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地方不動産のうまい買い方-担保価値の源泉がポイントです!-

ぺんたさん_画像 第13話

こんにちは、ぺんたです。
私は人口20万人以下の地方都市に特化して物件を取得していますが、大都市の大家さんの目線と自分の目線が根本的に違うな〜と感じる点が1つあります。

それは「 土地 」に対する感覚の大きな違いです。今日はここらへんについて分かりやすく解説してみたいと思います。

■ 大都市は地価が高い!

首都圏だけでなくいわゆる七大都市圏のような大都市圏では、いまでも地価が猛烈に高いと感じます。( 不動産バブル期にはいまの何倍も高かったらしいですから驚きです )

ですから大都市の大家さんは建物がボロでも、「 最後に土地が残るからいいや 」「 築古でも土地値以下で買えば安全 」という目線で投資されている方も多いと思います。

一方、私が投資しているような地方中小都市というと地価が猛烈に安いんです。郊外であれば路線価が1万円を割っているところはザラですし、市内でも中心部にあたる市役所横ですら大した値段はついていません。

実際、市役所の路線価を地価マップで見てみると1平米あたり43,700円とか40,800円という数字が見て取れます。



驚きなのは一本路地に入っただけで地価がガクンと下がって27,200円/uに落ちることです。ここは百貨店や銀行支店のウラ側にあたり、決して立地が悪くないところですよ・・・。

市役所近辺でもこんなもんですから他は推して知るべし・・・ですよね(^_^;

私は売り物件を下見するときには土地の価格を「 土地平米×1万円〜2万円 」と思いながら下見しています。

余談ですが、フィリピン不動産の見学ツアーに行った際、マニラから車で1時間ほど行った郊外の土地を紹介されました。

同行した皆さんは「 安い! 」という反応でしたが、私だけは( う、うちの街のほうが全然安い! )と一人落ち込んでいました( 笑 )。

■ 銀行の担保評価額が出る物件・出ない物件

地方の金融機関も地価が安いことは当然わかっていますので、融資の対応が概ね二手に分かれます。

@建物の積算価値が残っていれば融資してくれる金融機関

法定耐用年数がかなり残っている重量鉄骨造やRC造の物件では積算価格が出るので、その範囲内で積極的に融資してくれる銀行があります。

こういう金融機関は木造や軽量鉄骨造などには、(支店決済枠が大きくない限りは)なかなか融資してくれない傾向があると思います。



A積算価格にはある程度目をつぶって、収益評価で融資してくれる金融機関

木造や軽量鉄骨造の物件でもある程度目をつぶって、期間10年から15年程度の融資を出してくれる金融機関もあります。

積算価格にこだわっていてはなかなか融資が進まない立場の信用金庫さんなどに見られる傾向です。融資期間が短いだけに、かなりの高利回りでなければ返済比率が上がってしまいます。



つまり、大家側のアプローチとしては、2つが考えられるということになります。

@の金融機関に耐用年数の残った重量鉄骨造やRC造の物件を持ち込む「 積算アプローチ 」
Aの金融機関に木造や軽量鉄骨造の物件を持ち込む「 収益アプローチ 」


そして、これから積極的に規模を拡大していきたい方には、ひとまず「 積算アプローチ 」の採用をお勧めします。

というのも初期に「 収益アプローチ 」で規模を拡大していった場合、信用金庫さんなどでは最大融資枠というのがあり「 もうこれ以上は貸せません 」となる時期が案外早くやってくるようです。

そしてその段階で@の金融機関に「 積算アプローチ 」で融資相談を持ちかけても、( この人の所有物件は担保価値が低い物件ばかりだから、保全が難しい )と見なされて、あまり積極的に融資してくれない恐れがあるからです。

ですから事業拡大の初期段階では重量鉄骨やRC造の「 積算アプローチ 」で物件を増やし、その後で木造や軽量鉄骨造の「 収益アプローチ 」も併用するようにしたら金融機関の窓口が広がり、安定的に規模が拡大しやすいと思います。

私の場合は最初から上記のようなことが分かっていたわけではありませんが、たまたまRCや重量鉄骨造から入ったので、最近は軽量鉄骨造にも対象を広げ、いまでは合計8行とお取引させていただいています。

■ 遠隔経営を目指す都会の大家さんへ

最後になりますが、遠隔経営を目指す都会の大家さんが、地方物件に割安感を感じて購入するケースをよくみかけます。しかし、地方在住の私たちから見るとすごく高い価格で買われているように思います。

地方の物件は、ややオーバーかもしれませんが土地代が入っていないに等しいので安くて当たり前なのです(^_^;

遠隔経営だと何かとコストもかさみますし大家さんの目が行き届かない部分も多く出てくると思いますので、都会に比べてちょっと利回りが高いから買ってみよう・・・ぐらいの安易な気持ちでは参入されないほうがいいと思いますよ(^_^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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