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商工中金で融資をゲットする方法

ぺんたさん_画像 第7話

こんにちは、ぺんたです。前回のコラムでは2年越しで追いかけた大型RC( 平成6年築・24% )をようやく購入出来たというお話を紹介しました。私の投資スタイルの原点になった物件です。

※参照:「 地方RCの再生でガッチリ! 利回り20%超の秘訣は『楽して儲けたい』の逆バリ思考 」

この物件は最近、なにかと世間を騒がせている政府系金融機関の商工中金さんからオーバーローンで融資していただきました。



商工中金さんは正式名称を「 株式会社商工組合中央金庫 」といい、半官半民の金融機関です。もともとは商工組合中央金庫法に基づいて昭和11年に設立されましたが、小泉総理の時代に決定された路線で株式会社化されました。

一般にはあまり知られていませんが全国に支店が92箇所もあり、融資額は9兆円近くもあります。9兆円というとメガバンクには及びませんが地方銀行のトップクラスと肩を並べる水準です。

■ 全国対応の金融機関は少ない

最初にこの物件に出会った時は、自宅から遠い地方にあったこともあり、融資付けに失敗して、購入にいたりませんでした。

2年後にこの物件がまだ売れ残っていることを知り、再度チャレンジした際は、最初から商工中金さんにターゲットを絞ってアプローチしました。理由は2つあります。

第一の理由は、そもそも全国規模で融資対応できるような金融機関が少なかったことです。

営業エリアが全国という金融機関は、スルガ銀行さん、都市銀行さん、政策公庫さん、商工中金さんぐらいしか選択肢がありません。スルガさんは金利が条件に合わず無理、都市銀行さんは頭金を求められるので無理。

政策公庫さんは担当店に電話したら、「 うちはアパート向け融資など一切やっていません。本業に精を出しなさい!! 」とかなりハードにお説教されました。。。残る選択肢は、商工中金さんだけだったのです。

第二の理由はちょうど当時、「 不動産投資家のための「 商工中金 」完全マニュアル 」という情報商材を購入して、商工中金さんの融資姿勢を勉強したばかりだったということです。

この情報商材では、商工中金さんが当時はまだ珍しかった収益還元評価で融資審査を行うということが、かなり詳細に書いてありました。

「 収益還元評価ならば、空室だらけだけど高利回りのこの物件も通るかもしれない! 」と思って、紹介もなく直接アポを取って訪問しました。

■ 数少ない収益還元評価を用いた融資審査

私の管轄店は首都圏のK支店で、担当者と融資課長が2人で応対してくれました。時候の挨拶を済ませたあとの融資課長の第一声が今でも忘れられません。

「 アパートの話をなぜ商工中金に持って来られたのですか? 我々は一般の方からこのようなアプローチを受けたことがほとんどありませんので、ちょっと面食らっておりまして 」

あれれ、今日も門前払いなのか〜!? と一瞬思いましたがさにあらず。本当に面食らっておられただけで、融資には比較的積極的でした。

持ち込んだ時期も良かったと思います。9月末の半期〆が迫る7月末にご訪問したので、恐らく先方は「 上期の営業成績にできる! 」とソロバンを弾いていたのだと思います( 笑 )

このとき、融資条件についてあれこれヒアリングさせていただくと、以下のようなことがわかりました。

・物件評価は収益還元評価で行う。
 ( 担保評価も一応やるがあくまで参考情報 )
・中古RCでも経済的耐用年数は35年とみる。築20年なら15年まで。
 ( 注:このことから新築のほうがフィットすると思っています )
・金利は2%前後
・融資決定後に商工業者の組合に加入してもらう

いずれも「 マニュアル 」に書いてあったことなので、意外感はありませんでした。ここで重要となるのは、「 物件評価は収益還元評価で行う 」という部分です。

「 担保評価って本当に参考程度なんですか?? 」と聞いてみたら、それまで黙って座っていた担当者の方に「 我々をそこらへんの不動産担保金融と一緒にされては困ります!! 」とビシッと言われました。そんなにムッとしなくてもいいじゃん( 笑 )

商談しているうちに、収益評価が良い方向に作用しました。こちらの融資希望額は本体分の4,000万に加え、諸費用までのオーバーローンでだいたい4,300万でした。

会話の途中、2人がしきりに「 他の資金ニーズはありませんか? 」「 リフォーム資金までお貸ししましょうか? 」と仰います。24%という利回りから収益が十分に回ると判断したのでしょう。

結局、リフォーム費用まで含めた4,800万を15年・2%でお借りすることができました。そのおかげで外壁塗装工事まで行うことができ、建物の品位が格段にアップしました!



■ 勝因は再生のための詳細なレポートか!?

実は、初訪問時にA4版で10頁のレポートを書いて持参しました。これが効果的だったのだと今でも思っています。

そのレポートには、賃貸物件の需給状況や家賃設定、仲介業者さんへのヒアリング要旨、再生のためのアクションプランなどをこれでもかというぐらい具体的に書きました。

いまでもこれは続けています。銀行の評価はすこぶるいいですよ!( レポート作成については別の機会に詳しく書きますね )

ちなみに、商工中金さんについては、最近も知り合いの大家さんが新築物件で融資をゲットしたと聞いていますので、収益性が高い物件については、いまも積極的だと思います。

私はご融資いただいていた物件を売却してしまったので現在はお付き合いがないですが、フィットする物件があったらぜひまた利用したいと思っています(^_^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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