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本当に融資は閉まったの?地方で取引先の銀行にヒアリングしてみました。

ぺんたさん_画像 第12話

こんにちは。ぺんたです。
昨年後半あたりから、金融機関の融資姿勢がずいぶん消極的になってきた・・・という噂が私のエリアでも流れるようになりました。

ネット上では「 今年4月以降に一段と厳しくなる 」という話だったので、4月に入ってから実際にお取引先の各行に電話をかけて、融資情勢をヒアリングしてみました。

私からさせていただいた質問は、次のふたつです。

「 4月以降、審査方法を厳格にするように本部から指示が出ましたか? 」
「 例えば一律で頭金が必要、といった指示が出ましたか? 」


すると、興味深い結果が得られました。

■ 意外!? 4月を境に審査が厳しくなった銀行はなかった!

最初に商工中金さん。

「 うちはもともと他行さんに比べて融資年限が厳しいので、不動産向け融資の取扱件数はそれほど多くありませんが、内容自体は以前と全く変わっていませんよ。良い案件がありましたらぜひご相談下さい! 」

商工中金さんはRCでも経済的耐用年数を35年と見なすので、中古物件ではなかなかうまくはまりません。続けて、「 新築向け融資もやっておられるのですか? 」と質問してみました。すると、

「 はい、正直なところ新築のほうが取り組みやすい面がありまして…。ぺんたさんも新築をご検討の際にはぜひお声がけ下さい! 」

と積極的な姿勢でした。

次に、地元のN信用金庫さん。

「 昨年後半に本部から『 収益性評価を厳密に行うように 』という通達がありましたが、4月に入ってからは何もありません。そういう意味では昨年通りの審査基準です 」

「 お恥ずかしい話ですが、昨年前半までは、どう計算しても収益が確保出来そうにない新築案件などに目をつぶって35年融資を出していたりしたのですが、そういう収益性に乏しい案件の審査を厳格化しただけで、あとは何も変わりがありません 」

意外だったのは地元の地銀、S銀行さんです。ここはアパート向け融資に傾注しすぎたせいで真っ先に金融庁から指導が入ったらしく、一昨年の年末から「 アパート向け融資は出していません! 今後も出しません! 」と公言していました。

ところが、アパート向け融資は「 出ません 」とおっしゃるものの、私が「 昨年、低圧太陽光を1基だけやったらすごく良い実績でした 」という話をしたところ、

「 太陽光だったらご融資出来る可能性があるので、ぜひ取り組ませて下さい! 」

と前のめりな反応でした。後日、何回か電話をいただき、「 太陽光の案件は出ませんか? 」という煽りを受けたくらいです( 苦笑 )

また、県外から出店している地銀のF銀行さんは、こちらがビックリするほど積極的でした。

「 今、アパート案件を3件ほど検討しています 」とお伝えしたところ、どんな案件か根掘り葉掘り聞かれたあとに、以下のような反応が返ってきました。

「 うちは昨年通りの審査基準で変わっていませんので、ぜひどれか、1件だけでも融資させて下さい! 」

結果的に、私が調査した範囲内では、4月を境に更に審査基準が厳しくなったり、頭金を要求するようになったりした金融機関は一行もありませんでした。

■ 自分で一次情報を取りに行くことが大切

今はネットでいろんな情報が得られるので多くの投資家さんが、「 4月から融資は厳しくなったんだ 」と思っておられると思います。

実際わたしの知り合いに聞いても、大都市圏では融資が厳しくなったと言う方が多いのは事実です。地方は大都市のトレンドがずいぶん後になってから波及するとよく言われますので、そういうことなのかもしれません(笑)

中には、都会の支店と地方の視点で姿勢が違うところもあるようです。上述のF銀行さん( 福岡県の銀行さんです )については、「 福岡県内の支店では頭金をかなり入れないと融資してくれなくなった 」、と仲間の大家さんが話していました。

ところが、私がいつもお願いしている支店では全く違った対応なので、面食らってしまいました。

・大都市と地方都市の差
・金融機関内の支店間格差


によって、融資情勢が全く異なっているということだと思います。

巷の「 融資は厳しくなった 」という話をそのまま信じて、「 今はアパートは買えないのでおとなしくしておこう 」とか「 現金で戸建を購入するしかない 」という判断をするのはもったいないですよね。

噂やネットの情報は他の方が体験したことであり、一般的に二次情報といいます。それに対して、自分自身が現場で見聞きしたことを一次情報といいます。

もちろん、私も二次情報は大いに活用させてもらっていますが、自分で行動を起こす前には必ず現場の状況を直接確認して、一次情報を得るようにしています。

特に融資に関する情報は、「 日本全国の融資情勢 」はあまり役に立ちません。重要なのは、「 自分が展開するエリアの融資情勢 」です。

地方の皆さんも、ご自身のエリアの金融機関を訪問し、直接確認してみて下さい。今でも積極的に融資してくれる金融機関が見つかるかもしれませんよ(^_^)

あ、ちなみにスルガ銀行の問題が発覚した後、上記の銀行に再度ヒアリングしてみましたが、「 大都市では事件になっているようですね〜 」といった感じでした。地方はのんびりしていますね( 笑 )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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