルの数々に、驚いた様子の加藤さん。華々しい成功事例ばかりが注目される不動産投資ですが、物件を買う前に、このような厳しさをあえて伝えることで、失敗する人を減らしたいというよしゆきさんの気持ちは、無事に伝わったようです。明日の2回目も業界の裏側の話が続きます。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回、【 孤独死、滞納、空室、裁判…。アパート経営の甘くない現実
第2回、【 困った入居者と非常識な大家…。気の休まる暇がない管理会社の日常 】
最終回、【 小資本かつ低リスク。関東でおススメの不動産投資の始め方 】


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

□1973年
東京生まれ

□ 2004年
店舗兼住宅取得

□ 2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

□ 2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートの 1R8戸アパート(赤鬼荘)を購入するも、数々のトラブルに見舞われる(;゚Д゚)!

□ 2011年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

□2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

□2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

□2012年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞というマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

□2017年
都内新築RCマンションなど、物件をコツコツと増やし、家賃年収が約1,500万円となる

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

ページの
トップへ