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三為業者も手を引いた「廃墟風」重量鉄骨31%物件 -幽霊の正体見たり枯れ尾花-

ぺんたさん_画像 第32話

こんにちは、ぺんたです。今日は2年半前に取得した重量鉄骨物件について紹介します。

私がノリノリで取り組んだ物件なのですが、業者さんからは酷評されていた物件でした。結果的に満室になったものの、周囲は「 絶対に埋まらない 」「 さすがのぺんたさんでも無理だ 」と噂していたようです。

■ 三為業者が手を引く・・・

ある日、セミナーを受講していた日のこと。お昼休みに暇つぶしのため三為業者のHPをチェックしていたら、ある物件に目に留まりました。

古い重量鉄骨造のアパートで、19室中1部屋しか入居がありません。その割には価格が高いので他に買い手が現れそうもないと感じました。すぐに資料請求したのですが、資料の到着が待ちきれないので、自力で現地を確認しました。

外観はかなりくたびれていますが、塗装すればなんとかなりそうです↓↓



中に入ると内廊下になっていて薄暗く、カーペットタイルがボロいのが目立ちます↓↓



お部屋のドアがフルオープンになっていましたので勝手に覗かせてもらいました。一番ヒドい部屋でも残置物が若干ある程度でした↓↓( ここは大家さんの物置き部屋でした )





この程度であれば表層リフォームでなんとかなると思い、ウキウキして帰りました( 笑 )


後日、三為業者さんに指値交渉しようと電話したところ、「 元付け業者さんをご紹介しますので直接やってください。うちはもう手を引きますから・・・ 」と電話を切られてしまいました。

問い合わせは何十件と入るのに一向に決まらないので、ずっと持て余していたようです。このあとはお言葉に甘えて、元付けの地元業者さんと直接商談させてもらいました。

■ 駐車場100%で進入路も改良済み??

この物件の良いところは、駐車場が100%以上備わっているところです。しかも以前は狭い進入路だったところを元付け業者さんの努力によって改良されていました。

以前の状態は、アパートの手前側に売り土地があり、この土地を右に迂回して狭い道から進入する形だったそうです↓↓( 木立の奥に見えるのがこのアパートです )



この売土地を元付け業者さんの尽力で2分割し、一部をお隣の方に買ってもらい、残りをこのアパートの土地として前オーナーが購入。つまり地形を再構成したわけです。

ほぼ同じアングルから撮影したのが下の写真↓↓です。



■ 奇声を上げる入居者と元付け業者の「 霊感 」

価格次第で面白い物件になると思い、元付け業者さんと商談しました。事前に予想していたとおり、相続物件だそうです。

アパート経営が大好きだったおじいちゃんが亡くなり、残されたおばあちゃんが相続したのですが経営意欲はゼロ。息子さんが手伝いながら自主管理に近い形で運営していたのですが、次第に空室がかさみ、とうとう入居者が1人になった段階で売りに出されたそうです。

元付け業者さんと商談していると、元付け業者さんが面白いことを言いだしました。

「 あの〜、いま1人だけ入っていらっしゃる方なのですが、ご近所の方に聞くとよく奇声を上げているそうです。ご近所では謎の中国人と言われているようですがそれでも大丈夫ですか!? 」

へんな話、シャブ中だったりすると厄介そうですが、たまたま下見のときに実直そうな中国人を見かけていたので問題ないと判断しました。ところが、話はそれで終わりません。

「 あの〜、わたしには霊感があるのですが、あのアパートに強い霊気を感じるんです(..;)購入されて本当に大丈夫ですか!? 」

一瞬戸惑いましたが、私には霊感が全くないので問題なしです( 笑 )。実際、この物件に2年近く事務所を置きましたが、そういう霊現象の類は全くおきませんでした。

余談ですが、現在の事務所は別のアパートに移しました。そこは入居者がご病気で亡くなられたお部屋です。翌日には親戚の方が発見されて事なきを得たのですが、告知事項ありで募集するのが癪だったので自分で使っています。

もちろん、こちらでも何も起こりません。霊感がないのはある意味便利です( 笑 )。結局、このアパートは土地だけの固定資産税評価額で購入させてもらいました。当初売価のちょうど半額です。

■きれいに整備して満室に

ここから先はある意味ルーチンワークです。空室数が多いので銀行からはリフォーム代込みで融資してもらい、作業はほぼ全てプロにお願いしました。

お部屋はクロスとCFを張り替えるだけで募集出来るレベルになりました↓↓



改めて見返すとやっぱり気持ち悪い廊下↓↓も・・・



クロス張り替え、照明をLEDに取り替えたうえで、床にはヘリンボーン柄の長尺シートを貼ると気持ち悪さがなくなりました( 苦笑 )↓↓



前のオーナーさんによって付け足された元戸建て用地と、このアパートの土地には高低差がありましたので、余計な土をそぎ取ってもらい・・・↓↓



一連の綺麗な駐車場になりました(^^ )↓↓



外壁塗装も行ってから募集すると、3カ月ほどで満室にすることができました。大きなトラブルもほとんどなく、うちのキャッシュマシーン
になってくれています。

■後から言われた業者さんの心配

無事に満室にできたあとのこと。お手伝いいただいた業者さんと雑談すると、決まってこの物件を心配していたと言われました。

土地家屋調査士の先生からは、 「 あんな廃墟をよく買うな〜と半ばあきれていました( 笑 ) 」と言われました。これこれ、人のアパートを「廃墟」と呼ぶんじゃない!( 笑 )ストレート過ぎだよ!w

管理会社さんからは、「 ほんとに満室にできるとは思っていませんでした(..;) 」と言われました。これこれ、君がそれを言っちゃいけないよ!( 笑 )

ネット無料サービスの営業担当さんに至っては、「 さすがにぺんたさんでもこの物件は無理だと暗い気持ちになっていました。工事担当も現場を見て『 これは無理じゃないか? 』と言っていて社内で噂になりましたもん 」などと口々におっしゃいます。

私はぜんぜん危惧していなかったので、周囲が心配していたということにショックを受けました。私の感覚がバカになっているのでしょうか!? 古い物件でも適切な仕様と適切な賃料設定で満室にできると思うのですがね〜。

管理会社さんのご努力もあり、その後も満室基調で推移しているのが救いです(^^ )

あ、奇声を上げる中国人の件はあとで本人に聞いてみたところネットゲームに勝利したときに雄叫びを上げていただけだそうです。「 幽霊の正体見たり枯れ尾花 」ですね( 笑 )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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