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工夫を重ねて大型物件2棟目ゲット!私が実践した5つの工夫(^^ )

ぺんたさん_画像 第37話

大型物件2棟目となる某地方の築浅ファミリー物件を購入した際に、自分なりに工夫したことがあります。今回のコラムでは、その工夫を5つにまとめて紹介します。

■ 対象は築15年RC・ファミリー24戸

この物件は築15年のファミリータイプ24戸です。2LDKと3LDKのミックスです。バブル世代の私には打ちっぱなしのコンクリートがまぶしく感じますw



この物件が売りに出ると最初に聞いたのが、昨年秋頃だったと思います。でもその時はいったんお断りしました。駐車場が戸数比50%ほどしかなかったのがその理由です。私のブログや本コラムで何回も強調していますが、地方のファミリー物件は戸数比200%あるのが理想的です。

■ 工夫@物件を指定して探した

そもそもこの物件が私のところに紹介されたプロセスが第一の工夫です。

この物件は、今年3月に購入した物件と同じ借主が長期一括借り上げしています。そうした物件が市内にいくつもあり、簡単に調べることができたのでリスト化し、仲介業者さんに個別でお願いして回りました。

「 この物件が売りに出たら紹介して下さい! 」というトークです。その中の一社から運良くご紹介いただいたわけで、例えが適切かどうかわかりませんが、カツオの一本釣りのような感覚です。

また、リストアップした物件のうち2物件だけはもう少し積極的にアタックしました。謄本を自分で取得し、片方はその物件を管理している管理会社経由で、もう片方は抵当権を付けている銀行経由でそれぞれオーナー様に「 売りませんか? 」とお声がけをさせていただきました。

残念ながらどちらも「 まだ持っていたい 」というお答えだったのですが、売却を決意された時にはこちらに情報をいただけるルートが確保できたと思っています。

■ 工夫A駐車場用地を別に確保した

冒頭に書いたようにいったんお断りしましたが、「 駐車場用地が200%相当分確保できること 」「 総額が当初売価を超えないこと 」という2点を満たすことが出来た場合は買いますよ! とお伝えしていました。

すると仲介業者さんが周辺の古い戸建てやアパートのオーナーを説得してくださり、マンションに隣接した区画を一括して購入出来ることになりました。

下の図↓で赤く塗ったところが今回の物件本体で、それ以外の色で塗ったところが駐車場予定地です。



ちょっと角度は違いますが字図をもとに駐車場のコマ割りをしてみたところ、下図↓のようになりました。



赤線で囲んだところが既存駐車場で、それ以外に30台以上確保出来る見込みです。実際にはあと4台ぐらいは取れますから200%達成です。仲介業者さんのおかげです!

私がメインターゲットにしている人口20万人以下の地方都市では公共交通機関が全滅に近いですから、必然的に車移動が中心となってしまいます。

賃貸経営においては駐車場の確保が死活問題となります。ですから「 駐車場の確保=入居促進策 」という捉え方を私はしており、そのメドが立ったことから購入に踏み切りました。

参照:私が地方アパートで「 駐車場 」を絶対に確保するその根拠

■ 工夫B全空期間の返済原資を確保した

この物件は購入後4年半経過した時点で全空になることが確定しています。現在一括借り上げしている団体との契約がその時点で終わるためです。

全空というのは金融機関にとって鬼門です。不動産融資はアパート・マンションの賃料収入から返済することになりますから、「 肝心の賃料収入が途絶える 」=「 返済が滞るリスクが高い 」→「 融資できない 」、となりがちです。

そこで私は全空から再び満室にするまでの期間を1年と設定し、1年分のローン返済額を予め積み立てておくことを金融機関に提案しました。具体的には毎月20万円を54ヶ月間積み立てて、全空になる前月までに1,080万円の資金が積み上がります。( 1年分の返済額よりも少し多い金額になります )

全空になって以降の返済は、1,080万を徐々に取り崩していけば滞ることはありませんので金融機関は「 保全 」が出来るわけです。同じことを第30話で図解していますのでよかったら読んでみてください。

◎参照:融資が厳しくなるなかオーバーローンの承認が下りました!〜1年半追いかけた大型物件の話〜

■ 工夫C大規模修繕の原資も確保した

この物件は新築時から一度も大規模修繕をしていません。そのため私の手で大規模修繕を実施する必要があります。その原資として全額損金に計上できる生命保険を2月に契約しました。( 注:いまは国税庁の通達で全額損金にはできなくなりました )

この保険は契約後5年で解約返戻率が最大になりますが、その時期にちょうどこの物件は全空になっているので解約返戻金を原資に大規模修繕を行う予定です。

全損生命保険は単独では納税時期を繰り延べする効果しか持ちません。5年後に得る解約返戻金は雑収入になり、そのままでは課税対象になってしまうからです。

そこで同じタイミングで大規模修繕を実施することで雑収入を打ち消し、節税効果を確定させる算段です(^^ )。

ここについては税理士の渡邊浩滋さんの記事に詳しく書かれていますのでぜひ読んでみてください。

◎参照:その保険と減価償却、本当に節税になってる? 税金の繰り延べを理解しようA

■ 工夫D詳細な事業計画を作成した

以上のようなことを誰にでもわかる表現で詳しく書いた事業計画書を各金融機関に提出しました。内容は私が担当さんに解説するトークそのものです。

この資料は本部にも上がるわけですから、私が担当さんに話したのと同じ情報を審査役に直接お届け出来るメリットがあります。



この物件の場合は購入フェーズがいくつかに分かれていますし、工夫した部分も多いのでA4×15枚の大ボリュームになってしまいました(^^;)

しかしこの計画書のおかげで融資審査中に本質的なことについての質問は全くありませんでした。コミュニケーションは大事ですね〜。

以上のように、私がこれまで勉強して身につけた知識を総動員してやっと買えたような感じです。これから4年半は固定賃料が入ってきますから楽チンなところが嬉しいです(^^ )

不動産投資って面白いですね〜(^^ )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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