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地方の物件では必須! 購入後に駐車場を200%に増やした方法。「源流主義」を大家業に生かすA

ぺんたさん_画像 第9話

こんにちは、ぺんたです。本日は、地方にある駐車場不足の不人気物件を安く購入した後、駐車場を増やすことで人気物件にすることができた事例を紹介します。

2013年秋に取得した平成6年築RCには2つの大きな問題がありました。@南側の雑木林のせいで室内が真っ暗なこと、A駐車場の台数が足りないことです。

@の問題については、前回のコラムで、お手紙作戦によって無事に解決したというエピソードを書きました。今回の話題は、本丸の駐車場問題です。

私は初めて買った千葉のアパートが、駐車場不足で埋まらず、最終的に売却するという苦い経験しています。そのため、購入前から駐車場不足解消については真剣に検討しました。

さて、このマンションは3DK×16戸ですので32台分( =200% )の駐車場を備えることが理想です。しかしここには16台分( =100% )しかありません。

都会の方は、100%あればいいのでは? と思われるかもしれませんが、地方のファミリー物件に入居される方はほとんどが夫婦共稼ぎなので、1世帯2台分が必要になるのです。

前に駐車場不足で苦労したんだったら、最初から200%の物件を買えばいいのに・・・(^_^;)

と思われるかもしれませんが、そのような物件はあっという間に売れてしまうので初心者の私には回ってきません。そんな理由から、あえてリスクをとって、駐車場不足のこの物件を買うことにしました。

■ 駐車場を開発するという考え方

とはいえ、何の目算もなく買ったわけではありません。購入前に何度もこの物件を下見して、第二駐車場の候補地を3つ決めていました。
下の画像はこのマンション周辺の航空写真です。



青いところがもともと備わっていた駐車場( 第一駐車場 )です。それ以外の3方向が全て空き地や雑木林になっていたので、「 3つのうち1つは売ってもらえるだろう」と考えたのです( 大雑把ですね・笑 )

このうち候補B( 緑 )の土地は、市が造成した宅地でした。ここは確実に買える土地なので、安全パイです。しかし価格が高いので優先順位は3番目にしました。

そうなると残りは候補@( 黄色 )と、候補A( 赤色、ここが後で第二駐車場になる )となります。順番にアプローチしていきました。

■ どちらも袋小路に・・・

候補@( 黄色 )の土地は、リコーグループが所有しています。前回の記事で雑木林を伐採してもらった箇所です。



仲介業者さん経由で打診したところ、「 数万坪の土地が一筆になっていて、それを丸ごと売りたいのでお断りします 」という返答がすぐに返ってきました。

気を取り直して、後に第二駐車場になった雑木林( =市有地 )にアプローチしてみました。担当部局に電話して事情を話すと、少々感情的な返答が返ってきました。

「 事業用地として国有地を市に払い下げてもらったばかりなので、売ることはできません!! 」

さらに、こんなことも言われました。

「 仮に売ることができるとしても、数万坪の土地を分筆するためには周辺の地主さん全員から承認を得ないといけないので、境界確定費用だけでも莫大な金額になりますよ 」

言われてみればその通りです。自分の見通しの甘さを恨めしく思いながら、仕方ないので購入は断念しました。

うーーん・・・。こうして候補@・Aともボツになってしました。この時の私は、最後に残った高い分譲宅地を買うしかないのかな〜(^_^;)と暗い気分になっていました。

■ 売れないなら貸してくれ!

諦めきれずにずっと考え続けていたら、何週間か後に突然ヒラメキました。

売れないんだったら貸してもらえばいいじゃん!

こうなったらダメ元で再アプローチです。仲介業者さんに経緯を説明し、「 市役所に『 この土地を貸して欲しい 』と御社から打診してもらえませんか? 」と依頼しました。

この仲介業者さんは地元で一番の老舗で、市役所にも深く食い込んでいるからです。そうしたところ数週間後に仲介業者さんから連絡がありました。

「 担当課にいる友達にこっそり聞いてみたら、貸すほうが若干ハードルは低いそうです。ただし、特定の事業者にそうした便宜を図る大義名分がないと無理だそうですよ 」

なるほど、ありがたい情報をいただけました。

「 大義名分って何があるんでしょうね・・・??」と質問したところ、その担当者さんはなんと、その答えも聞いておいてくれていました。

「 ええ、別の課の同級生に相談してみたら、『 土地を貸すことで人口増加につながるという理屈だったら通りやすい 』と教えてくれましたよ(^_^) 」

ここまで分かればもうこっちのものです。

■ 市長宛に嘆願書を提出

そこで、日当たりをよくするために目の前の雑木林を伐採してもらったときと同じように、今度は市長さん宛に嘆願書を書きました。論旨はこうです。


・この市には賃貸住宅が不足していて、この市で働く人もやむなく隣町に住んで遠距離通勤している人が多い
・私のマンションは16戸中10戸も空いており、駐車場不足がその一因です
・市有地の一部を貸してくれたら市外居住の方が移り住んでくれると思われます
・ファミリー物件なので1戸3名とすると30人の人口増加に寄与します
・借りた土地の雑木伐採や土地造成は当方負担で、市の財政負担はありません
・借地料が新たな財政収入になります

それに造成計画などを添付して提出したところ、市長決裁ののち、市議会の決議も得られて、無事お借りすることができました。

そしてすぐに造成工事を行い、立派な第二駐車場が完成しました。私の土地ではありませんけどね(^_^;)



3月末に滑り込みセーフで第二駐車場が完成すると。入居ラッシュです。あっという間に満室になりました。入居者は目論見通り、市外からの方が7割で、ちょっとだけ人口増に寄与することができました。

地方都市はどこも人口減に苦しんでいますので、人口増につながる施策は受け入れてもらいやすいことを痛感しました。

また、老舗の不動産屋さんはこちらが思いもよらないような人的ネットワークを持っています。この仲介業者さんには感謝しても感謝しきれないほど恩義を感じています!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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