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【新連載】知は力なりー無知が原因で損をする投資家たちー

ぺんたさん_画像 第1話

こんにちは。ぺんたです。
今回ご縁があってコラムを担当させていただくことになりました。よろしくお願い致します!

今日は初回のコラムですから、簡単な自己紹介と基本的な考え方を書かせていただこうと思います。大家列伝の記事と一部重複しますがご容赦下さい。

■ 最初の物件で失敗するも、地方一棟投資で142戸まで拡大

私は昭和41年生まれの、現在51歳です。2000年ごろ、当時3歳だった長男が発達障害だと診断されたのを機に勉強を始め、2004年から賃貸経営の道に入りました。九十九里のほうに最初のアパートを購入したのです。


九十九里に買った最初のアパート

下見には家族総出で行きました。当時は息子もかわいかったなぁ。。。w


不動産投資を始めるきっかけになった長男( 現在は大学生 )

ところがこのアパートは失敗続きで早々に撤退してしまいました。当時は今ほど情報がなく、明らかに勉強不足だったと思います。

その後はサラリーマン業が忙しくなったので不動産は小遣い稼ぎ程度に留めていたのですが、2013年の後半から規模拡大に再チャレンジしました。

金融機関から継続的にご融資していただけたおかげで、現在142戸まで拡大することが出来ました。主に地方の一棟RC、重量鉄骨造のアパートをターゲットにしています。

そうした事業の拡大過程をドキュメンタリー的に報告するブログを書いておりまして、ありがたいことにけっこう多くの方から読んでいただいております。この場を借りて御礼申し上げます<(_ _)>

参照:ぺんたの地方不動産投資日記
 
■ 返済比率80%の新築アパートを購入した方からのメッセージ

ブログを毎日更新していると、色々な方から、「 よくあんなにネタが続きますよね・・・ 」と言われます。苦労する物件を買っているというのが一つ目の真相です( 笑 )。
 
もう一つは、「 大家の仕事を生々しく伝えることで、失敗する方を出来るだけ減らしたい 」という思いがあるためです。実は、本コラムをお引き受けした動機も全く同じです。

というのも、大家の会などでお会いする初心者の方や、まだ物件を買えていない「 エア大家さん 」の中には、明らかに知識不足で、アパートを買いさえすればバラ色の未来が待っていると思っておられる方がいまだに少なくないからです。

2004年当時、ロクに勉強もせずにアパートを買って失敗した私の姿がダブります。そういう方のエピソードをご紹介します。

ブログを始めて1年ぐらいたった頃のお話です。ブログに「 返済比率40%を目標にしています 」という内容の記事を書いたところ、読者の方から直接メッセージをいただきました。

「 私はメーカーさんや銀行の言うままに新築アパートを購入してしまいました。ぺんたさんの記事をもとに返済比率を計算してみたら80%にもなります。どうしたらいいでしょうか? 」

どう考えても厳しい水準です。将来家賃が下がっていったら、返済比率が100%を超えてしまう( つまりは持ち出しです )ことも十分考えられます・・・。

「 早々に売却して損切りをされたほうがいいと思いますよ 」とアドバイスさせていただいたのですが、返ってきた返事は次のようなものでした。

「 売却査定をしてもらったのですが、すでにX千万ショートするようなので売りたくても売れません・・・ 」

残念ですが、よほど不利な条件で契約してしまったのでしょう。

■ 手に負えないレベルのシロアリ物件を買ってしまった方からの電話

また、別のある方から、「 ようやくアパートを購入できました!! 」と嬉しそうに電話をいただいたことがあります。古い木造物件を利回り30%で購入したとのこと。

「 いい利回りですね! ご購入おめでとうございます!! 」と一緒に喜びました。ところがしばらくたったある日、その方から電話がかかってきました。

「 シロアリってどう対処したらいいんですかね? 」

よくよく聞くと、基礎部分がだいぶシロアリに食われていたようで、手に負えないレベルだったようです。

ぺんた
「 これ、重説の時に聞いていなかったのであれば、業者さんの不実告知ですよね 」

初心者大家さん
「 あ・・・いえ、ちゃんと聞いてました(-_-;) 」

ぺんた
「 ・・・・ (;^_^A 」


お食事中の方がいたら申し訳ありません

これら2つのケースとも、正確な知識さえあれば防げた失敗だったのではないでしょうか?

■ 悪徳コンサルタントから身を守るためには知識が大事

また、この業界は残念なことに、初心者を食い物にする業者や悪徳コンサルタント、大家仲間を食い物にする大家すらいます。


カモを探して徘徊するオオカミ

そういう輩から身を守るためにも正確な知識を身に付けることが一番だと思います。

ブログでは日々のネタをランダムに書いているせいで個々の関連性が分かりにくくなっていますが、本コラムは地方不動産についてできるだけわかりやすく整理して、少しでも皆さんの賃貸経営に有益な情報をお届けしたいと思っています。

よろしくお願いします!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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