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失敗だらけのダメ大家だからわかった「超低リスク」で物件を買い進める方法。不動産投資は手堅くモノポリー戦略で

ぺんたさん_画像 第19話

こんにちは、ぺんたです。先日、健美家さんの投資家交流会に参加させていただいた時のこと。北陸から来られた某人気大家さんから、「 ぺんたさんのやり方が一番手堅いですよね!! 」と言っていただきました。

他の投資家さんから評価していただけるのは素直に嬉しいですね〜(^_^)。実際、私はこれまで手堅く・安全に物件を増やすことを強く意識してきました。過去に何度か失敗してきたのでその反動からです。

■手痛い2度の失敗

本コラムの第2話「 1棟目の大失敗 -不運は続くよどこまでも- 」で書いたように、2004年に最初に購入した一棟アパートで私は大失敗してしまいました。

ロクに知識もないまま購入し、保有期間中一度も満室にできず、給与収入からマイナス分を補填し続けるのにうんざりして、大家業から一度撤退しました。

実は、それ以前にも自宅マンションを不動産バブルの絶頂期に購入して、大やけどしたことがあります。7年後に苦心して売却した時には文字通り「 半値・八掛け 」になっていました。

当時の私は不動産のセンスがない、目に付いたものを勢いで買ってしまう愚か者だったのです( 苦笑 )

第2話でご紹介した失敗は自宅マンションの傷がまだ癒えぬ中で再度犯したものだったので、アパートを売却したあとは「 もうこれ以上失敗できない! 」という強い動機が生まれました。

これ以上失敗して嫁や子供たちを路頭に迷わすわけには行きませんからね・・・(^_^;

■ 2度の失敗で得た教訓

2度も失敗した反動で、私はちゃんと勉強するようになり、慎重になりました。この2つが身についたことが、今思えば宝物だったかもしれません。

大家業に再参入した2007年以降は、ほぼ現金買いに近い形で戸建や区分マンションをいくつか購入して行きました。反省した結果、「 小さく産んで大きく育てる 」方針に転換したからです。

福岡県で購入した戸建↓↓


千葉県で購入した戸建↓↓


戸建に的を絞ったのは不動産業者からの助言によってです。

「 戸建の入居希望者は多いですけど、圧倒的に不足している状態なのでかなり手堅いですよ。値段も安いものがありますし… 」

戸建をやってみて確かに手堅いというのはわかりました。上でご紹介した千葉県の戸建は田んぼに囲まれた猛烈な田舎にあったのですが、すぐに入居がありました。こんな田舎でどこからお客さんが来るんだろうと思ったら嫁姑問題だそうです。

親と同居している若夫婦が、親と生活リズムが違うから別居したいけれど、手頃な物件は近くにないし、子供が生まれたら親に面倒みて欲しいし…という潜在需要があるところに、私の物件が出たので若夫婦が飛びついてきたようです。( 別の物件でも同居解消の事例は何度かみかけました )

■ 小さなキャッシュフローを積み重ねて一棟を買う

そんな感じで、戸建を何戸か経営して現場経験を重ねました。管理会社とのやりとりやセルフリフォームの腕も徐々に上がりました。もう愚か者大家ではありません(^_^)

戸建ばかりやっていては成長スピードが遅いので、再び一棟アパートを購入することにしました。相続案件で外観はかなりくたびれていましたが、指値をして大幅に安く買うことができました。



この物件を買う時に意識したのは、アパートの返済金額を戸建からのキャッシュフローで賄える範囲内にするということでした。

当時、戸建からのキャッシュフローがざっと月20万円だったので、このアパートの返済は月10万円以内に抑制しました。こうしておけば例え私が倒れても、また満室にできなくても返済に困ることは絶対にありません。

幸い、キレイに塗装すると、管理会社さんに頑張っていただいたおかげもあり、満室にすることが出来ました。



このアパートからのキャッシュフローが約20万円だったので、戸建と合わせると月40万円になります。

このキャッシュフローを自分の心の中の担保にして、こんどは岐阜県のRCマンションを購入しました。こちらは月の返済が30万円ちょっとでした。



ここは入居率が3割しかありませんでしたので、一般的にはリスクの高い物件に見えるでしょうが、既存物件のキャッシュフローで返済ができるようにしていたため、不安感はほとんどありませんでした。

再参入後の私はこのパターンを何度も繰り返すことで、比較的安全に規模を拡大することができました。

以上のように、戸建からアパート、RCマンションと、キャッシュフローの範囲で物件を増やして来たのは、ちょうどボードゲームのモノポリーと同じだったと最近感じています。


モノポリーも小さな家から徐々に大きな物件を買って行きますよね!

■ 再生物件は「定期預金」

私は入居率の悪い物件を中心に買い進めてきましたが、これも「 手堅さ 」のひとつだと思っています。入居率が悪いと融資が付きにくいので、表面利回り20%とか30%等、格安な価格で流通することになります。

ところが、そういう物件を最初にがんばって買い、それをきちんと再生した実績を積んでいると、金融機関も次はちゃんと融資してくれるのです。事業者としての力量を信用してくれるのでしょうね。

そして、無事満室にできた時には、物件の市場評価が一気に上がります。利回り10%とか15%ぐらいで十分買い手が付きますから、もし売りに出せば、購入価格と同じくらいのキャピタルゲインが手に入ります。

苦労して再生した物件ばかりですから、無闇に売却しようとは思いませんが、資金ニーズが生まれた時に、あたかも「 定期預金を解約するような感覚 」で事業資金を入手できるのは大きな安心感につながります。

戸建から再スタートした私の不動産事業ですが、来春には比較的築浅の大型RC物件を購入することが決まっています。その物件も積算価格の30%オフで購入出来るのですが、万一のために所有物件を一棟だけ売却して手元資金を確保しました。

これからもそういう形で私の「 モノポリー 」は進んでいくと思います(^_^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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