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忘れられない「はだかさん」の夜逃げーガラガラ物件に住む規格外の入居者たちー

ぺんたさん_画像 第15話

こんにちは、ぺんたです。私は人口20万人未満の不人気地方都市に集中して、主にガラガラ物件を再生する形で規模を拡大してきました。

お部屋をキレイにすれば半年から1年程度で満室化できますので新規募集のほうはそんなに苦労はしないのですが、唯一負担感を感じているのが、前オーナー時代に入居している既存入居者への対応です。

私が買う物件には、以下のようなパターンがよく見られます。

・前オーナーは高齢大家さんで
・新築時には羽振りがよく豪遊したりしていたが
・賃料の下落に耐えられなくて金詰まりになり
・大規模修繕や室内リフォームは当然未実施
・管理費をけちって自主管理に移行
・更に空室が増えていっそう金詰まりに…


( 新築プレミアムが取れているうちに資金を積み立てるなり、途中で売りに出しておけばよさそうなものですが、なぜかそれをせず行き詰まってしまっています… )

そういうオーナーさんは、「 誰でもいいから入れちゃえ! 」となってしまいがちで、私が引き継いだ時にはかなり個性的な…というか、常識外れの入居者と遭遇する確率が高くなります( 苦笑 )。

そんな中で最も強烈な印象を残したのが、私が「 はだかさん 」と密かに呼んでいた高齢男性です。

■ 全裸で敷地内を徘徊

彼は60代後半の独身男性でした。売主のおばあちゃんも仲介業者さんも「 このアパートはいい方ばかりです 」と口を揃えていたのですが、購入後にある入居者と雑談していたところ、

「 あそこのじいさんには注意しなよ。時々全裸で歩き回るから… 」
「 そのせいで若い女の子が退去したこともあるんだよ 」

という話を聞かされました。売主も仲介業者も嘘つきです(^-^;)。とはいえ、実際に現場を押さえたわけではありませんのでしばらく様子を見ていました。

そうしたところ、数か月後のある夕方…。

作業を終えた私が倉庫の施錠をしていたときに、全裸で一糸まとわぬおじいちゃんが階段を下りてくる場面に遭遇しました。

「 はだかさん 」が全裸・裸足でのんびりと下りてきたのです。大事なものがブラブラしています( 爆 )。大声で怒声を浴びせると、奇声をあげながら自室に戻っていきました。

玄関ドアを叩いても一切返事はありません。今度は直接目撃したので遠慮はいりません。翌日管理会社経由で「今後の契約延長はしない」旨の内容証明をとりあえず送付しました。これで半年後には退去確定です。

私に目撃されたことで観念したのか、案外素直に次のお部屋を探し始めたと管理会社から聞いたので、それも安心材料になりました。

■ いきなり夜逃げ・・・

それからしばらくしたある日の朝、管理会社から緊張した声で電話があり、「 はだかさんが夜逃げしてしまいました! 申し訳ありません! 」と言われました。緊迫した電話なのに「 はだかさん 」と呼んじゃっています( 笑 )。

その日出勤したところ、店舗の裏口にカギを入れた封筒が貼り付けてあったそうです。そこには「 県外に転出する 」と書いてありました…。



無礼なのか礼儀正しいのかよくわかりません( 苦笑 )。室内を確認したら、よくここで人が生活していたなぁと感心するほど汚れていました。すさまじいヤニとカビです。



キッチンの扉は脱落していて使い物になりません。



タタミには黒アリが巣を作っていました…(-_-;)



それを駆除しようとして、薬剤を直接振りかけたようです。



タタミが使い物にならないので全部上げてしまって、床スラブに直接布団を敷いて寝起きしていたようです。

押し入れはなぜか天井が抜かれており、折板が見えています。



室内には石膏ボードに無数の穴が開けられており、それを隠すように新しいクロスが貼ってあります。



いやあ、汚い部屋にはなれているはずの私でも、この状況にはたじろぎました。

■ 役所のフリをして書類を送り付け!

汚い部屋を目の当たりにして途方に暮れていた私のところに、市役所から手紙が届きました。差出人の欄にはこの街の市役所の「 生活支援課 」とあります。



封を開けると「 建物賃貸借契約解除証書 」なる書類が入っていました。



( さては役所が生活保護費を支給して、はだかさんを逃がしたんだな!!( 怒 ))と早合点した私は、市役所にカチ込みをかけました。

生活支援課の窓口で半ばケンカ腰に経緯を説明したうえで、「 この書類を私に送った担当者と話しがしたい! 」と申し上げると、窓口の方が「 これは役所が送ったものではありませんね 」と冷静に言われました。

私は知らなかったのですが、はだかさんは以前から生活保護を受けていたそうです。

「『 はだかさん 』の担当は今日は不在なのですが、『 はだかさん 』から引っ越ししたいという要望を受けて、お手伝いしていたことは承知しています… 」ということでした。

詳しく聞くと、引っ越し後に役所の担当さんが、「 敷金返還がないことを前の大家さんに書面で提出してもらってください 」と依頼したようです。

夜逃げしたはだかさんは私に表立って連絡することができないため、役所の名を騙って郵送してきたというのが真相のようです。

■ めげずにセルフリフォームで再生

はだかさんの居場所はわかっていますが、訴えたところでいくらも回収できないでしょうから、今のところ何もアクションは起こしていません。そのうち暇ができたらなにかするかもしれません…。

一方お部屋のほうが残置物もなく、役所の確認も取れましたのでコツコツリフォームし、見違えるようになりました。おかげで完成後すぐに次の方に入っていただけました。



ここまでひどい事例はめったにありませんが、空室の多い放置系の物件は建物の不具合だけでなく、既存入居者への対応も重いタスクになる・・・ということは言えると思います。

私はもう慣れっこになったのでもう痛みも感じなくなってしまいましたが、いつか「 はだかさん 」を超えるモンスターに出会うことを恐れる気持ちもどこかに持っています・・・(^-^;

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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