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「日当たりの悪さ」を解消したお手紙作戦。サラリーマン時代に学んだ「源流主義」を大家業に生かす@

ぺんたさん_画像 第8話

こんにちは、ぺんたです。
前回のコラムでは商工中金さんで融資をゲットできたエピソードを書きました。多く読んでいただいたようで嬉しいです!

※参照:第7話「 商工中金で融資をゲットする方法 」

さて、商工中金さんのおかげで平成6年築RCを爆安でゲット出来たのですが、この物件には大きな問題が2つありました。南側の雑木林のせいで室内が真っ暗なこと、駐車場の台数が足りないことです。

この2つを解決した経緯について、今回と次回にわたってご紹介していきたいと思います。

■ ソニーで学んだ「 源流主義 」とは・・・

もともと私はソニーに長く勤めていたのですが、当時のソニーでは「 源流主義 」という言葉が良く聞かれました。問題が生じたときに表層的な解決をするのではなく、問題の根本原因を探しあてて改善するという考え方です。

ただし当時のソニーは既に巨大企業になっていましたから、トップマネジメントの唱える「 源流主義 」はかけ声倒れで、現場の我々では根本原因を改善することなど全くできませんでした。

ところが、転職先で不振事業の事業責任者となってからは、根本原因を自分の意思で改善することができるポジションになったので、思う存分源流の改善を行う機会を得ました。

その結果、私が所属した企業の業績は、いずれも改善するに至りました。この成功体験を元に、私は不動産経営も「 源流主義 」で取り組むことを心がけています。

■ 南側の雑木林のせいで真っ暗な室内を明るくしたい

問題の根本原因とは往々にして解決が困難な問題です。再生物件を購入したときにはこういう大変そうで時間のかかる問題から先に着手するようにしています。

私が購入したとき、このマンションの南側にはマンションの高さを超える雑木林が生い茂っていました。



最上階ですらこんな感じです。↓↓ 眺望を楽しむこともできません。



ベランダ側が南になるので、日照はこの雑木林で遮られ、室内は真っ暗です。下の階では一日中照明をつけないと生活ができない状態でした。



ここで普通だったら雑木林には手を付けず、管理会社さんに、「 室内が暗いけど照明を付けるから、なんとか客付けして下さいよ〜 」とお願いするところでしょう。

しかし、それは表層的な解決策ですよね。私は源流に遡って、雑木林を伐採してもらうことにしました。いま思うとかなりチャレンジャーです( 笑 )

■ 土地所有者に雑木林伐採のお願い文を送付

仲介業者さんに聞き込みをしたところ、雑木林の土地所有者はリコー系列の製造子会社であることがわかりました。そこで、工場の総務部長さん宛にお手紙を書くことにしました。

いまでもその原稿が残っていますが改めて読み返してみるとビジネス文スタイルで現状を丁寧に説明しています。( 決して脅すような内容ではございません・笑 )

だいたいの内容は・・・


・私は9月末付けでこのマンションを購入した者です
・このマンションは御社の所有される土地の南側に隣接しています( 衛星写真添付 )
・現在多くの空室を抱えています
・その主因が前オーナーの消極的な経営姿勢と管理状態の劣悪さです
・また、複数の不動産業者さんから、「 日当たりが悪いのも入居が進まない原因のひとつ 」という指摘を受けました。
・新築時の写真を確認すると雑木林はなく、非常に日当たりの良いマンションだったようです
・ところが19年が経過して雑木が成長し、日照を阻害しています
・また既入居者の日照も確保してあげる必要があります
・短期的に満室化する必要に迫られているので10月末までに雑木林を伐採して下さいませんか?

画像などをふんだんに使ってわかりやすく解説しつつ、丁寧にお願いすることを心がけました。

新築当時の写真を見ると、裏手に雑木林が全くなく、ベランダ側にも明るい日光が降り注いでいたことがわかります(^_^)。この状態を取り戻したいのです。



■ 1週間後に伐採完了!

この手紙を受け取った総務部長さんは仰天したようです。すぐに仲介業者さんに連絡が入りました。

総務部長さん
「 この手紙を送ってきた ぺんた という人はどんな人ですか? もしかしたら怪しい人・・・?? 」

総務部長さんはそう質問したそうなので、不安だったのでしょう( 笑 )。もちろん仲介さんは、

仲介さん
「 すごく真面目な方で、ゆすり・たかりなどの目的ではありませんよ(^_^) 」

と答えてくれました。( 後日ニヤニヤしながら話してくれました )

そして、その数日後には伐採が始まり、裏の雑木林はキレイに切り倒されました。お手紙を出してから1週間です。早い!


( 真ん中にこの近くに住んでいる野生のニホンカモシカがたまたま写っています。田舎ですw )

総務部長さんのおかげで、暗かったお部屋にも元通り、燦々と日光が入るようになりました!



たいへんだと思っていたことがこんなに短期間で解決するなんて、思ってもいませんでした。相手が企業だったのも良かったのかもしれませんね・・・。

相手が誰であれ、問題解決のためには、「 根本原因に直接アプローチすること 」が大事なのだなと改めて感じました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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