• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,326アクセス

不動産投資は個人が経営できるほぼ唯一の「ストックビジネス」だ!

ぺんたさん_画像 第35話

こんにちは、ぺんたです。
世の中のビジネスは大きく2つに分類できるのをご存じですか? 売上のリピート性という切り口で分類すると、売上のリピート性がない「 フロービジネス 」と、継続性がある「 ストックビジネス 」の2つに分類できるんです。

ビジネスを一から興す場合、「 ストックビジネス 」のほうが成功する確率は格段に高くなります。中でも不動産投資は個人レベルで参入できるほぼ唯一の「 ストックビジネス 」であることが決め手になって私はこの業界に参入しました。

■ 売上確保に追われる「 フロービジネス 」

「 フロービジネス 」は売上のリピート性がないビジネスを指すので、毎月の売上が一定しません。大きな取引があった時には大きな売上が上がりますが、ネタがない月には売上が激減します。

そのため、常に新規案件を探す必要があるので、どうしても経営が短期的な視点に偏り、社員が疲弊していきます。



大家さんの身近なところでは不動産の売買仲介業者がわかりやすいでしょう。数億円の一棟マンションを両手仲介することが出来た月にはドカンと大きな仲介手数料が入って来て、1年ぐらいは遊んで暮らせるぐらいの利益が上がりますが、戸建ての小さな仲介さえも出来ない月もあります。これでは経営が安定しませんよね。

しかも売上のネタを確保するため、常にアンテナを上げ新規案件や新規顧客を探し続けなければなりません。新規開拓を怠るとたちまち資金ショートの憂き目に遭います。

飲食店ビジネスなども「 フロービジネス 」の最たる例です。天候や競合店にも影響されますので本当に厳しい世界だと思います。私が所属していた電機メーカーも「 フロービジネス 」です。

例えばあるお客様がパソコンを購入して下さったとして、次に買い換えてくれるのはパソコンが壊れる3年後だったりします。それまでの間は同じお客様から売上を期待できないので、新規のお客様を探し続けなければならない宿命です。



■ 長期的に安定経営ができる「 ストックビジネス 」

それに対して一人のお客様が継続的にお金を支払ってくれる「 ストックビジネス 」は、売上が積み上がっていくため経営が安定し、長期的な視野で取り組むことができます。私たちがやっている不動産賃貸業はまさにこのストックビジネスなのです。



不動産賃貸業では、いったん入居していただけると平均して3年ぐらいは毎月コンスタントに売上が上がります。しかもある月に90%だった入居率が翌月急に半減してしまうようなことも考えにくいので、資金繰りが非常に楽です。

仮に入居率が徐々に低下していっても危険水準になるまでにかなりの時間がかかりますからその間に余裕を持って対策を打つことが可能です。ということは倒産のリスクが相対的に低くなりますから安定経営ができるビジネスモデルなわけです。

不動産業界においても「 賃貸管理 」のビジネスは管理戸数を増やすと、その総賃料の5%程度がコンスタントに入って来るのでストックビジネスと言えるでしょう。

賢い経営者であれば管理料収入で社員の給料をほとんどまかなっておいて、それ以外の収入( 賃貸仲介手数料、AD、修繕取り次ぎ、売買仲介手数料等 )は丸々利益になるような構造を作っていると思います。またそういう構造にするために管理戸数を増やそうとしています。

他の業界のストックビジネスといえば携帯電話のキャリアや、カウンターチャージで儲けるコピー機のビジネス( 顧客の使用量に応じて課金します )、会員制のスポーツジムビジネス、ウォーターサーバービジネス、健康食品の定期コース、機械警備ビジネスなどが挙げられます。

■ 経営に余裕が出るまではストックビジネス1本で

私は不動産賃貸業を本格的に始めて5年になります。ある程度の規模まで拡大することが出来ましたがまだまだ経営体力が不足していると思っているので、今後新しい分野に進出する際にもストックビジネスであるかどうかを重要な判断基準にしています。

たとえば不動産賃貸業の隣接領域で民泊ビジネスというのがありますよね。数年前にブームとなり他の大家さんたちが続々と参入していましたが、私は参入を見送りました。

民泊は旅行客が数日から1ヶ月程度利用する宿泊形態で、売上のリピート性は基本的にありません。つまり「 フロービジネス 」なので、当時の私の経営体力では持て余してしまうと考えたからです。

というのも民泊ビジネスでは、

@宿泊客を確保するための募集行為
A宿泊客への問い合わせ対応
B客室の清掃業務


などが恒常的に発生するので、不動産賃貸業よりも多くのマンパワーと資金力が必要となるからです。

私と家内だけでやっている当社は、2人の工数を不動産賃貸業に投下したほうがいいのか、それとも民泊のほうが効率的か・・・と考えた場合、その答えは不動産賃貸業に特化することでした。 ( ※民泊を展開されている方を批判しているのではありませんよ(^^ ) )

今後もなにか新規事業を立ち上げる時には、ストックビジネスであるかどうかを判断基準にして参入して行こうと思っています。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

ページの
トップへ