• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

8,178アクセス

「A銀行の融資エリア外の物件を下さい!」ー逆張りで格安物件を仕入れた話ー

ぺんたさん_画像 第11話

こんにちは、ぺんたです。ここまでのコラムで薄々感づいておられると思いますが、私は世の中の大家さんが向かう方向とは逆に動くようにしています。

そういう意味では、私は「 逆張り 」型の大家です。ブームに乗っかるとオイシクない…というのが私の信条ですので、大勢の大家さんとは逆方向に進もうと意識しています。

私が乗っからなかったひとつが、少し前に隆盛を誇った「 サラリーマンの属性を担保に高めの金利で融資を出す某地銀( A銀行とします )」が得意とする地方物件をターゲットとした融資スキームです。

不動産投資を本格的にスタートする前、「 A銀行を使って中古RCを一気に買えば? 」というアドバイスをいろんな方から頂きました。私の周囲の人もこの銀行を使って次々に物件を購入していました。

でも、いくら計算しても手残り額はわずかですし、最近マスコミを騒がせている「 契約書の二重化 」なども当時から耳に届いていたため、私はこのスキームを一切利用しませんでした。

■ 三為業者に「 A銀行の融資エリア外の物件だけ紹介して下さい 」と依頼

2014年当時、物件情報をもらうために何社かの三為業者とお付き合いしていました。ある業者さんと雑談していたとき、サラリーマン時代からのクセで、三為業者さんのビジネスモデルについていろいろ聞いてみました。

ぺんた
「 御社は地方の不動産屋に片っ端からテレコールして物件を仕入れているんですか? 」

三為業者さん
「 弊社は長年築きあげたネットワークがありますので、全国の元付け業者さんのほうからファックスなどで物件情報が寄せられます。だから物件情報が豊富なんです! 」

ぺんた
「 でも、A銀行さんの融資エリアってよく伸び縮みするじゃないですか? A銀行さんの融資エリア外の物件が持ち込まれたときってどうするんですか? 」

私がそうツッコむと困った顔をして、こう答えました。

三為業者さん
「 そういうときはできるだけ地元の金融機関を開拓しようとするんですが、なかなかうまく行かなくて・・・。正直けっこう苦戦しています(^_^; 」

私はそれまで長いこと物件が買えない時期があり、その間いろんな物件資料をみて気付いたのですが、このA銀行が融資をするエリアは物件価格が高止まりし、エリア外は比較的割安という傾向がみられました。

ということは、A銀行の融資エリア外の物件を紹介して貰って自力で融資付けすれば割安で買えるチャンスです!私はすぐに、三為業者さんにこうリクエストしました。

ぺんた
「 今後はA銀行さんの融資エリア外の物件だけ紹介して下さい! 」

■ 平成8年築RCを利回り17%で購入

それ以降、いくつか物件をご紹介いただきました。そして、三重県の松阪市にあるRC物件を買うことになりました。



平成8年築の大型RCで、入居率は半分しかありませんでしたが、利回りは17%と破格でした。その当時、A銀行は三重県では津市だけしか融資しておらず、松阪市は対象外だったそうです。私は商工中金・福岡支店からご融資いただいて購入することができました。

津市の同じような物件は、利回り8%程度で売られていましたので、空室率の高さを割り引いてもやはり「 エリア外 」物件は割安だなぁと実感しました。

■ 敬遠される三点ユニットも逆張りでOK

もうひとつ、多くの大家さんと逆の見方をしているのが三点ユニットです。お風呂とトイレが一緒になっている三点ユニットはお客さんから敬遠されがちであり、多くの大家さんは購入の対象外とされていますよね。

しかし、私はそのことを理由に、購入を見送ることはありません。この物件も三点ユニットだったのですが、抵抗感なく購入しました。



お部屋のほとんどすべての面において競合物件よりも優位に立てる物件で、唯一の弱点が三点ユニットだけ・・・という場合はなんとかなると思っています。

現にこの物件は3カ月で満室にすることができましたし、私の所有期間中はほぼ満室基調で運営することができました。そして3年後にこのエリアから撤退した時には1.5倍の価格で売却できました。

■ A銀行の融資情勢で物件価格が上がるわけ

話はちょっとかわりますが、A銀行の融資で物件価格がどうして上がるのかは、計算で求めることができます。

例えば、満室賃料が年間500万円・耐用年数残が15年のRC物件をフルローンで購入する場合を例に計算してみます。

計算方法は省きますが、地銀さん・信金さんの融資条件を、

・金利2%
・耐用年数残と同じ15年融資
・返済比率が60%

と仮定すると、条件を満たす物件価格は3,885万円と逆算できます。

一方、A銀行利用の場合は、

・金利4.5%
・30年融資
・返済比率が同じ60%

の場合、物件価格は4,935万円になります。1,050万の価格差がありますね。

長期融資によって見た目の返済額が抑えられてしまうので、割高な物件でも買えてしまうわけで、三為業者さんはこの価格差を上手に利用して利益を上げているのです。

買主にとっては物件探しや融資付け・一定期間の満室保証を三為業者に全部やってもらえることで楽に物件が買えるというメリットがあります。しかし、私はそのメリットは得られなくても、物件を安く買いたかったため、そのような取引を選択しませんでした。

投資はひとそれぞれ自己責任でやればいいと思います。しかし、

・楽をする代償として高値掴みしてしまう可能性が高いこと
・その結果、収益性が低くなること
・高金利の融資を利用することによって残債の減り方が遅くなること


という3点は少なくとも意識はしておいて欲しいと思います。

◆追記

私はA銀行も三為業者も、不動産流通の活性化に寄与していると思っています。ここで伝えたいのは、利用するならメリット・デメリットを理解した上でということです。このようなビジネススタイルを批判しているわけではありませんので、誤解しないで下さいね。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

ページの
トップへ