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安易に参入したサラリーマン大家が持て余した物件を利回り26%で引き継いだ話-不動産投資の現実にちゃんと向き合おう!-

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第34話

2019/5/22 掲載

こんにちは、ぺんたです。2年前の2017年には1年間で7棟物件を増やしました。当時はまだ小規模だったので損益分岐点に一刻も早く到達することを急がないといけない時期でした。

とはいえビビりなので大型物件を一気に買うこともできず、小粒な物件を狙って仲介店行脚を繰り返していました。すると次第に、私好みの物件をご紹介いただけるようになりました。

空室の多い物件や瑕疵のある物件でもこんな風に再生しますよ! と実例を資料でご紹介すると、キャラが立つのでしょうね( 笑 )。今回はそういう営業活動を通じてご紹介いただいた物件のおはなしです。

■ 売主は遠方のOLさん・・・(..;)

そうやって開拓した仲介店からある日電話があり、「 ぺんたさんにピッタリの物件があるのでぜひご紹介させてください! 」とおっしゃいます。

ピッタリというからにはガラガラかボロボロだろうなと覚悟して話を伺うと、どちらでもありませんでした。現地に急行して物件を確認したところ、外観は少し古いものの全然問題なさそうな物件です。

ファミリー5戸の平成築・重量鉄骨造なのですが、空室は1戸のみでした。





売主は何百キロも遠方にお住まいの若いOLさんだそうです。正直ボロ物件に慣れた私にはお宝物件に見えました。

■ 手放す理由は・・・(..;)

「 売主さんはどうして手放すのですか? 」とお決まりの質問をすると意外な答えが返って来ました。

「 物件の維持や修繕にお金を使いたくないそうなんです・・・(..;) 」

皆さんご承知の通り、中古物件は割安なかわりに手がかかります。共用灯の電球交換や給排水管の漏れ、TVアンテナの故障等がちょこちょこ発生するのですが、それらにきちんと対処することで入居者の信頼を得ていきます。

実はこの物件の空室を内見させてもらったとき、天井が落ちかかっているのに気づきました。



その下の畳は腐っていました。雨漏り跡です。



そしてこのお部屋の真下はピロティになっているのですが、ピロティの天井は雨漏りの影響を確認するために破られていました。職人さんがやったのでしょうね。



「 雨漏りがあったようですが、売主さんはどうして対処されなかったんでしょう!? 」と質問してみました。

すると、「 屋根の吹き替えに300万ほどかかりますと申し上げたところ、『 修理にそんなお金はかけられない 』『 空室のまま放置してていい 』とおっしゃるのです(..;) 」ということでした。

他にも錆びた階段の塗装を提案しても却下、浄化槽に空気を送り込むブロアが動かなくなったときも却下・・・ということが続き、管理会社さんもたいへん苦心しておられたそうです。



そんな折、私が営業に行ったのをきっかけに売主さんを説得して売却することになったのだとか・・・。私の営業活動が物件を掘り起こしたようなものですね(^^ )

■ 残債に近い金額で購入〜修繕

売主さんはすでに経営意欲をなくしておられて、一刻も早く手放したいということだったので、残債と仲介手数料を足した金額で購入させていただきました。事実上の事業継承ですね。

決済の時に売主さんと対面しましたが、物件を手放せることで実に晴れ晴れした表情をされていました。物件に問題が発生すると気分が沈んだりイライラしていたそうです。私もお手伝いできてちょっぴり嬉しかったです(^^ )

結果的に表面利回りは26%になりました。平成築のファミリー物件としてはそこそこ高いほうだと思います。

購入後すぐに外壁塗装にかかりました。塗装業者の足場がかかっている間に雨漏りを起こしている屋根の修繕も並行して進めます。

職人さんにチェックしてもらったところ、屋根の端に取り付けられている金物( 下の写真で錆びている部分です )の防水が切れているのが雨漏りの原因だということでした。



そこでこの部分に新しい金物を取り付け防水処理しました。費用は約12万円で、以降雨漏りはピタッと止まりました。安価に済んでラッキーでした(^^ )



前回のコラムでは1,000万と言われた修繕費が22万で済んだ話をご紹介しましたが、この物件の場合もかなり安価で済みました。

参照:見積もり1,000万の修繕費がたったの22万で済んだ話-業者の見積もりをちゃんと検証しよう!

もっとも雨漏りは原因箇所の特定に時間がかかりますので、これほど安価で済んだのはラッキーだったといえます。ただし、雨漏り箇所が1カ所だけでしたので、屋根を全面張り替えしなくても十分対処できるとは思っていました。

外壁を塗装することで品位も上がり、以降ずっと満室です。





■ 「 楽して左うちわの大家 」はいない

おそらくこの売主さんは不動産投資ブームに乗っかって軽い気持ちで参入してしまったんだと思うんですよね。以前は「 不動産投資で楽してお金がチャリンチャリン 」みたいな投資本があふれていましたからね・・・。

でも実際には細かなトラブルや修繕にきちんと対応する業務が発生します。入居付けだってそれなりのノウハウが必要です。

修繕がほとんど発生しない新築物件の場合でも家賃下落と建物の陳腐化が同時に進行するという別種のプレッシャーから逃れることはできません。

大家業というのは他の業界に比べたらずいぶん楽なビジネスです。きちんとやればちゃんと儲かりますし、収入も安定しています。でもそのためには自分が事業主として現実に対処するメンタリティーと最低限の経営センスを持つことが必須条件です。

そのためには知識と経験がものを言うと私は思っています。大家の現実を書籍やブログ・本コラムなどでちゃんと勉強してから参入しましょうね(^^ )

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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