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私が新築に二の足を踏む理由

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第40話

2019/8/21 掲載

こんにちは、ぺんたです。

あるとき、初心者数人の方々とお話しする機会がありました。彼らにどんな投資をやっているのか尋ねたところ、たまたま皆さん新築ばかりだとのこと・・・。土地の購入からローンを組んで、フルローンとかオーバーローンで新築しているということでした。

「 ぺんたさんはどうして新築をやらないんですか? 」と聞かれたので、以下のような私の視点をかいつまんでご説明したところみなさん口をつぐんでしまわれました。言わないでも良いことを言ってしまったのかもしれません…。

■ 家賃下落にどう対処するか?

今回は、土地を仕入れる必要のない地主さんは除外して、サラリーマン大家さんだけに話を絞りましょう。

みなさん、だいたい返済比率は50%から60%の間で組んでおられるようです。( 以前80%を超えておられる方の話も聞きました。これはなんぼなんでも高すぎですね )

この数字が私のひっかかっているポイントでして、新築プレミアムのついた家賃を前提にして返済比率が50%を超えているわけです…。そしてデフレ環境下で家賃は築年数を追うごとに下落していきます。

家賃の下落曲線を描くとだいたいこんな↓イメージですよね。( ...

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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