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再生大家の悩みの種、「常時デッドクロス状態」への3つの対抗策

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第47話 著者のプロフィールを見る

2019/12/23 掲載

こんにちは、ぺんたです。

私はこれまでも書いて来たように、法定耐用年数がまだ残っている地方のRCや重量鉄骨物件を割安で買って、なんちゃってリフォームを施して満室再生する・・・というスタイルを取っているのですが、悩みの種がひとつあります。

それは、安く買っているが故に減価償却費がたいして取れず、最初からいわゆる「 デッドクロス 」状態に陥ってしまうことです。買ってすぐにデッドクロスですから「 常時デッドクロス 」状態と言っても過言ではないでしょう( 笑 )

■ なぜ「 デッドクロス 」は嫌われるのか?

ある程度経験を積んだ大家さんだったら先刻承知でしょうが、改めてデッドクロスの説明をしておきますね。

アパートを購入すると建物は減価償却資産ですから、毎年減価償却費を計上します。建物は年を追うごとに劣化するから価値が目減りする・・・という考え方に従って帳簿上の建物価額を一定のルールで下げていくというのが減価償却の考え方です。

減価償却費は経費に計上することができます。しかし、経費に計上するといってもどこかに支払いをするわけではありませんので、現金が外部に流出するわけではありません。

いっぽう、物件を購入す...

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プロフィール

ぺんたさん

ぺんたさんぺんた

不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1966年
    福岡県北九州市で誕生
  • □1989年
    大阪大学人間科学部卒業
    東京の大手電機メーカーに就職
  • □2000年
    3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める
  • □2005年
    義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へUターン
    退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
    そののち、福岡市内の球団に就職する
  • □2009年
    福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
    数社の事業再生にかかわり全て業績改善を達成
  • □2014年
    不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)
  • □2015年
    物件のある山口県と家族の住む福岡県の二重生活を始める
不動産投資歴
  • □2000年
    『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ
  • □2004年
    千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に
  • □2007年
    千葉県九十九里のアパートを売却し、いったん撤退
  • □2008年〜
    福岡の区分マンションを現金で購入
    福岡の中古戸建を現金で購入
    千葉県山武市の中古戸建を現金で購入
  • □2012年
    福岡県内に2LDK×8戸で1,150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)
  • □2013年
    岐阜県恵那市に3DK×16戸で4,000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)
  • □2014年
    不動産賃貸業で起業。サラリーマン時代の経験を活かし、空室の多い物件の再生に的を絞る。

    岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

    三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)
  • □2015年
    山口県宇部市に中古S造アパ―トを初購入(利回り27%)
    平日は宇部市、週末は福岡県という二重生活がスタート
  • □2016年〜
    山口県宇部市で物件を買い進める
    恵那市の2棟のマンションと松阪市のマンションを売却し、山口県を主戦場と決める
  • □2022年
    山口県宇部市でドミナント化を進め、所有物件22棟・217室はすべて宇部市で購入。
    満室時の家賃年収は1億2,000万円程度。借入れは約8億円(返済比率38%)

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