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境界確定は重要!29%RC物件で経験した「接道部分は売らない!」攻撃と売主の親子ゲンカ

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第27話

2019/2/5 掲載

私は空室の多い高利回り物件をターゲットにしていますが、購入時や購入後に予期しないトラブルに見舞われることがよくあります。

前回のコラムでご紹介したように、水難に見舞われるという設備系のトラブルもありますが、人間関係のトラブルに巻き込まれたこともあります。今回はそんなエピソードをご紹介します。

参照:超高利回りアパートは水難続きだった!

■ 「 接道 」をどうしても理解しない売主

第25回のコラムでご紹介した平成初期築のRC物件は決済の直前に売主との間にトラブルが発生しました。

参照:平成3年・4年築RC 利回り29%物件を2棟一括購入ー物件再生は人助けも兼ねている!

たまたま決済前に現地確認をしたところ、敷地の一部に私の知らない工事が入っていたのです。



この部分は唯一の接道箇所で、当然、売買の対象になっています。接道がないと融資が下りませんから、狭い場所ではあってもヘソの緒のように重要な箇所です。(ピンクの部分です)



この箇所は半分が植栽で、半分は隣地に住む売主の娘さん宅の駐車場になっていました。( ※下の写真は工事前の様子です )


写真だとわかりにくいですが、車のノーズの方向に接道している道路がありま...

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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