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駐車場不足の田舎アパートをどう売る?ー失敗もリカバリーすれば成功さー

ぺんたさん_画像 第3話

こんにちは。ぺんたです。私の失敗談を書いた前回コラムは、おかげさまで多くの方に読んでいただけたようです。飲み会に参加した際にも仲間からイジられました( 笑 )

※参照:第二話「 1棟目の大失敗ー不運は続くよどこまでもー 」

さて、一棟目の購入で大失敗した私。高い返済比率と低い入居率に苦しんだすえ、対策として2つのアクションを取りました。

@空室のリフォームを自分でやり始めた
Aアパートを売りに出した

いまは当たり前のようにやっていますが、下手クソなりにこの頃からリフォームするようになりました。

だって大家業の中で最もコストがかかるのが原状復帰や改装費用です。当時の私にはプロに頼む金銭的な余裕がありませんでしたから、やむを得ず自分でやり始めたわけです。

たとえば脱衣所のフローリングがこんな風に剥がれていた箇所を・・・



フローリングを撤去して根太を露出させ・・・



新しいフローリングを張り直す・・・



なんてこともやっていました。シロウト施工でみっともない出来映えですが、少なくとも元の状態よりはマシです。いまの私はもう少し器用になっていますが、1棟目を失敗してしまったことによる「 ケガの功名 」だったのかもしれませんね・・・。

あ、ちなみに大家の会などに参加した際、「 ブログでセルフリフォームの記事をよく見かけますが、そういう業界にいらっしゃったのですか? 」と聞かれることがよくあります。

その際には、「 いえ、IT業界の出身で、建築関係は全く経験ありませんよ 」とお答えしております。シロウトなりに独学で身につけました。

セルフリフォームはこれ以上外部に資金が流出してしまうのを防止する「 止血策 」ですが、抜本的な対策はアパートを売って撤退することだと考えて、売却することにしました。

1,600万で買ったアパートですが、( もしかしたら高く売れるかも? )と欲をかいて、たしか2,000万ぐらいでマーケットに出しましたが全く反響がありません。

売却をお願いしていた管理会社のおばちゃん担当者も、「 駐車場がないと厳しいですね・・・ 」とおっしゃいます。私のように駐車場なし物件に飛びつく間抜けはそんなに多くないようです( 苦笑 )

しばらく考えた挙げ句に思いついたのが、「 駐車場用地を購入して、アパートにくっつけて売ろう! 」ということです。

そこで、アパートの周囲を改めて見渡すと、アパートのすぐ横にこんな感じの↓↓小さな空き地がありました。



アパートの道を挟んで向かい側には、もっと狭いですが私が何台分か借り上げている月極駐車場がありました。



そこで管理会社のおばちゃん担当者に電話して、「 アパートの横の土地か、向かい側の駐車場を買うことは出来ないでしょうか? 」と相談を持ちかけました。

すると、「 そういえば駐車場のオーナーさんが、『 もう歳だから売ろうかな? 』って以前言ってましたよ 」というではありませんか。

( もっとはよう言わんかい!!(^_^; )とツッコみたくなる気持ちは押し隠し( 笑 )、「 では駐車場オーナーさんに改めて話を持ち込んで下さい 」とお願いしました。

田舎のことなので話はのんびりゆっくり進みました。数ヶ月後条件がまとまり、わずか73uの土地を・・・



150万で買うことになりました。



都会の方は「 安い 」と思うかもしれませんが、田舎の土地は二束三文です。特にこの土地はY字形道路の中洲部分のクズ土地ですので、私は「 高い! 」と思いましたが、これを逃すとアパートが売れなくなるので言い値で買いました。

狭い土地ですが、道路に挟まれている関係で6台分駐車出来ます。アパートが6戸でしたから、これで晴れて「 駐車場100%完備 」のアパートです!!

その後、ほどなくしてアパートは1,600万で売れました。私が購入した時と同じ価格です。

新卒社会人だった当時、私が失敗して落ち込んでいると、ゴルフ好きだった先輩が、ゴルフに例えて何度もアドバイスをしてくれました。

「 ぺんたくん。失敗は誰でもやらかすけど、リカバリーショットをうまく打って挽回したら失敗じゃなくなるからな 」

おかげでサラリーマン時代は失敗しても常にリカバーする習慣が身につきました。アパートも一緒です。失敗したままで放置したり現実逃避したりせず、粘り強くリカバーする努力をすれば活路が見いだせると私は思っています。

ちなみにこのアパートの売却によって、500万円程度のキャピタルゲインが得られました。

9年という短い期間のアパートローンのせいで返済比率が上がり、苦戦していたのですが、その裏側では、所有していた3年の間に元本返済が大幅に進むというもう一つのストーリーが展開していたのです( 笑 )

残債に全く意識が行っていなかったので、宝くじが当たったように嬉しかったです( 笑 )

一棟目の失敗を通じて、地方における駐車場の重要さがイヤというほど身にしみましたので、それ以降は、駐車場が不足しているアパートの購入を検討するときは、周囲の空き地をキョロキョロチェックするようになりました。

これホントですよ〜(^^ )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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