こんにちは、ぺんたです。
あるとき、初心者数人の方々とお話しする機会がありました。彼らにどんな投資をやっているのか尋ねたところ、たまたま皆さん新築ばかりだとのこと・・・。土地の購入からローンを組んで、フルローンとかオーバーローンで新築しているということでした。
「 ぺんたさんはどうして新築をやらないんですか? 」と聞かれたので、以下のような私の視点をかいつまんでご説明したところみなさん口をつぐんでしまわれました。言わないでも良いことを言ってしまったのかもしれません…。
■ 家賃下落にどう対処するか?
今回は、土地を仕入れる必要のない地主さんは除外して、サラリーマン大家さんだけに話を絞りましょう。
みなさん、だいたい返済比率は50%から60%の間で組んでおられるようです。( 以前80%を超えておられる方の話も聞きました。これはなんぼなんでも高すぎですね )
この数字が私のひっかかっているポイントでして、新築プレミアムのついた家賃を前提にして返済比率が50%を超えているわけです…。そしてデフレ環境下で家賃は築年数を追うごとに下落していきます。
家賃の下落曲線を描くとだいたいこんな↓イメージですよね。( ...
あるとき、初心者数人の方々とお話しする機会がありました。彼らにどんな投資をやっているのか尋ねたところ、たまたま皆さん新築ばかりだとのこと・・・。土地の購入からローンを組んで、フルローンとかオーバーローンで新築しているということでした。
「 ぺんたさんはどうして新築をやらないんですか? 」と聞かれたので、以下のような私の視点をかいつまんでご説明したところみなさん口をつぐんでしまわれました。言わないでも良いことを言ってしまったのかもしれません…。
■ 家賃下落にどう対処するか?
今回は、土地を仕入れる必要のない地主さんは除外して、サラリーマン大家さんだけに話を絞りましょう。
みなさん、だいたい返済比率は50%から60%の間で組んでおられるようです。( 以前80%を超えておられる方の話も聞きました。これはなんぼなんでも高すぎですね )
この数字が私のひっかかっているポイントでして、新築プレミアムのついた家賃を前提にして返済比率が50%を超えているわけです…。そしてデフレ環境下で家賃は築年数を追うごとに下落していきます。
家賃の下落曲線を描くとだいたいこんな↓イメージですよね。( ...
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