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私の投資エリア選択法-おいしいエリアの見つけ方-

ぺんたさん_画像 第16話

こんにちは、ぺんたです。
2013年秋から本格的に不動産投資を開始しましたが、当初は投資対象エリアを「 関東より西側 」と超広域に設定していました。ものすごく大雑把ですよね( 笑 )。

当時から、「 耐用年数がかなり残っているRCや重量鉄骨物件を超高利回りで買う 」という方針だったので、そんな良い物件が自分の身近にゴロゴロ転がっているわけはない・・・と仮定し、投資エリアを広く構えたのです。

そこからいろんなフィルターをかけてエリア選択をした結果、岐阜県・三重県・山口県で物件を購入しました。どれもガラガラ物件でしたが、結果的には全て満室にすることができましたので、エリアの選択はそんなに外れていなかったのかな? と思っています。

大家の会などに顔を出すと、「 どこに物件を買えばいいのかわからない 」といった声をよく聞きますので、今回は私の考え方をまとめてみたいと思います。

■ 人口20万人以下の中小都市に限定

本格展開しだした頃の私は人脈もスキルもそれほどありませんでしたので、買い付け競争では実績を積んだ先輩大家さんに負けてしまう状態でした。そこで人口20万人以下の中小都市にターゲットを絞ることにしました。

多くの方が地方中小都市は「 将来人口が減るので怖い 」「 あんな田舎にアパートの需要があるのか? 」と二の足を踏んで参入して来ないから、かえって買いやすいと考えたのです。( 実際、大都市での壮絶な買い付け競争に比べると比較的楽に物件が買えました )

賃貸需要に関してはぜんぜん心配していませんでした。国の統計を読むと中小地方都市でも人口の30〜40%程度の人が賃貸住宅に住んでいます。大都市に比べると賃貸居住比率は低めですが、需要は間違いなく存在しています。

例えば人口20万人の都市を考えてみましょう。人口の40%が賃貸住宅に住んでいるならば賃貸住宅の居住人数は8万人です。1世帯の平均居住人数を2人と仮定したら、4万戸の賃貸住宅が必要とされているわけです。

そんな中で仮に私が10戸の空室を抱える物件を買ったとしても、生意気に聞こえるかもしれませんが「 4万世帯からたった10世帯だけ引き抜いてくれば満室にできる 」わけですからそんなに難易度はそんなに高くありません。

満室にできないかもしれない恐怖心よりも買いやすい環境を得るほうが優先順位が高いと考えたわけです。

■ 賃貸住宅の供給が少ないエリアはおいしい♪

地方中小都市の中には、需要が旺盛なのに新築物件がそれほど建たないエリアというのが存在します。いわゆる「 需給がタイトなエリア 」です。そういうエリアの物件を買うことができたら比較的楽な経営ができます。

私が過去に経験したそういうエリアでは仲介業者さんに広告宣伝費名目の手数料( AD )を払わなくて済む場合が多かったです。

業者さんは物件を扱わせてもらえるだけでありがたいです! 的な感じですから、ADを1か月お支払いするだけでけっこう大事にしてもらえました( 笑 )。

そういうおいしいエリアを探す方法はすごく簡単です。大雑把に需給状況を把握する方法として賃貸ポータルサイトを利用するのです。

地方ではSUUMOとアットホームが比較的物件数が多いので、これらのポータルサイトでの掲載物件数をひとつのめやすにしています。

どういうことかというと次の図をご覧ください。SUUMOで福岡県の賃貸住宅を検索する際にエリア指定をする画面なのですが、都市名の右横にカッコで総掲載物件数が表示されていますよね。



この中で赤い四角で囲んだ2つの都市に注目してください。実はこの2つの都市はどちらもちょうど人口が10万人程度で、同じ人口規模なのです。

ところが掲載物件数は一方が5,500件もあり、もう片方は2,000件しかありません。どちらが需給がタイトなのかは一目瞭然ですよね。

たまたま後者の2,000件のほうの需給状況はよく知っているのですが、ちゃんと人に貸せるレベルの賃貸住宅が足りないと地元業者さんがおっしゃっていたので、かなり需給がタイトだといえます。

人口がぜんぜん異なる都市間でも、これを応用して比較ができます。募集件数を「 一定の人口当たり 」に換算すればよいのです。

つまり、人口20万人の街であれば募集件数の実数を半分にすることで、人口10万人当たりの募集件数に換算できます。

人口5万人の街では募集件数を2倍にすればやはり人口10万人あたりの募集件数が計算できますので、同じ「 10万人当たりの募集件数 」( 空室数の代替変数です )に換算すれば直接比較することができます。

( ※注:大手フランチャイズ店が多数出店しているエリアでは空室1室あたり複数店が広告を出すケースがあるので、その分は割り引いて見る必要があります )

■ 競争相手が弱そうなエリア

地方中小都市の物件をよく観察しているとアパートメーカー系で何の特長もない物件ばかりというエリアがあります。たぶんこういうエリアの方は相続対策かなにかで建てたものの、ご自身で積極的に経営する意欲があまりない方が比較的多いエリアなのだと思われます。

アパートメーカー系の物件は建築費がかさみますからだんだん古くなっていっても賃料をむやみに下げられません。いわゆる賃料の下方硬直性がありますから、こちらがより安い賃料で設備の良い物件を提供することができれば、メーカーのブランド力を勘定に入れても競争に勝つことができます。

ですから私はそういうアパートメーカー系の物件が多いエリアも好んで投資します。言い方は悪いかもしれませんが、競争とは相手の弱点を狙い撃ちすることですから、与しやすい相手が集積しているエリアは私にとっておいしいマーケットなのです。

三重県で以前所有していた物件は、ある大学が撤退したおかげでアパートが余りまくっているエリアにありました。需給関係は非常に悪いエリアでしたが、私はそこの大型RC物件を購入して半年もかからず満室にすることができました。

購入前にそのエリアをよく調べてみると、余っているのは大学開学当時に建った「 木造・和室6畳・駐車場なし 」といったお客さんから選んでもらえない物件ばかりでしたから、RCで駐車場付きの物件をそういった物件にぶつけてやったら競争に勝てると考えたのです。

■ 競争に勝たなければ生き残れない

大家業は2つの競争に勝ち残らねばなりません。ひとつは物件取得の買い付け競争です。

私は人口20万人以下の地方中小都市に特化し、その中でも人が手を出さないガラガラ物件を好んで買うことによって買い付け競争をできるだけ避けてきました。

2つめの競争は入居付け競争です。この競争に関しては競争相手の物件がそもそも少ないエリアや、手ごわい競争相手が多くないエリアを選択することでこれまで何とか勝ち残ってきました。

これら2つの競争に長期間うまく勝ち残れることが大家業で生き残れる最低条件だと思っています。私もまだ成長途上ですので生き残れたと胸を張れる段階ではないのですが、いつも競争に勝ち残らないとヤバい・・・ということは肝に銘じています(^-^;

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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