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初心者の私が融資パターンをあれこれシミュレーションした自作ツールのお話。売却時の価格設定にも有効です(^_^)

ぺんたさん_画像 第10話

こんにちは、ぺんたです。
不動産を購入する際、資産背景を持っていない私のようなサラリーマン上がりには融資利用が必須となります。( ほとんどの方も銀行融資を利用していると思います。)

ところが、自分の経営目標と購入したい物件に合わせて融資を組み立てるのは、なかなかとっつきにくいものです。考慮しないといけない変数がいくつかあって、相互に影響しあっているからです。

それらの変数とは、

@金利
A融資年数( ≒耐用年数残 )
B満室時利回り
C投入する自己資金額
D返済比率


の5つだと思います。初心者だった私はこれらの相互関係がよくわからずたいへん混乱していました。あちらを立てればこちらが立たない、という具合です。

例えば、法定耐用年数切れの木造物件を、金利が安いと聞いた地方銀行に持ち込んだところ、「 融資年数はせいぜい5年しか出せません(-_-;) 」と言われてしまった。

別の物件を長期融資が可能といわれた銀行に持ち込んでみたら、今度は金利が高過ぎて、目標とする返済比率を超過してしまった・・・といった調子でした。

そこで私は、「 自分が目標とする返済比率を最優先事項 」と位置づけ、それを満たすことのできる「 @金利 」と「 A融資年数 」の組み合わせを簡単な操作で自動計算出来るツールを作ってみました。不動産を本格的に展開する前、2013年の夏のことです。

そのツールはExcelで作成し、「 返済比率マトリクス 」と名付けました。ちょっとわかりにくいかもしれませんが、見た目はこんな感じです。



このシートの左上に入力項目が4つだけあって、そこに数字を打ち込むと下の表がバーっと自動計算されるようになっています。



私の場合、「 目標返済比率 」は「40%」で固定です。投入出来る自己資金もありませんでしたから、「 自己資金欄 」も「 0円 」で固定です( 笑 )。

ということは実質的に「 物件価格 」と「 満室時家賃 」を実数で入力するだけで融資シミュレーションが出来るわけです。

計算結果が下の表に表示されるようになっているのですが、部分的に拡大するとこんな感じ↓↓です。



横軸に金利水準( 1%から4.8%まで )、縦軸が融資年数( 15年から35年 )になっていて、目標返済比率を満たす組み合わせのセルには青い色で、超過してしまうセルには危険を示す赤い色で表示されるようにしました。

こういうツールを見ると「 裏で高度な関数が動いているんだろうな 」と思われるでしょうが、私はExcel弱者なので、関数はぜんぜん使っていません。

金利と融資年数の組み合わせ毎に融資金額100万円あたりの返済額を裏に手入力して、力技で計算しています( 苦笑 )。

こいつをいろいろいじくっていると、すごく面白いんですよ! 例えば「 目標返済比率 」を「 70% 」に上げて、「 満室時利回り 」を「 10% 」、「 自己資金 」を「 0円 」( フルローン )と入力すると・・・



返済比率40%の最初に示した表と比べると、青い部分が大幅に広がっているのがわかります。これはつまり、返済比率を70%に上げれば、融資の選択肢が増える( =買いやすくなる )ということです。

しかし、ご承知の通り中古物件で返済比率70%というと、経費を捻出するのがやっと・・・。空室が少し出るだけで手残りゼロかマイナスに陥る水準ですので私は、「 返済比率を上げて買い進める 」という道を取りませんでした。

金融機関が大好きな「 自己資金を入れて返済比率を下げる 」という道もありますが、無い袖は振れません( 笑 )。結果的に「 高利回り物件を選ぶことで返済比率を下げる 」という道を選択することになりました。

満室時利回りを「 20% 」に引き上げると、マトリクスは真っ青になります。それに加えて私は、「 金利2% 」「 期間15年 」という組み合わせを基本パターンにすることにしました。



私がターゲットにする地方都市ではほとんどの地銀・信金さんが初回取引時には2%程度の金利を提示してきます。公庫や商工中金のような政府系金融機関も同様です。

また、建物の法定耐用年数が切れた物件でも、15年融資であれば出していただけるケースが多いので「 金利2%・期間15年・利回り20%・フルローン・返済比率40% 」が私にとって最もバランスの取れた融資条件だと判断したのです。

実際、その後の購入物件は全て、この融資条件を念頭において選択しました。ただし、物件によっては利回りが57%とか30%という物もありますから、そういう場合には融資年数を短く設定したりします。

逆に、15%ぐらいの築浅・低利回り物件だと少し年数を延ばしてもらうような組み立てをします。そして結果的に、所有物件全体を合算した返済比率は、35%弱に収まっていると思います。

最近は、このエクセル表を物件を売却するときの価格シミュレーションにも使っています。

メインバンクの担当さんと話していたとき、「 うちの取引先の大家さんは、返済比率60%ぐらいの方が大半ですよ 」と仰っていましたし、スルガ銀行さんを利用する初心者の方も同水準だと聞きます。

そういう買主を想定しながら、このツールを使って適正な売却価格を逆算するのです。( 私は「 キラキラ大家 」でも「 共食い大家 」でもありませんから、マーケットで正々堂々と真剣勝負する前提ですよ(^_^))

このマトリックスを最初に作ったおかげで、私はブレずに物件を買い進めてくることができました。Excel弱者の私でもできたので、皆さんもよろしければ参考になさってください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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