商工中金で融資をゲットする方法

こんにちは、ぺんたです。前回のコラムでは2年越しで追いかけた大型RC（ 平成6年築・24％ ）をようやく購入出来たというお話を紹介しました。私の投資スタイルの原点になった物件です。

※参照：「 地方RCの再生でガッチリ！ 利回り20％超の秘訣は『楽して儲けたい』の逆バリ思考 」

この物件は最近、なにかと世間を騒がせている政府系金融機関の商工中金さんからオーバーローンで融資していただきました。



商工中金さんは正式名称を「 株式会社商工組合中央金庫 」といい、半官半民の金融機関です。もともとは商工組合中央金庫法に基づいて昭和11年に設立されましたが、小泉総理の時代に決定された路線で株式会社化されました。

一般にはあまり知られていませんが全国に支店が92箇所もあり、融資額は9兆円近くもあります。9兆円というとメガバンクには及びませんが地方銀行のトップクラスと肩を並べる水準です。

■ 全国対応の金融機関は少ない

最初にこの物件に出会った時は、自宅から遠い地方にあったこともあり、融資付けに失敗して、購入にいたりませんでした。

2年後にこの物件がまだ売れ残っていることを知り、再度チャレンジした際は、最初から商工中金さんにターゲットを絞ってアプローチしました。理由は2つあります。

第一の理由は、そもそも全国規模で融資対応できるような金融機関が少なかったことです。

営業エリアが全国という金融機関は、スルガ銀行さん、都市銀行さん、政策公庫さん、商工中金さんぐらいしか選択肢がありません。スルガさんは金利が条件に合わず無理、都市銀行さんは頭金を求められるので無理。

政策公庫さんは担当店に電話したら、「 うちはアパート向け融資など一切やっていません。本業に精を出しなさい！！ 」とかなりハードにお説教されました。。。残る選択肢は、商工中金さんだけだったのです。

第二の理由はちょうど当時、「 不動産投資家のための「 商工中金 」完全マニュアル 」という情報商材を購入して、商工中金さんの融資姿勢を勉強したばかりだったということです。

この情報商材では、商工中金さんが当時はまだ珍しかった収益還元評価で融資審査を行うということが、かなり詳細に書いてありました。

「 収益還元評価ならば、空室だらけだけど高利回りのこの物件も通るかもしれない！ 」と思って、紹介もなく直接アポを取って訪問しました。

■ 数少ない収益還元評価を用いた融資審査

私の管轄店は首都圏のK支店で、担当者と融資課長が2人で応対してくれました。時候の挨拶を済ませたあとの融資課長の第一声が今でも忘れられません。

「 アパートの話をなぜ商工中金に持って来られたのですか？ 我々は一般の方からこのようなアプローチを受けたことがほとんどありませんので、ちょっと面食らっておりまして 」

あれれ、今日も門前払いなのか～！？　と一瞬思いましたがさにあらず。本当に面食らっておられただけで、融資には比較的積極的でした。

持ち込んだ時期も良かったと思います。9月末の半期〆が迫る7月末にご訪問したので、恐らく先方は「 上期の営業成績にできる！ 」とソロバンを弾いていたのだと思います（ 笑 ）

このとき、融資条件についてあれこれヒアリングさせていただくと、以下のようなことがわかりました。


いずれも「 マニュアル 」に書いてあったことなので、意外感はありませんでした。ここで重要となるのは、「 物件評価は収益還元評価で行う 」という部分です。

「 担保評価って本当に参考程度なんですか？？ 」と聞いてみたら、それまで黙って座っていた担当者の方に「 我々をそこらへんの不動産担保金融と一緒にされては困ります！！ 」とビシッと言われました。そんなにムッとしなくてもいいじゃん（ 笑 ）

商談しているうちに、収益評価が良い方向に作用しました。こちらの融資希望額は本体分の4,000万に加え、諸費用までのオーバーローンでだいたい4,300万でした。

会話の途中、2人がしきりに「 他の資金ニーズはありませんか？ 」「 リフォーム資金までお貸ししましょうか？ 」と仰います。24％という利回りから収益が十分に回ると判断したのでしょう。

結局、リフォーム費用まで含めた4,800万を15年・2％でお借りすることができました。そのおかげで外壁塗装工事まで行うことができ、建物の品位が格段にアップしました！



■ 勝因は再生のための詳細なレポートか！？

実は、初訪問時にA4版で10頁のレポートを書いて持参しました。これが効果的だったのだと今でも思っています。

そのレポートには、賃貸物件の需給状況や家賃設定、仲介業者さんへのヒアリング要旨、再生のためのアクションプランなどをこれでもかというぐらい具体的に書きました。

いまでもこれは続けています。銀行の評価はすこぶるいいですよ！（ レポート作成については別の機会に詳しく書きますね ）

ちなみに、商工中金さんについては、最近も知り合いの大家さんが新築物件で融資をゲットしたと聞いていますので、収益性が高い物件については、いまも積極的だと思います。

私はご融資いただいていた物件を売却してしまったので現在はお付き合いがないですが、フィットする物件があったらぜひまた利用したいと思っています(^_^)