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スピーディに購入希望価格を計算する方法-地方ならではの物件情報の入り方と買い方-

ぺんたさん_画像 第20話

こんにちは、ぺんたです。地方の不動産屋さんと直接お付き合いすると本当の未公開物件の情報を頂けることがよくあります。つい先日も、こんな電話をいただききました。

「 あ〜、ぺんた社長。ゆうべファミリー物件を売りたいってご依頼をいただいたんですよ〜。まだ査定もしていないんですがナンボだったら買います? 」

都会では考えられない牧歌的な風景でしょ。値付けもまだだし、マイソクもレントロールもありません( 笑 )。

そういう状態だったら大多数の方は尻込みするでしょうが、そういう時こそチャンスです!私はいくつかの事項をヒアリングさせていただいたら、大まかな購入希望価格をすぐに回答できるように工夫しています。

で、その金額で折り合える雰囲気だったらすぐに物件情報を囲い込んで他の投資家さんに出回らないようにしちゃいます( 笑 )。これって簡単な計算しかやっていないんですけど割と便利なのでご紹介しますね。

■ 賃料相場をシンプルに把握する

いま事業を展開している街に参入してからしばらくしたころ、ずっとSUUMOやアットホームをにらんで相場観を身につけようとしていた時期がありました。知りたいのは私の物件と直接競合しそうな物件の家賃相場ですから、以下のような条件の物件が気になります。

・築20年から30年程度の中古物件で
・ある程度設備が整っている物件
・ただし和室オンリーとか外壁ボロボロといった手がかけられていない物件は除外

その中でも特に、「 それなりに競争力がありそうな 」物件の家賃設定をつぶさに見ていきました。すると、間取りごとに家賃の中心ラインがおおまかに見えてきました。

40u前後の2DKだと4万円プラスマイナス10%くらい・・・



50u前後の2LDKだと5万円プラスマイナス10%ぐらい・・・



60u前後の3LDKだと6万円プラスマイナス10%ぐらいかな・・・



よく考えたら、40uで40,000円、50uで50,000円、60uで60,000円ですから居室面積1uあたり1,000円です。やすっ( 苦笑 )。ここの街はファミリータイプのお部屋が、賃料安めなんですよ・・・??

売却価格もなにも決まっていないファミリータイプの案件をいただいた時にはこの「 1 u=1,000円 」という、数字化した相場観を利用して簡易計算します。

■ 業者さんに聞くのは3点だけ

冒頭のシーンに戻ると、私から業者さんに聞くのは3点だけです。

@「 駐車場は戸数の200%あります? 」

→地方は共稼ぎが多く、夫婦ともクルマ通勤が多いので戸当たり2台ないと安定経営できないからです。

A「 外壁に手を入れる必要あります? 」

→外壁塗装は大きな出費になりますし、さすがの私も自分でやれませんから(笑)チェックします。

B「間取りタイプと建物の床面積は? 」

→単身物件とファミリータイプを識別して、ファミリーだったら床面積に1,000円を掛けて満室賃料を計算するためです。( 単身の場合はあとで触れますね )

==

この物件は床面積が780uのファミリーRCということでしたので、簡易計算すると78万円の月収です。12倍して年収は936万円。

ガラガラ物件の場合は利回り20%をスタートラインにしますので、

 936万円 ÷ 20%(0.2) = 4,680万円

と値付けするところですが、この物件は満室に近い物件ですのでさすがにそれは可哀想です(^-^;)

利回り15%とすると、

 936万円 ÷ 15%(0.15) = 6,240万円

となりますので、誠に勝手ながら端数をカットさせていただいて( 笑 )

「 6,000万ぐらいだったら検討できますよ〜 」

とお答えする・・・のが通常の流れです。掛け算1回と割り算1回で購入価格の見当がついてしまいます!
( 注:人気エリア・不人気エリア、建物の構造種別等で若干調整は入れますが煩雑なので今回は割愛しますね )

後で分かったのですが、この物件は65uの3LDKで駐車場2台込みの賃料が7万円でした。ところが駐車場のうち1台分は借り上げ駐車場だったので、大家の実収入としては64,000〜65,000円といったところでした。

結果的に私の簡易計算でも、割と精度よく推測できていたことになります。

■ 単身物件と1LDKは別の係数を

ここまでファミリータイプの物件について書いてきましたが、単身物件や1LDKタイプは別の係数を使っています。

1LDKは最近流行っている間取りなので中古物件にはなかなか見られません。仮に中古で1LDKがあったとしても同じ広さの2DKと比べて2割程度家賃が高い感じです。

よって、1LDKの場合は1u=1,200円という係数を用います。

ワンルーム系の物件は居室面積が20u未満だと借り手がつかないのでそういうのは除外しますが、25uぐらいだと当分競争力がありそうなので検討対象にします。

この街では30,000〜35,000円ぐらいの賃料がついていますから1u=1,200円〜1,400円程度になります。

購入価格を算定するときには収入を抑制的にみる必要がありますからだいたい1u=1,200円で計算することが多いですね。

■ レントロールのフカシも見破れる!?

大都市では業者と大家の騙しあいが激しいと聞きます。業者はレントロールを改ざんして、少しでも高く売ろうとするようなケースもあるとか・・・。田舎者の私にはおっかない話です。

しかし、たとえ知らない街の物件でもSUUMOやアットホームを少し覗いてみて、1uあたりの賃料相場を把握しておけばレントロールの改ざんに気づくことが出来るかもしれませんね。
(私はそういうのに出会ったことがないので何とも言えませんが・・・)

■ 「 単位なんとか当たり 」の数字は使えるテクニック

本コラムの第16話「 私の投資エリア選択法-おいしいエリアの見つけ方- 」では人口10万人あたりの募集部屋数を比較しておいしいエリアを探す方法をご紹介しましたが、このように何かを何かで割り算するだけでよそとの比較が出来たり、今回のように計算が簡略化できたりします。

これは何も私が考えついたわけではなく、企業の中で企画系の仕事をされている方はよく使っておられる手法だと思います。また、1uあたりの賃料単価などはおそらく不動産業者さんであれば広く持たれている目線だと思います。

皆さんもご自身がターゲットとする街の賃料相場を1uあたりに換算して、肌感覚がわりに使ってみてはどうでしょうか? きっと役に立つ場面があると思いますよ!

このようなネタがお好きな方は、私のブログもあわせて見ていただけると、参考になるかもしれません。こうした小技は不動産投資を行う上での効率をアップしてくれます。どんどん使っていきましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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