• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,829アクセス

再生大家の悩みの種、「常時デッドクロス状態」への3つの対抗策

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第47話

2019/12/23 掲載

こんにちは、ぺんたです。

私はこれまでも書いて来たように、法定耐用年数がまだ残っている地方のRCや重量鉄骨物件を割安で買って、なんちゃってリフォームを施して満室再生する・・・というスタイルを取っているのですが、悩みの種がひとつあります。

それは、安く買っているが故に減価償却費がたいして取れず、最初からいわゆる「 デッドクロス 」状態に陥ってしまうことです。買ってすぐにデッドクロスですから「 常時デッドクロス 」状態と言っても過言ではないでしょう( 笑 )

■ なぜ「 デッドクロス 」は嫌われるのか?

ある程度経験を積んだ大家さんだったら先刻承知でしょうが、改めてデッドクロスの説明をしておきますね。

アパートを購入すると建物は減価償却資産ですから、毎年減価償却費を計上します。建物は年を追うごとに劣化するから価値が目減りする・・・という考え方に従って帳簿上の建物価額を一定のルールで下げていくというのが減価償却の考え方です。

減価償却費は経費に計上することができます。しかし、経費に計上するといってもどこかに支払いをするわけではありませんので、現金が外部に流出するわけではありません。

いっぽう、物件を購入す...

この記事は会員限定です。
会員登録(無料)すると続きをお読みいただけます。

健美家会員のメリット

  1. 会員限定物件や非公開物件情報が見れる
  2. 最新のコラムニュース情報がメールで受け取れる

プロフィール

■ ぺんたさん

ぺんたさん

不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子

ブログ:
ぺんたの地方不動産投資日記


■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める


■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1,150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4,000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6,500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

ページの
トップへ