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私が地方アパートで「駐車場」を絶対に確保するその根拠

ぺんたさん_画像 第21話

こんにちは、ぺんたです。私は昭和41年( 1966年 )生まれの52歳です。小さい頃は自宅から小学校まで1キロ弱の道のりを徒歩で通学していました。

通学路は幹線道路に面しており、通学中に自動車が何台通過するかを数えながら歩いていました。すると当時は15分ほどの間にほんの数台しか通過せず、時には1台も通過しないことさえありました。のんびりしたいい子供時代でした(^_^)

ところがいまはどうでしょう。同じ道は猛烈な交通量でなかなか合流できません。自動車の台数そのものが激増しているのは明らかです。

地方でアパートを経営していても駐車場のないアパートはお客様から選んでもらえません。駐車場の有無は地方でアパート経営を行ううえで生命線といっても過言ではありません。

今日のコラムでは、地方のクルマ事情を中心に論じたいと思います。

■ 乗用車保有台数の激増

最初に、事実関係から押さえておきましょう。乗用車の国内保有台数がどのように推移しているのか調べてみました。やはり激増しています。


( 出典:一般財団法人自動車検査登録情報協会 )

上のグラフは普通自動車と軽自動車を合算した「 乗用車 」の国内保有台数推移です。私が生まれた1966年が一番左側。当時は230万台ほどしか乗用車が保有されていませんでした。ところが直近2018年( 右端 )では6,158万台と27倍近くに増加していることがわかります。

私が自動車免許を取得した翌年1990年には不動産バブルが崩壊しましたが、その年の保有台数3,294万台と、そこから現在まで2倍近くに増加しています。( むしろバブル崩壊後に保有台数の伸びが加速しています )。

■ ライフスタイルと一緒に変化した車庫の形態

不動産でこの現象が端的に観察できるのが戸建の車庫です。昭和から平成初期の、地方の戸建はこんな↓車庫が付いていますよね。



1990年当時の自動車売れ筋ランキングを見ると、1位がぶっちぎりでトヨタ・カローラ


出典:https://ja.wikipedia.org/wiki/トヨタ・カローラ#6代目_E9#型(1987年_-_1991年)

2位が3ナンバーのトヨタ・マークU


出典:https://ja.wikipedia.org/wiki/トヨタ・マークII#5代目X70型(1984年_-_1997年)

3位がトヨタ・クラウンです。トップ3はぜんぶトヨタの普通乗用車でした。ぜんぶファミリーセダンでぜんぶ白い( 笑 )。


出典:https://ja.wikipedia.org/wiki/トヨタ・クラウン#8代目_S13#型(1987年_-_1999年)

当時はドライバーがお父さんだけで、普通乗用車1台に家族全員が乗って出かけるようなライフスタイルでした。お父さんはやっとの思いで買ったマークUを車庫に大事に保管して、休日に洗車する光景があちこちで見られたものです。

ところが最近は全く様子が異なっています。新築戸建では例え狭小住宅でも屋根なしの車庫が最低2台分あるのが当たり前です。



自動車の売れ筋も劇的に変わりました。今年8月のランキングをみると、1位はホンダ・N-BOXシリーズ、2位がスズキ・スペーシア、3位にようやく普通車の日産・ノートが顔を出します。いずれも1名ないし、2名で普段使いするようなクルマが売れているわけです。

ちなみに普通車と軽自動車の割合を調べてみると、次のグラフ↓のようになっています。濃い縦棒グラフが軽自動車の保有台数で、薄い縦棒グラフが普通乗用車の保有台数、折れ線が全乗用車に占める軽自動車の割合です。直近では軽自動車が40%近くに達しています。


( 全国軽自動車協会連合会のパンフレットより引用 )

グラフをよく見ると、軽自動車の台数が伸びるのに反比例して、普通乗用車の保有台数がここ15年ぐらいでずいぶん減っていますね。確かに私のアパートでも普通乗用車がかなり少なく、軽自動車がほとんどになっています。

■ 専業主婦が減り、妻が乗る軽自動車が必要な時代に

都道府県別に、世帯当たりで平均何台クルマを持っているか調べてみたら、下のグラフのようになりました。ほとんどの地方で100%を超えています。


(出典:自動車検査登録情報協会)

一部の大都会を除くとどこの地方も平均1台以上のクルマを所有していることになります。

持ち家も賃貸住宅も、ファミリーも単身もぜんぶ含む世帯数が母数で100%以上ですから今回調べてみて改めてびっくりしました。

推測ですが、恐らくバブル崩壊後世帯主の収入が激減したためそれを補うために共稼ぎ世帯が増えたことと関係があると思います。厚生労働省のHPで専業主婦の割合を調べてみたら次のような資料がありました。



青が専業主婦で昭和よりも半減しています。反比例して赤の共働き世帯が急増していることがわかります。

地方では公共交通機関が未発達ですから通勤にはクルマが必須になります。お父さんがクルマに乗って出かけるので、お母さんも通勤や子供のお迎え用に軽自動車を所有している・・・ということでしょう。

主婦層がクルマを持つようになると日常の購買行動も変わってきます。昭和の時代は、徒歩または自転車で近所の商店街に買い物に行っていました。

しかし、クルマ保有台数が増えるとそれと反比例して、商店街はシャッター通りへと寂れていきました。商店街はどこも駐車場がありませんからね。



いまは自宅からちょっと離れていても構わないので、広大な駐車場を備える食品スーパーが、主な買い物場所になっています。

また、以前はちょっと改まったお出かけとなると電車で駅チカの百貨店に行っていたのですが、最近はクルマで郊外型のショッピングモールに出かけるようになりました。



写真のイオンモールは私たち家族も時々行くところですが、人口5万人の街で年間300万人近くのお客さんを集客するそうです。クルマ所有を前提に広域集客しなければ、これだけの人は集まりませんよね。

■ 地方の賃貸経営で注意すべきこと

以上のようなことから地方は完全にクルマ社会になっていることがおわかりいただけたと思います。

たぶん地方在住の方は「 そんなこと分かってるよ?? 」と思われるでしょうが、大都会に住んでおられる方は案外無頓着です。

都会のサラリーマン大家さんは業者から提案されるまま、物件を見ずに「 駅チカ 」の物件を買ったりします。大都会では駅から徒歩圏であることが重要なポイントになるのですが、地方で駅チカだというだけでは何の競争力もありませ

失礼ですが、地方で電車に乗るのは学生か老人だけと言っても過言ではありません。私自身今の街に定住するようになって3年半経ちますが、1度しか乗ったことがありません。都会のイメージで地方物件を安易に購入するのは注意したほうがいいでしょう。

また、中古アパートや中古戸建を購入するときは、建築当時にちょうど良いと考えられた駐車場台数しか装備されていません。

例えば、1990年に建てられたファミリー向けアパートでは、自動車保有台数がいまの半分程度でしたから、戸数と同数( 100% )程度の駐車場しかないケースが多く見られます。その後、保有台数が2倍近くになったということから、必要数は200%に増加していると考えるのが自然でしょう。

もちろん、駐車場が足りない場合でも知恵と工夫で満室にすることは全く不可能ではありませんが、賃貸マーケットの中で相対的に劣位に置かれることだけは覚悟したほうが良いと思います。

私は駐車場不足のアパートを購入する場合には、周辺用地を買収して駐車場を必ず確保するようにしています。地方のアパート経営では駐車場の確保が生命線だ・・・と経験的に実感しているからです。

都会の方が地方物件を購入される場合は、業者さんのいいなりにならず、必ず現地を確認したうえで、駐車場台数に留意されることを強くおすすめします!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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