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買う気がないのに買えちゃった利回り40%物件。買い手が少ない地方ならではのラッキーチャンス☆

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第70話

2020/12/7 掲載

こんにちは、ぺんたです。先日、首都圏からブログ読者さんが私用で私の住むエリアにいらっしゃって、折角の機会なので所有物件をご案内しました。

私の物件は同じ市内に集中しているので一筆書きのように回ったのですが、ご案内するたびに「 すご〜い♪ 」を連発されて、私も悪い気はしませんでしたw

でもね、違うんですよ・・・。私が凄いわけじゃなくて、そもそも地方( 人口20万人以下程度のところです )は買い手が少ないから買える確率がそもそも高いんです。だから私がのんびりしていても良い物件を安く買える環境なんです。

今回はそんなわけで、私のまわりでは買い付け競争がそんなに激しくないことがよくわかるエピソードをご紹介します。

■ 保険会社の寮が売りに出た

3年前のこと。お世話になっている仲介業者さんから電話がありました。「 〇〇生命の社員寮が売りに出るんですよ。いちど見てもらえませんか? 」。すぐに現場に行きました。写真中央の白い建物です。小ぶりな4戸の築古RCです。



実はこの建物のことは以前から知っていました。なぜかというと、その奥にあるタイル貼りのRC物件がうちの所有物件で、お隣の物件にあたるからです。以前からあまり使用されていない様子だったので、安く出るかもな〜と思っていました。

声をかけてくれたのは奥の自社物件を斡旋してくれた仲介業者さんです。仲介さんと一緒に内見させていただくと、さすが保険会社の寮。築古ながらもちゃんと手入れしてあり、清潔感があります。





お風呂はバランス釜。減点大です。



間取りが和室6畳中心だったのも減点ポイントです。通りに面したところはブロック塀があり・・・その内側に戸数分の物置がありました。





私がこだわる駐車場は、建物の裏手に5台分のスペースがあったのですが、足りないかもしれません。物置を撤去しブロック塀を壊したら4台分ぐらいは取れそうです♪

■ 入札に参加して欲しい・・・と言われ営業協力

現地を見て、築40年にしては状態がいいなと思いましたが、あまり気乗りはしませんでした。私が理想としているのは築15年〜20年程度で、管理状態は悪くても、設備や配管はさほど傷んでいないものです。

この物件は築40年ですから、きっと見えないところが相当痛んでいるだろうな・・・と腰が引けたのです。ところが帰り際に仲介さんに、こんなことを言われました。

「 この物件は元付けが都市銀行系の不動産会社で入札案件になるそうです。うちにも入札参加者を集めてくれ!と依頼が来ていますので、買う気がなくても結構ですから札だけ入れてもらえませんか? 本当、いくらで書いてもらってもいいですから・・・ 」

応札者がゼロという事態だけは避けたかったのでしょうね( 苦笑 )。買い付けが入札になるケースがあることは首都圏の大家さんから聞いていましたが、実際に参加したことはこれまでありませんでした。

どうせ札が集中して、うま味のない物件になってしまうでしょうから、クソ安い値段を書いて営業協力することにしました( 笑 )。

気持的には500万円と書きたかったのですが、ここは市内でもトップクラスの好立地で、徒歩0分に大手ドラッグストア、徒歩1分でディスカウントストアがあります。

地価を積算するとその何倍にもなりましたので、さすがに500万というのは気が引けて、少し色を付けた600万円で応札しました。

■ 応札したのは私だけだった

後日、仲介業者さんから電話がありました。

「 ぺんたさん、おめでとうございます!ぺんたさんが落札しましたよ 」
「 え〜っ。アレが通っちゃったんですか? 」
「 はい、元付けに確認したところ、札を入れたのはぺんたさんだけだったそうです(^^ ) 」

そ、そんなバカな〜、と思いましたが後の祭りです。営業協力だったとはいえ札を入れた責任があります。慌てて融資付けに走り、無事にオーバーローンを引くことが出来ました。

その後、道路に面したブロック塀を取り壊し、倉庫を撤去して駐車場を4台増やしました。







ここまでは業者さんにやっていただいたのですが、階段と廊下の部分の外壁、廊下の床は自分で塗装しました。大半の外壁は手つかずのままですが最も痛んでいた部分だけでも塗装すると清潔感が出ます。



6畳和室が複数ある2DK、3DKのお部屋については、間仕切り壁を大工さんに撤去してもらい、広々した間取りにチェンジしました。





今回は主要部分をプロにお願いし、こまごましたところを私がセルフでやりました。リフォーにかかったお金は合計すると300万円ぐらいです。

ここは都市ガスだったのですが、プロパンに転換して給湯器の設置をガス屋さんにお願いしました。お風呂場はバスタブだけ交換しました。ユニットバス入れませんでした。

駐車場を作る工事ですが、倉庫の下はもともとコンクリートが敷いてありましたので、ブロック塀を壊して倉庫を取り除いたら、あとは白線を引くだけで完成しました。

居室は間仕切り壁を撤去して、畳の代わりに捨て貼り床まで大工さんに作ってもらい、そのあとのフロアタイル工事は自分でやりました(^^ )。そんなわけで安く抑えられました。

もとが600万の物件なので、出来上がりで利回りは25%ぐらいになると思います。安く買えた分、周辺の相場よりも少し安く募集することができ、すぐ満室になりました。

後日知ったのですが、ここは立地が良いので、更地にすると実勢売価が2,000万円になるそうです。解体費用を差し引いても1,000万くらいは儲かる勘定ですので、応札しておいて良かったです♪

■ 売れるまでの時間が長い・・・

いかがでしたか? 営業協力のために投じた札が思いがけず当選して、貰い事故!? のように購入した物件ですが、これはこれで築古の経験を積めたので良かったです。

冒頭で申しあげた通り、人口20万人以下の中小都市で、ここのように大都市から距離がある地域は都会の大家さんが攻め込んで来にくいので買い手が少ないんです。だからこんな風にオイシイ目に会えるわけです。

仲介業者さんによれば、中古アパートを中心にした200戸規模の地元大家さんは私を含め3人だけだそうです。そんな感じですから売り物件が出たらすぐにご連絡いただけるので大いに助かっています。

少ない人数の地元大家さんがそっぽを向いた物件は、なかなか売れません。つい先日もある仲介さんから電話をいただきました。昨年9月になかば廃墟になったRC物件を紹介されていたのですがその時はお断りしました。



その物件が1年以上経ってもまだ売れ残っているので、「 なんとか買ってもらえないでしょうか? 値付けはぺんたさんにしてもらって結構ですから・・・ 」とおっしゃいます。

地元には少数の大家さんしかいませんから、その人たちに断られたらずっと売れ残るんです。買い手が少ないエリアというのは、大家さんが優位になるんですよね。

そんなわけで、私は大都市から離れた中小都市を不動産投資のエリアとして選んだからこそ、順調に規模を拡大できているのです(^^)v

■ Youtube動画のお知らせ

【健美家より】ぺんたさん物件見学ツアー【第3話】



富沢ウメ男の「 不動産投資 突撃ロケシリーズ 」でぺんたさんの物件を訪問しました。是非ご覧ください。

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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