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火災からの復旧と入居者対応

ぺんたさん_画像 第49話

健美家不動産投資コラム

こんにちは、ぺんたです。前回のコラムでは粗暴な入居者によって引き起こされた火災の顛末と、入居審査の重要性について書きました。

参照:火災発生で痛感した「 入居審査 」の重要性

今回は、その後の復旧過程と入居者にどんな対応をしたのかをまとめてみたいと思います。

■ 復旧の第一歩は電気から

火災現場で、これからどうやって復旧させていこう…と途方に暮れていたとき、他の入居者さんたちから口々に、「 電気を早く復旧して欲しい 」という申し出がありました。その時点まで停電しているとはまったく気付きませんでした。

現場を改めて確認すると、焼けた部屋の電気メーターは当然焼け落ちていますし、電気の配線は焼けてしまってビニールの被覆がなくなっている状態でした↓。



お隣の部屋までは配線・メーターともに無事でしたので、このむき出しになっている配線を切り離さないとショートしたままで、大元のブレーカーが上がりません。急遽電気屋さんに来てもらい、火災現場の配線を切り離しました↓。



続いて、真下の水浸しになっているお部屋で漏電の心配があるため、安全のために電気メーター自体を外してもらいました。

そして、大元のブレーカーはヒューズが溶断してしまっていたので、新しいヒューズを付けてもらうと、↓無事に電気が流れるようになりました。



火災当日の午後3時には通電できましたので、割と迅速に対応できたと思います。

■ 火災保険代理店に報告&相談

電気屋さんの手配をするかたわら、火災保険の代理店に連絡をしました。火災発生を報告するとともに、どうやって復旧したらいいのか相談するためです。すると、以下のようなアドバイスをしてくれました。

・保険金を請求する場合は罹災証明が必須
・被害金額を正確に算定するのは、火災保険会社の鑑定人の役割。それは代理店側で手配する
・復旧工事専門の会社が存在し、鑑定人経由で紹介してもらえる場合がある

たしか2日後だったと思いますが、代理店と鑑定人、私の3者で現場に集まって現場確認を行いました。対象は出火元の部屋と階下の部屋の2カ所です。

鑑定人は火災現場のあちこちを見ながら使われていた部材を正確にチェックしていきます。1時間ほどでチェックが終わったらしく、「 図面と見積りを作成するので、後日打ち合わせしましょう 」ということになりその場は解散となりました。

数日後、鑑定人と会うことになりました。図面と見積りを提示して、あれこれと説明をしてくださいます。なるほどな!と思ったのはその内容です。

火災保険はあくまでも「 火災前の状態に戻す 」という建前なので、図面は元の3DKのまま。和室は和室のまま復元しようという計画になっていました。

しかし、せっかくなら競争力のある間取りに直したいというのが人情です。あれこれ交渉したところ、3DKに復旧するよりも仕様をダウンする方向だったら変更に応じられるという話でまとまりました。

「 間仕切り壁が1枚不要になるので2LDKにしたほうが安上がりですよ! 」
「 和室もいまどきの畳は高いですから、フローリングにしたほうが若干安くなります! 」

などと突っ込んでいると、結局そのようにしてもらえることになりました。迷惑をかけない範囲なら、ダメ元でも言ってみるといいことがあります♪

■ 復旧工事は誰もやりたがらない!?

鑑定人と何度か折衝する中で「 復旧工事専門の会社は紹介してもらえるのでしょうか? 」と質問したところ、たまたまなのでしょうが「 実はうちの弟がやっています( 苦笑 ) 」ということでした。

兄が鑑定人で弟が復旧工事屋・・・いささかマッチポンプのような気がしないでもありませんが( 笑 )、保険会社が認めた業者さんですし、お願いすることにしました。

そのときの会話で印象に残ったのが、「 火災現場の復旧工事は、一般の工務店はやりたがらない 」という言葉でした。火災現場をみたことがある方はご存じでしょうが、猛烈に臭いんです。

煙の何十倍も臭い感じなので、それだけで敬遠されてしまうとか・・・。それに、火災現場から出た廃棄物は通常の産業廃棄物としては捨てられないため、処分にも手間がかかるとのこと。

ごちゃ混ぜで燃えたものを、ダイオキシンなどの有害物質が含まれていないか検査をしてからでないと捨てられないということでした。弟に受注させたい一心でオーバートークしていた可能性もゼロではありません( 笑 )

■ スケルトンにしてから復旧工事

このお部屋はいったん火災ガラを取り除いて、完全スケルトンにしてからリフォーム工事を始めました。その後の工事はさすがプロです。台所の外側は外壁に穴が空くほど火勢が強かったのですが↓



元よりキレイな状態にしていただきました↓( 笑 )



火元のキッチン( 6畳 )と、そのお隣のリビング( 6畳 )は無残な状態でしたが↓



交渉の結果、間仕切り壁を付けないで広いリビングにしてもらいました↓



和室だった6畳間は元々こんな感じ↓でしたが



こちらも交渉の結果、キレイな洋間として復旧してくださいました↓



2部屋分の工事費は合計1,620万円でしたが、全額火災保険でまかないました。それとは別に「 お見舞い金 」が300万円支給されたため、銀行の担当さんからは「 焼け太りしましたね( 笑 ) 」とイジられました。

いい保険に入っていて本当に良かった! と心から思います。

■ 入居者への対応

さて、気になるのは入居者への対応です。まず、火元の入居者ですが、こちらは火災直後に契約解除を通告しました。すると驚いたことに穏やかだったお母さんのほうが、これまで聞いたことがないほど口汚い言葉で管理会社さんを罵ったそうです。

火災を出しておいて、通報さえしなかったのに、「 またそこに住もう 」と思っていたようです。いやはや・・・。その後こちらが毅然とした対応を続けていると、先方も諦めてくれました。

次に水浸しになった階下の住人ですが、同じアパートに空室が1つありましたので、そちらを無償提供することにしました。同時に、ライフラインの費用は大家負担としました。

またこのお部屋の家財道具は全てダメになっており、本来であれば火元世帯の保険で弁償しないといけないのですが、当事者能力が全くないため、1円も支給されませんでした。

そのままでは可哀想ですのでお見舞い金として10万円をお渡しすると、驚くほど感謝してくれたようです。( 今になって思うともうちょっと弾んであげれば良かった・・・)。この方は今でも復旧した元の部屋に住み続けて下さっています。

いかがでしたか? 9月初旬に出火して募集を開始したのが11月中旬と、1ヶ月半で復旧し、すぐに入居を決められたのは、迅速な対応が奏功したからだと思います。

しかし、火災はもう二度と経験したくありませんね(^_^;)。火の用心!

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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