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相見積もり必須! リフォーム業者の「松・竹・梅」

ぺんたさん_画像 第5話

こんにちは、ぺんたです。現金で買った区分マンションがシロアリに食われていてショックを受けた・・・というのが前回のお話しでした。

※参照:第4話一棟物失敗の次にはまった「シロアリ区分」(^_^;)

第4話を読んだ読者の方からは、「 何度も大きな失敗をしているのに、よく大家業界に残っていますよね・・・(^_^; 」みたいなコメントをいただきました。自分でもそう思います(笑)

自分ではあまり意識していないのですが、どうやら他の方よりもストレス耐性が強いようで、トラブルが起きても粘るようです。

このシロアリ区分の場合も落ち込んでいたのはわずかな期間で、その後は、「 リフォームして入居付けしなきゃ・・・! 」と意識を切り替えて動き出しました。

そして、第5回目の今日は、シロアリ区分のリフォームにまつわる業者選定のエピソードを紹介します。

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シロアリ区分は内装のほとんどをシロアリに食われていましたので、内装をいちど全部撤去して、新しい内装を再構築する工事が必要でした。スケルトンリフォームなどといいます。

こんな風に内装を全部撤去して、いったんガイコツのような状態を「 スケルトン 」と呼びます。( ※画像はイメージです )



だいたいの工事内容をイメージしてから、いくつかの業者さんに当たってみました。最初に電話したのは地元最大手の総合リフォーム業者さんです。スーツを着た営業マンがたくさんいるような会社です。

「 かくかくしかじかで区分マンションをスケルトンリフォームする必要があるのですが、いちど見積をお願いできないでしょうか? 」

と電話口で申し上げたところ、営業マンがうやうやしい口調で、こう言いました。

「 ぺんた様、対象になる物件の床面積はどれぐらいになりますでしょうか? 」

「 ちょうど60平米ですが・・・(^_^; 」

すると、相手は予想もしないことを言うではありませんか。

「 あぁ、では概ね600万のご予算が必要になりますね・・・ 」

すごい金額です。私は半分イヤミを込めて質問しました。

「 現地を見ないで金額が出るのですか? 」

「 えぇ、弊社の場合は床面積1平米あたりだいたい10万円程度の工事代が標準的ですので、概算ですけどそれぐらいの金額になります 」

300万ちょっとで買った区分マンションに600万のリフォーム代はかけられません。すぐに、別の業者にも声をかけました。そちらはたしか300万程度だったと記憶しています。

そんなにお金はありませんでしたので苦心していたところ、当時バイブルにしていた藤山勇司さんの本に関連する記述があるのを思い出しました。



「 各地に建設労働者組合というのがあるから、そこに電話するといい親方を紹介してもらえますよ 」by藤山さん

そこでさっそく福岡県の建設労働者組合に電話をして事情を話したところ、快くある工務店さんをご紹介いただけました。

すぐにその工務店の大将と現場で打ち合わせをしましたが、冒頭の総合リフォーム業者さんとは正反対。作業服と長靴で来られて、口下手です。でもこちらの話を一生懸命聞いて、いろんなところの寸法を測って行きます。

1週間後にいただいた見積書の金額に目を疑いました。

なんと、120万だったのです!
これだったら手元資金でなんとかなる!\(^o^)/

すぐに発注して、1ヶ月後にはキレイな2LDKが出来上がりました。あまりいい写真が残っていませんが、普通の洋室にかわった元シロアリ部屋です( 笑 )



このお部屋は賃料6万円弱で約7年間稼いでくれました。リフォーム工事の代金がきっちり回収できて、購入時と同じ程度の価格で売却出来ましたので、めでたしめでたしです!

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しかし、住宅のリフォーム工事というのは下請け・孫請けの関係があるので、どこに発注するかで大きく値段が変わります。ほぼ同じ工事内容なのにもかかわらず、



と金額がバラバラなのには本当にびっくりしました。その後、業者さんにそこそこ大きな工事を発注する際は、必ず相見積もりを取るようになりましたもんね。

ぜんぜん余談ですが、父のお墓を建てるときにもこの経験が役に立ちました。母がある石材店と契約間際だというので心配になってついて行ったんですね。

そしたらたしかに立派な提案内容なのですが、価格が550万というのです。しかも先方は、スゴく強引にハンコを押させるような感じなので、母を剥がすようにして帰ってきました(笑)

後日別の石材店に行って、全く同じ石材で、同じデザインの前提で、「 御社で建てたらいくらになりますか? 」と見積をお願いしたところなんと200万!!

2社目で即決したことは言うまでもありません。


我が家の200万円のお墓ですw

脱線してしまいましたが、リフォームは業者選定でコストが大幅に変わってきますので、慎重に選ばれて下さいね〜(^_^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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