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一棟物失敗の次にはまった「シロアリ区分」(^_^;)

ぺんたさん_画像 第4話

こんにちは。ぺんたです。一棟目の駐車場なしアパートでメンタルをやられてしまった私。リカバリーの末なんとか売却出来て、多少のキャッシュも手に出来たので、いちおうハッピーエンドに終わりました。

※参照:駐車場不足の田舎アパートをどう売る?ー失敗もリカバリーすれば成功さー

「 ぺんたさんのことだから失敗の教訓を活かして、すぐに成長軌道に乗ったんだろう・・・ 」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません( 笑 )。その後も何度か失敗を繰り返してしまいます。

今回は、次の失敗をご紹介します・・・。

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ド田舎の駐車場ナシ一棟アパートで失敗した私は、その反動から、「 次は手堅く区分マンションか戸建にしよう・・・ 」と漠然と考えていました。

当時、サラリーマン層向けの不動産投資本は本当に数えるほどしかなく、私は藤山勇司さんの本を文字通り擦り切れるほど読んでいました。



藤山さんは現在に至る不動産投資ブームのさきがけになられた方ですが、この方が競売や任意売却を通じて物件を購入するスタイルだったので、「 よし! こんどは競売か任意売却を狙おう! 」と方針を定めました。

しばらく物件探しをしているうちに福岡市内に任意売却の区分マンションが見つかりました。( 注:その頃には介護離職して地元福岡に戻っていました )

こんな建物の一室です。



RCの分譲マンションの一角で、2007年当時で築後23年でした。60uの3DKにもかかわらず販売価格は360万と超格安。これなら現金で買えそうです!

私が前のめりになっているのを察知しているにも関わらず仲介業者さんはクールです。

「 あの、ぺんた様・・・。お伝えしなければならないことがあるんですが・・・ 」

「 はい、なんでしょう? 」

「 実はこのお部屋は任意売却と言いまして、結構特殊なご事情の物件なのですが大丈夫でしょうか? 」

任意売却とは売主様が借金をうまく返済出来ない状態に陥っていて、不動産を売却して借金を整理しようとしていることを意味します。競売の前段階の債務整理ですね。

任意売却については藤山さんの本で勉強していましたので、「 はい、承知しております 」と力強く答えました(^_^)

ところが、話はそれだけでは終わりません。

「 実はもうひとつございまして・・・。室内に二箇所ほどシロアリの痕跡があるんですよ・・・(^_^; 」

「 え〜っ!マンションの室内にもシロアリが出るんですかぁ!? 」

と私は衝撃を受けました。シロアリというのは山が近いところの戸建に出るもんだと思っていたからです。

「 まあ、これだけ安い物件ですので、現地を実際にご覧になられてから決めていただいて結構ですよ 」

担当者さんにそう言われ、後日、現地へ確認に行きました。この物件の間取り図はこんな感じでしたが・・・



シロアリの被害がある箇所として図面に赤線が引いてあり・・・



玄関入った正面のところの巾木が少し食われていました。これはごく軽微に見えました。



そして奥の和室に行くと畳に穴が空いており、畳が食われていることははっきりわかりました。



でも、「 畳に穴が空いたぐらいだから大したことねぇや・・・ 」と思い、買付→決済と進み、短期間で私の所有物となりました。私は「 物件欲しい病 」にかかり、目が曇っていたのですね。大きな判断ミスでした。



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決済が終わって鍵を受け取った私はルンルンしながら現地に行きました。今後の構想を練るために時間をかけて見ておきたかったからです。

奥の和室に行き、畳をめくってみた時の衝撃はいまだに忘れません。畳の下地には忙しく立ち働くシロアリが隙間無くびっしり密集していました。

白いウジ虫のような幼虫もかなり多数いて、私が思ったような畳だけの被害では収まらないことが一見してわかりました・・・(^_^;

シロアリの臭いは一種独特ですね。甘いような酸っぱいような匂いが被害箇所から立ち上ります。この臭いは一生忘れませんので、シロアリに食われている物件は臭いだけで識別できそうな気がします。

そんな状況を受け、あわててシロアリ業者さんに駆除の依頼しました。

「 お客さん、申し訳ないですけど、シロアリは天井まで上がってます。ほら、柱をノックしたら音が変でしょ!? 内装の木材はほぼぜんぶ食われていると思ったほうがいいですよ 」

内装の、、木材が、、全部、食われている、、、??

ショックを受ける私を気にも留めず、業者さんは続けます。

「 ハネアリが窓から入って来て巣を作ることもあれば、コンクリートの砂粒をひとつひとつアゴで外してクラックを拡大しながら入ってくることもあります。マンションも案外、被害に遭うんですよ 」

もはや言葉もありません。結局、この区分マンションは、

・ユニットバス
・トイレ

を除く居住部分を全て解体して、スケルトンリフォームすることになってしまいました。安物買いの銭失いです・・・。あぁ、また失敗しちゃった・・・。

( 続く )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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