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地方RCの再生でガッチリ! 利回り20%超の秘訣は「楽して儲けたい」の逆バリ思考

ぺんたさん_画像 第6話

こんにちは、ぺんたです。これまで初期の失敗事例を中心にご紹介してきましたが、今回は勝ちパターンの元になったRC物件をご紹介することにします。

2013年の秋に購入した平成6年築のファミリーRCで、利回りは24%ありました。



それまで区分や戸建を展開していた私は、2011年ごろから一棟ものを探すようになりました。区分や戸建は手堅くていいのですが、いかんせん成長スピードが遅すぎるからです。

いろんな物件を検討しているうち、ターゲットは地方の重量鉄骨造かRC造に絞られてきました。というのも、地方では土地の価格が安いため土地の担保評価は異様に低くなってしまいます。

建物が耐用年数の短い木造や軽量鉄骨だったりすると建物の担保評価も低くなるので、物件全体の評価も非常に低くなってしまい、融資が付きにくかったのです。

いまでこそ収益評価の金融機関が増えてきましたので地方の木造にも融資してくれるところが出て来ましたが、当時の私は木造と軽量鉄骨造を最初から除外することにしたのです。

いまも当時も重量鉄骨造やRC造の物件は人気が高く、なかなか良い物件にめぐり逢えません。2011年から2013年にかけて何十という物件を検討しましたがぜんぶダメでした。

そもそも買いたくなる物件が少ないうえ、買いたい物件には融資が付けられないというジレンマが続きました・・・。

そんなとき決まって思い出したのが上↑↑の物件のことです。

■ 利回りが高い理由

この物件はある業者さんから2011年の夏にご紹介いただきました。当時の私では融資付けのスキルが低すぎて簡単にロストしてしまいましたが、私の好みにバッチリ合った物件だったので忘れられなかったのです。

ただ、上の写真では一見キレイそうに見えますが、現地に行くと、利回りが高い理由がよくわかるような厳しい状況でした。例えば、敷地内には退去者が残していったゴミが散乱していました・・・。



廊下は山と積まれたゴミで塞がれていましたし・・・



入居者は自分の荷物を廊下に大量に積んでいました。



おまけに敷地内には雑草が生い茂り、廃タイヤも何本か転がっていました。



つまり、管理状態が劣悪な物件だったのです。決済の時に前オーナーから直接聞いたのですが、20年の所有期間中3回しか現地に行かなかったそうです。

決済の合間の雑談で、「 かなり雑草とかゴミがヒドい状態でしたけど、入居者から苦情は出ませんでしたか? 」と前オーナーに投げかけました。すると・・・

「 ええ、ずいぶん苦情の電話が入りましたが、秋になったら枯れるから我慢せぇって言ってやったら出て行きました。ワハハ・・・(^_^) 」

やっぱりこういう大家さんでなければここまで荒れませんよね(^_^;)

そのため、2011年に最初に出会った時の入居状況は、16戸中4戸。2013年に購入したときも6戸の入居で、入居率は40%弱という状態でした。

■ 「 楽して儲けたい 」の逆バリという発想

こんなヒドい物件をどうしても忘れられなかったのには、以下のようなふたつの理由がありました。

「 大半の大家さんが恐らく尻込みするだろうから買付け競争が激しくないだろう。だったら初心者の私でも買える確率が高い 」

「 ちゃんと再生出来たら超高収益物件になるし、売却時にはスゴい売却益がゲット出来る 」

新規参入される大家さんの多くは「 会社勤めがつらいから大家になりたい 」とか「 楽して儲けたい 」という動機でこの世界に入って来られます。

そのこと自体を私がとやかく言う資格などないのですが、そういう方が多いだけに、「 手のかかる物件は買い手が少ないだろう 」と考えました。逆バリの発想です。

また、私自身がサラリーマンとして事業再生に携わっていたことも背景にあります。かなり大きな会社のひとつの事業部を任せてもらい、業績を改善した実績が何社かあったため、痛んだ不動産でもなんとかなるという漠然とした自信がありました。

■ 2年後に問い合わせを入れ、今度は購入へ

ずっと物件探しをしていた2013年。この物件を紹介してくれた不動産業者さんに「 以前ロストした、RCのガラガラ物件みたいなのをまた紹介して下さいよ〜! 」と電話をかけてみました。



すると、「 え〜! あの物件がいいんだったらまだあるのに・・・ 」というではありませんか!

詳しく聞くと、けっきょく誰も融資付けができず、売れ残ったのだそうです。元付けさんが自社HPで細々と販売している、ということでした。

もうその会社さんは絡みたくない様子だったので、自分で元付けさんを探して直接商談を行いました。その後、商工中金さんで融資を引いて、無事に購入することが出来たのです。

再生過程は別の回でご紹介しますが、購入後半年で満室になり、市内の人気物件になりました。3年間満室を継続したのちに売却し、予定通りキャピタルゲインも得ることが出来ました。

この物件で試したことを現在も反復継続して行っているのが私の事業スタイルです。

次回と次々回は商工中金でお金を借りること、この物件をどうやって再生したかについて書こうと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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