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銀行マンの稟議書作成を代行!?「アクションプラン」の作成 -私の融資付けの工夫(2)-

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第23話

2018/12/4 掲載

こんにちは、ぺんたです。前回のコラムでは融資付けの工夫として「 銀行訪問キット 」を作っていることをご紹介しました。

参照:銀行訪問キットの作り方−私の融資付けの工夫(1)

今回は私が「 アクションプラン 」と呼んでいる資料の作成についてご紹介したいと思います。

アクションプランとは、融資して欲しい物件を購入した後、私がどのような施策を打って満室経営を行うかを具体的に記述した資料で、初回取引の金融機関には銀行訪問キットに綴じ込んで提出しています。( 取引実績のある金融機関にはアクションプランだけ提出します )

最近提出したものはある物件についてのレポートでしたが、A4ワープロ打ちで10枚分でした。ビジネス文書スタイルで書いています。



■ そもそも「 事業計画 」とは・・・

不動産投資本には物件取得時に「 事業計画を作成する 」などと書いてありますよね。

あるいはサンタメ業者から物件を紹介されると、非常に精緻な数字だらけの事業計画が添付されていたりするものですが、私はああいう事業計画は作っていません。

数字は提出先の金融機関が自行の規定に従ってそれぞれ作成するので、大家側で作成しなくても良いと考えている...

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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