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境界確定は重要!29%RC物件で経験した「接道部分は売らない!」攻撃と売主の親子ゲンカ

ぺんたさん_画像 第27話

私は空室の多い高利回り物件をターゲットにしていますが、購入時や購入後に予期しないトラブルに見舞われることがよくあります。

前回のコラムでご紹介したように、水難に見舞われるという設備系のトラブルもありますが、人間関係のトラブルに巻き込まれたこともあります。今回はそんなエピソードをご紹介します。

参照:超高利回りアパートは水難続きだった!

■ 「 接道 」をどうしても理解しない売主

第25回のコラムでご紹介した平成初期築のRC物件は決済の直前に売主との間にトラブルが発生しました。

参照:平成3年・4年築RC 利回り29%物件を2棟一括購入ー物件再生は人助けも兼ねている!

たまたま決済前に現地確認をしたところ、敷地の一部に私の知らない工事が入っていたのです。



この部分は唯一の接道箇所で、当然、売買の対象になっています。接道がないと融資が下りませんから、狭い場所ではあってもヘソの緒のように重要な箇所です。(ピンクの部分です)



この箇所は半分が植栽で、半分は隣地に住む売主の娘さん宅の駐車場になっていました。( ※下の写真は工事前の様子です )


写真だとわかりにくいですが、車のノーズの方向に接道している道路があります

悪い予感がしたので仲介業者さんを経由して売主に確認をしてみました。すると、「 あの箇所は売らん! 」と仰っているそうで腰を抜かしそうになりました。接道がないと融資が実行されないので、売買自体が流れてしまいます。

どうやら隣家の娘さん宅の駐車場がなくなってしまうのを懸念して、売らないことにしたようですが、仲介業者さんにも何も言っていなかったようです。しかも分筆もされていませんから、この部分だけ売らないことは不可能です。

仲介業者さんから説明しても、頑として聞く耳を持たないといいます。それどころか、「 あの部分は売らんと前もって言っていただろうが! 」と怒鳴りちらす始末・・・。

■ 3人がかりで3時間説得!

埒があかないので仲介業者さんの事務所に来ていただき、直接話をすることになりました。改めて事の重要さを説明しても頑として聞き入れてくれません。

押し問答が2時間も続きました。このままでは案件自体が流れてしまいます。そこで、機転を利かせて、私からひとつの提案をしてみました。

「 XXさん、売買は予定通り行うとして、あの場所の一部を娘さんにずっと無償でお貸ししますよ。そしたら娘さんも、固定資産税を余計に払わなくていいじゃないですか〜(^_^) 」

すると一気に態度が軟化し、「 それはいい案かもしれない(^_^) 」と言ってくれました。その後、1時間ほどかけて話し合いをした結果、別途覚書を締結することでようやく合意できました。

3人がかりで3時間も説得して、ようやく着地点がみつかりました。これで予定通り決済を終えることができ、無事所有権が私に移りました。覚書の写しは娘さんにも郵送し、売主からも口頭で説明していただきました。

その後、ああ、やっとこれで一件落着だ・・・と一息ついていたのですが、後日、更なるトラブルが私を見舞ったのです!

■ 娘さんから大泣きされ途方に暮れる・・・

無事に所有権が移ったあとで現地に行くと、該当箇所に舗装がされ、アパートとの境界にフェンスが立てられていました。もちろん私には無断です。私の利益になることなので黙認しましたが、他人の土地を勝手に工作してはダメという常識は通用しないようです。。。

ともあれ、この物件はほどなく満室に。ある日、私はのんびりと敷地内で草むしりをしていました。すると私の姿を確認して、隣家から娘さんが出て来られました。最初から感情的になっておられて、声が震えています。

娘さん「 あの〜、これから私はどうしたらいいんでしょうか? 急なことでビックリしています。えっ、えっ、あの〜・・・ 」

ぺんた「 あの箇所は駐車場として無償でお貸ししますよ(^_^) 以前、お送りした覚書の通りです。管理会社さんに連絡して契約の手続きを進めて下さい 」

愛想よくそうお伝えすると、近所のご実家に飛んで行かれて、お父さんを私のところに連れてきました。そこから2人で壮絶な親子ゲンカが始まりました。

娘さんはあの接道箇所の一部に、自分の土地が食い込んでいると主張されていたのです。主にお父さんを詰問しながらも、時々私にとばっちりが来ます。

娘さん「 私の土地を勝手にあなたのものにしていいんですか〜!! 」

ぺんた「 売買前に測量士に境界確定をしてもらって欲しいとお父様にお願いしたのですが、カネがないから嫌だと断られたんですよ。その責任は私にはありません。もし気になるようでしたら測量士に依頼して、ご自宅の土地をご自身で境界確定されたらどうですか? 私は隣地の所有者としてご協力しますから 」

すると、娘さんは更に感情的になってしまいました。泣きじゃくっています。理屈では私にかなわないとみたのか、今度は絶叫を始めました。

「 こんな訳がわかっていない年寄りと、どうして不動産の取引なんかするんですかぁ〜!!! 」

その場にいたお父さんは目がテンです( 笑 )

「 相手が危なっかしいと思った時点で、どうして私たちを呼んでくれなかったんですかぁ〜!!! 」

と無茶苦茶なことまで言い出しました。買主が売主の当事者能力を疑って代理人を手配するなんて、あり得ませんよね。

■ 境界確定の重要さ

埒があかないので、「 2人でよく話し合って下さい 」とだけ言って、その場を離脱しました。その後、仲介業者さんが娘さんに事の経緯を話して下さって、娘さんも主張を引っ込めてくれたのでいまはトラブルはありません。

地方の土地売買は「 公簿売買 」であることが大半です。それは売主が測量費をケチるからに他なりません。しかたなく私も公簿売買で買うことが多いのですが、この事件以降ダメ元で確定測量を求めるようにしています。

いやはや、境界確定って大事なんだな〜と身に染みた出来事でした・・・(^_^;) 皆様の参考になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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