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平成3年・4年築RC 利回り29%物件を2棟一括購入ー物件再生は人助けも兼ねている!ー

ぺんたさん_画像 第25話

こんにちは、ぺんたです。
平成27年の4月に「 おばけ屋敷 」と呼ばれた物件を購入して再生したエピソードを前回お伝えしました。

参照:利回り27%・平成2年築・重量鉄骨物件の購入と再生ー地元で有名な「 お化け屋敷物件 」を満室にした方法ー

この物件は重量鉄骨ですが、募集条件を徐々に調整していくと同年7月には反響の大きい条件が見えてきました。そこから次第に埋まっていき、9月には空室が半分消化できました。( これで入居率7割程度です )。

ここまで来ると( 次の物件を仕込まなきゃ・・・ )という気持ちになってきます。9月ぐらいから少しづつ仲介業者を回って、物件購入の営業をするようにしました。幸い、お化け屋敷物件を再生したことで知名度はあがっています( 苦笑 )

サラリーマン大家さんだと満室に近い物件を好むと思うのですが、私のような再生系の大家さんは所有物件が満室に近づくと、

「 ヤバい、空室がなくなっちゃうから次の再生物件を買わなくちゃ! 」

という意識に駆られることが多いと思います。フェイスブックでつながっている再生系大家さんの多くがそのような感覚をお持ちだったので、あながち私だけではないと思います。

■ スペックも外観もいいのに苦戦している!?

そうしているうち、ある仲介業者さんから、「 物件を買いませんか? 」との打診がありました。

「 商業施設が集積している○○地区に隣接しているアパートなので、いまは空室が多いですけど、ちゃんとやれば満室にできると思います! 平成4年築のRCです 」

売却価格は決まっていませんでしたが、まだ耐用年数も残っていますので、値段次第ではオイシイ物件になります。住所だけ聞いてすぐ見に行くと、思いのほか状態が良いアパートでした。



1DK×14戸で外壁塗装をする必要のない綺麗な低層RCアパートです。どうしてここが売りに出るの?? という感じでしたが、入居率は7割を切っており、前オーナー様は苦戦しているというお話でした。

翌日、仲介店を訪問し、

「 値段次第ですが買いたいです♪ 」

とお伝えしますと。すると、

「 実は兄弟物件で平成3年築のRCもあるのですが、いっそのこと一緒に買いませんか? 二棟一括で! 」

といわれたので、もう一棟のほうも見に行きました。



こちらもバッチリ塗装がしてあり、とても入居率が低い物件には見えません。しかし入居率は50%に低迷しているとのこと・・・(^_^;)。こちらは1DK×20戸で、兄弟物件とは全く違う別の人気エリアに立地しています。

またもや仲介さんに、

「 値段次第ですが、2棟まとめて買いたいです♪ 」

とお伝えしました。

■ 再生物件は人助け!?

私の意を受け、仲介業者さんが価格を調整してくれました。2棟一括で4,800万円とのこと。残債を返済して、手残りが数百万円出る水準だそうです。問題ない価格だったので購入することにしました。

契約前に、売却の背景をお伺いすると、

・売主は地元の有名な地主さん
・2棟とも数年前に外壁+屋上塗装を実施
・その際、塗装価格が相場よりも高額だったよう
・塗装費用を上乗せして借り換えを実施したが、短期融資しかしてもらえず返済比率が相当上昇したらしい
・入居率が低迷しているので、年金からローンの返済に充てている

ということで、一刻も早く手放したいとのことでした。

平成27年11月末に決済の場でお会いした時には晴れ晴れとした表情をされていましたので、よほどアパート経営が重荷になっていたようです。

私が経営を引き継ぐことで重荷から解放してあげられるので、こういう物件を買うことはある意味人助けなんだな・・・と意を強くしました。

■ 入居率不振の原因は・・・

購入後、リサーチも兼ねて市内の仲介業者さんを営業して回ると意外な話が聞けました。

前オーナーは以前、上場企業の幹部だったようで、不動産屋に対して超・上から目線で接していたそうです。

例えば、過去に管理を引き受けたことのある業者さんによれば、一度、管理報告書で数百円の計算を間違ってしまった際に2時間も怒鳴られて、すっかり嫌気が差したそうです。

また別の管理会社さんは管理を引き受ける条件として物件の競争力強化をお願いしたそうで、インターネット無料サービスの導入を提案したそうです。

サービスを導入すると入居が好調に進み、じきに満室化したそうなのですがしばらく経つと管理会社にも入居者にも告げず、インターネットの契約を一方的に解除してしまったそうです??

「 コストが高いし、もう満室になったからいいだろ! 」

というのが言い分だったそうですが、当然ながら入居者からクレームの嵐になってしまい、管理会社のほうから管理の打ち切りを通告したそうです。

そのようなカタチでいろんな管理会社さんと諍いを起こしては管理を変更することを繰り返しており、市内の業者さんから総スカンを食っていたことが入居率低迷の原因だったようです。

■ ネガ要素をつぶして満室化

これら2棟は人気エリアに立地しているので、私は物件のネガ要素をつぶすことに専念しました。ポイントは2点だけです。

室内が建築当時のままでかなり老朽化していました。最初から洋室だったのは良いのですが、フローリングの表面がささくれ立っているような状態でした。



そこで室内をセルフで表層リフォームして競争力をアップしました。



また平成3年築のほうは洗濯機が室外だったのでお客様から敬遠される原因だと感じて、対処することにしました。



洗濯パンを設置するのはミニキッチン横しか残されていません。



ここにブログの読者の方から情報を頂いて、後付け用の洗濯パンを設置しました。



これが、めっちゃスグレモノなんです。普通の洗濯パンは床を切り欠いて床下の排水管に接続するものなのですが、建築後に設置することは難しいそうです。

ところが私が採用した洗濯パンは床を切り欠く必要がありません。洗濯パンの下を点検口から覗くと、排水トラップが床上になっていることがわかります。



給水はキッチンの水栓から分岐で取り、排水はキッチンの排水系統に接続してあげれば比較的簡単な工事で済みます。1室4万円ちょっとで室内洗濯パンが設置できました。

ここまで見て来たように、

・室内リフォーム
・室内洗濯機置き場の増設

に加えインターネット無料サービスを導入して競争力アップし、腰の低い営業( 笑 )をすることで購入して4カ月後の平成28年4月には2棟とも満室にできました!\(^o^)/

■ 表面29%で孝行物件に

この2棟は合計34戸で、新規募集家賃を3万円だと想定しました。既入居者はそれよりも高い家賃でしたので、月収115万円/年収1,380万円と見込んで購入したところ、実際にその賃収を実現できました。表面利回りが28.75%です。

融資はある地方銀行さんから物件価格+諸費用+取得税までオーバーローンを出していただき、返済比率は28%強に抑制することができました。リフォーム費用は自腹ですが、全体から見ると大した費用ではありません。

やはり物件再生はオイシイですね〜(^_^) これら2棟も孝行物件になってくれました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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