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大型物件の一番手を一年半グリップするために使った「ある方法」

ぺんたさん_画像 第31話

こんにちは、ぺんたです。前回のコラムでは一年半前からずっと追いかけていた大型物件にオーバーローンを確保できた話を書きました。

参照:融資が厳しくなるなかオーバーローンの承認が下りました!〜1年半追いかけた大型物件の話〜

この一年半もの間、私は売買契約を結ばずに、買い手としての「 一番手 」をずっと確保することが出来ていました。「 一番手 」であることが確定していたので安心して駐車場の確保などを進めることが出来た側面もあります。

今回のコラムでは「一番手を確定させた方法」についてご紹介したいと思います。



■ 始まりは「 売主企業を買収しませんか? 」

この物件が最初に持ち込まれたとき、仲介業者さんからは、「 いささか事情がある物件で、二年半後に決済になります 」といわれました。更に売買の方法として2つの選択肢が提示されました。

@ひとつは通常の不動産取引として取得する方法( これは我々大家がよく体験していることなので何も問題ありませんね )。
Aもう一つは、この物件を所有している法人をM&Aすることでした。


この物件を新築した際、資産所有&管理法人が設立されていたのですが、ほかに物件を建てることもなく、「 一物件×一法人 」の状態になっていました。

この法人を私がM&Aすることによって、「不動産取得税を課税されない」というメリットを享受してはどうか?というのが提案の眼目でした。

気持ちはそちらのほうに傾いたのですが、けっきょくその方法は採りませんでした。私にM&Aのノウハウがなかったことと、長期融資が利用できない可能性が高かったことがその理由です。( M&Aの融資は長くても5年程度と言われています )

■ 「 売買予約の仮登記 」を逆提案

そうなると通常の不動産売買になるわけですが、私は二年半後( 後に前倒しになり一年半後 )まで買い手候補者のなかで一番手の地位を確保しなければなりません。

普通は手付金を打って売買契約を結んで物件を確保する・・・というやり方を採りますが、二年半もの間、高額な手付金を預けるわけには行きませんし、だいいち当時はそんな資本力がありませんでした( 苦笑 )

そこでこちらから、「 M&Aは断念しますが、かわりに『 売買予約の仮登記 』を打たせてもらえないでしょうか!? 」と逆提案したのです。

「 売買予約の仮登記 」について、どこでこのような知識を得たのか、いまではさっぱり覚えていないのですが( 笑 )、この制度を利用すれば私が買い手一番であるということを対象物件に登記することが出来るのです。

正式には「 所有権移転請求権の仮登記 」といい、これを実施すれば、私には「 予約完結権 」という強力な権利が与えられます。

もちろん売主様の協力がないとできないことですので、最初に売主様と覚え書きを締結しました。覚書では、「 土地建物売買予約についての覚書 」と題して、次の3点を骨子にしました。

@平成32年3月に売買を行うこと
A売買代金は×××××万円であること
B買主が仮登記を実施する際には売主は全面協力すること


そしてこの覚書に基づいて私が指定した司法書士が仮登記を実行しました。その結果、この物件の登記簿謄本の「 登記の目的 」欄には、【 所有権移転請求権仮登記 】と記載されました↓↓。



権利者その他欄には当社の住所・名称とともに【 売買予約 】の文字が入りました↓↓。



これで私は強力な権利を手にしたことになります。

■ 「 売買予約の仮登記 」の効果は!?

では実際にどのような効果が期待できるかという点について、わかりやすく解説しますね。

私が仮登記を打った後でも、売主は二番手の買い手と売買を行うことができます。( そこは制限できないんですよね )。二番手の方は売買が終わったら当然所有権を登記します。この時点で私が気づいて、

「 売主さん、私が売買予約しているのですからこんなことをされては困ります。私がお約束通り買いますから! 」

と主張して売買代金を売主に支払ったとします。( 売主が代金を受け取るかどうかはいったん脇においておきます(^^ ) )

するとここで売買予約が完結し、なんと二番手の方が登記した所有権を抹消できるのです! めっちゃ強力な権利ですよね。

こういう建て付けになっているものですから、売買予約の仮登記がついている物件にはふつう他の方が手を出してきません。また金融機関も融資を付けない・・・という予防的な効果が期待できるのです。

平たくいうと登記簿のなかに「 売約済み 」の札を貼っているようなものでしょうか( 笑 )



■ 使い勝手の良い制度です

売買予約の仮登記を実際に行うときには信頼できる司法書士さんに必ず相談してくださいね。

実際にやってみると、それなりの費用はかかります。単純売買の際に支払う登録免許税の半額を仮登記段階で納付する必要があるからです。( 残りの半額は本登記の時に支払って合算できますので無駄にはなりません )。しかし、手付金の額に比べるとぜんぜん少額で済むので便利です。

ただし、融資付けできなくて購入を断念するとき、この登録免許税の半額分は返金されませんので買い手側にも一定の覚悟が必要になります。

総合的にみて使い勝手の良さを実感しましたので、他の物件にもどんどん応用しようとして行きたいと思っています(^^ )
いささか難しい内容でしたが参考になれば幸いです(^_^)/~

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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