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物件との出会いと調査、融資相談と火災保険。相続物件購入の記録(前編)

元公務員大家パスカルさん_画像 元公務員大家パスカルさん 第10話 著者のプロフィールを見る

2024/5/17 掲載

この春、アパート1棟と戸建1棟をセットで購入しました。1棟物を購入するのは1年ぶりでした。今回の物件は、誰にも知られないままオーナーが私に変わった取引でした。

取引はのんびりしたものでしたが、その時の経過をコラムで紹介します。物件価格とリフォーム費用は実際の金額とは変えてありますが、それ以外の数字(利回り、金利、返済比率等)はリアルな数字を書いています。

■3月2日:物件情報をいただく

不動産屋さんから、「パスカルさんの投資エリアに売り物件が出ますよ」という情報を電話でいただきました。次のようなアパートと戸建がセットになった物件でした。

・軽量鉄骨アパート1棟(1K×6戸)と、木造戸建1棟のセットの販売
・2棟とも築24年
・アパートは空室が1部屋あるが、3月末には入居予定があり満室になる
・価格はまだ決まっていない

私以外には情報を出していないという事でしたので、とてもありがたい話でした。番地もまだわからない状態でしたが、不動産屋さんの話から、場所も物件もわかりました。私の昔の職場の近くにあり、何度も前を通っていた物件でした。

また、数年前にこの物件の隣のアパートが売りに出ていたことがあり、その際に色々と調べたので、このエリアの賃貸物件の入居状況等もわかっていました。

すぐに見に行きたかったのですが、電話をいただいたのが19時過ぎでしたので、翌日に現地に行きました。外壁の塗装が劣化していたり雨樋が歪んでいたり、ある程度のリフォームが必要な物件でした。

1人見学会の後、電話で不動産屋さんに「購入したい」と伝えました。

<プラススペック>
・金融機関、スーパー、クリニック等があり、生活が完結できる地域
・大学が近くにあり、学生の賃貸需要がある
・全部屋の内装のフルリフォームが終わっている

<マイナススペック>
・家賃が安いので、徐々に上げていく必要がある
・建物の外壁等が劣化している部分がある
・アパートと戸建が近すぎて分離して売ることはできない

※雨の日のアパートの写真です。わかりにくいのですが、雪害で雨樋が歪んでいます。雨水がこの歪んだ部分からダバダバ落ちていました。指値ポイントです。

※外壁は修繕が必要な箇所が数箇所かありました。これも指値ポイントです。

■3月5日:物件価格決定

「物件の価格が2,500万円に決まりました」と不動産屋さんからメールが届きました。この価格だと利回りは13.2%です。「利回りが20%になればいいな!」と、思っていた私の購入意欲は一気に低くなりました。

「この金額で金融機関に持ち込んでいいものか?」という迷いが出てきました。そして3月の繁忙期の忙しさと、同時期に手掛けていた36戸全空物件の仕上げの忙しさで、この物件については考えなくなりました。いわゆる放置プレーです。

■3月11日:指値を入れる

このままではいけないと思い直して、不動産屋さんに電話をしました。

パスカル「2,500万円ですと厳しいです。指値はできそうですか?」
不動産屋さん「2,200万円だったらいけると思います」

これで利回りは15.0%になります。

パスカル「実は迷いがあって、まだ金融機関に持ち込んでないんです」
不動産屋さん「買う気がないのでしたら、物件情報をオープンにしますよ」パスカル「それはやめてください。明日、金融機関に持ち込みますから」

利回り15.0%では物足りないと思いながらも、とりあえず金融機関に持ち込む事にしました。

■3月12日:金融機関で融資相談、火災保険について考える

不動産屋さんからもらっている資料はA4用紙2枚だけです。1枚は、アパートの賃貸募集図面で、手書きで1ヶ月の合計家賃と年間家賃が書いてあります。もう1枚は、戸建の賃貸募集図面で、手書きで年間家賃だけが書いてあります。

私の自作の資料は、シミュレーション(事業計画書)が2部だけです。
1部は、10年返済のシミュレーションです。最初から赤字のシミュレーションで、融資期間10年では運営できないという内容でした。

もう1部は、15年返済のシミュレーションです。ほぼ全期間黒字のシミュレーションで、融資期間15年だったら運営していけるという資料です。この二つの資料を見せて、融資期間を15年にしてもらう作戦です。

パスカル「新規物件の融資をお願いします。物件資料が少ないですが、私のところにはまだ形になっていない情報をいただけることが多いんですよ」

物件資料が2枚しかないので、こう言うしかありません。実際に、今回のように販売図面のない物件情報を金融機関さんに持ち込む事は少なくありません。担当さんから、物件の状態、入居者のターゲット、購入する法人についてなど、10分ほど質問をされました。

担当さん「今月末までにご提案できるようにします。よろしいですか?」
パスカル「月末まででしたら十分です。ありがとうございます」

この金融機関さんから、“提案”と言われた時は、普通は融資が通ります。毎月、自分の経営状態がわかる資料を50枚以上提出しているので、追加資料の提出を求められる事もなく、話はスムーズに進みました。

「これで融資は大丈夫だ~」と思いながら、金融機関さんを出た私は、不動産屋さんにすぐに電話をして、「金融機関に持ち込みました。融資は通ると思います」と、大胆に言ってしまいました。

買える見込みが立ったので火災保険についても考えました。今回は、物件価格が低額だということで、民間の火災保険ではなく公的な共済の火災保険に加入しようと考えました。

私がよく使う共済険は、『全国火災共済協同組合連合会』の『長野県火災共済協同組合』です。

この共済は法人でも個人でも加入できます。保証内容については、民間の火災保険ほど手厚くない部分があるように思えますが、保険料が民間の火災保険に比べてかなり安価です。

手厚くないと思える点は、地震保険の保険金が1,000万円までという点です。高額物件の物件には使いにくい事があります。また、凍結による水道管の破損等は保険の対象外です。私のように寒冷地大家には気になる事ですが、そこは深く考えないようにしています。

『長野県火災共済協同組合』は家財保険も安いので、生活保護の方の家財保険は、『長野県火災共済協同組合』で加入してもらってます。

ということで、準備は整いました。この先の話は次回のコラムで紹介させていただきます。ここまで読んでいただき、ありがとうございます。

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

元公務員大家パスカルさん

元公務員大家パスカルさんぱすかる

元公務員の専業大家
長野県在住

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □196X年
    誕生

    □198X年
    地方公務員になる

    □2019年
    地方公務員を辞めて専業大家になる。
    宅建士試験に合格

    □2021年
    第2種電気工事士合格
不動産投資歴
  • □2012年
    中古鉄骨造アパート8戸購入(売却済)

    □2013年
    中古木造再建築不可アパート8戸購入
    中古鉄骨造アパート10戸購入

    □2014年
    中古木造アパート6戸購入
    中古RC12戸購入(売却済)

    □2015年
    中古鉄骨造アパート6戸購入
    中古木造戸建5戸購入
    中古木造アパート15戸購入

    □2016年
    中古鉄骨造アパート6戸購入
    中古鉄骨造アパート8戸購入
    中古鉄骨造アパート12戸購入

    □2017年
    中古木造戸建5戸セット購入
    中古木造戸建2戸セット購入
    中古木造戸建2戸セット購入
    中古木造戸建1戸購入
    中古木造戸建1戸購入
    中古木造戸建6戸セット購入

    □2018年
    中古軽量鉄骨造アパート15戸購入
    中古木造アパート12戸購入
    中古木造アパート6戸購入
    中古軽量鉄骨造アパート4戸購入
    中古木造アパート12戸購入

    □2019年
    中古木造戸建3戸セット購入
    中古鉄骨造アパート19戸購入

    □2020年
    中古鉄骨造アパート9戸購入
    中古軽量鉄骨アパート8戸購入
    中古鉄骨造アパート6戸購入
    中古鉄骨造アパート4戸購入

    □2021年
    中古軽量鉄骨造アパート6戸購入
    中古木造アパート14戸購入
    中古木造アパート2戸購入

    □2022年
    中古木造戸建2戸セット購入
    中古木造アパート購入6戸購入
    中古木造アパート15戸購入
    中古鉄骨造アパート13戸購入
    中古RC購入30戸

    □2023年
    中古鉄骨造アパート5戸購入
    中古木造戸建1戸購入
    中古鉄骨造アパート36戸購入

    総投資額約9億円、家賃年収は1.6億円以上(満室時)
    アパート、マンション34棟戸建23戸、合計326戸を所有。
    全体の利回りは18.3%、返済比率は40.1%

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