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レバレッジと減価償却を活用しよう!ー家を10戸買って直すより、10戸のアパート一棟を買う方が早いー

ポールさん_画像 ポールさん 第21話

2020/4/4 掲載

前回のつづきですw
無借金で物件を買い進め、無借金キャッシュフロー月200マン円を目指していたぼくちゃんは、1年で10戸の家を現金で買い、





ふんどし王子に、 「 一年で10戸家を買って貸したったwww ぼくちゃん天才www 」とドヤ顔で自慢していました。

すると、ふんどし王子が衝撃的発言をしたのですwww

「 10戸家買って直すより、10室1棟のアパート買ったほうが早いよ 」





え・・・?!
な、なんだと・・・!!
そんな方法があったのか・・・!

その発想はなかった・・・!www(おいw






よく考えたらボロ戸建てを買うと、直したり貸すのに時間がかかります。それなのに、売買に必要な書類の手間や、税理士にかかる経費等は一棟物とさほど変わりませんw

実際にふんどし王子がアパートを買ってキャッシュフローを月に20マン円くらいアップさせているのを見て、「 一気にキャッシュフロー月に20マン円アップだと?! ぼくちゃんの努力は一体・・・ 」と無力感を覚えたのはいい思い出ですwww





■ 若いうちの「 自由 」を得るためにリバレッジでスピードを買う

ぼくちゃんは何のために不動産投資をしているのか、その時改めて考えました。
最初は単純に貧乏がいやでお金持ちになりたかったのですが、今の僕の優先順位一位は「 自由 」です。





その自由を手に入れるため不動産投資をしてお金を稼ぐ! と思うようになっていました。
そしてもう一つ、大事にしていたのは「 若さ 」です。





80歳になってからお金持ちになっても僕の中では意味がありませんw
「 できるだけ若い時に自由なお金と自由な時間を多く手に入れる 」ことに価値があると思うようになっていました。





そしてさらに、衝撃の言葉を尊敬する先輩大家さんからいただきましたw

「 不動産の最大の醍醐味はレバレッジ。若いのにレバレッジを使わないのでは、不動産投資している意味がない 」

これをはっきり言われたときは、「 そ、そうだったのか・・・!!www 」と脳みそをぶん殴られた気持ちでしたw





不動産投資は時間を味方につけられるのが特徴の一つです。若さ( 時間 )とレバレッジというのは非常に相性がいいのです。

僕は一棟目の新築を31歳で購入しましたが、22年ローンだったので完済してもまだ53歳です。もし50歳から買って20年ローンだと完済は70歳ですw

完済したころにはこの世にいないかもしれませんw。まぁ途中で売ればいいのかもしれませんが、やはり若いほうがなにかと有利だと思いますw。

そもそも、よく考えたら「 戸建てを現金買い! 」と言っていましたが、その原資はレバレッジをかけて買ったアパートの売却益だったのですw(でしょうねw

大きくレバレッジを効かせていたために、売却したときに大きな利益を得られたのです。そのことに気づいていませんでしたw(おいw





1,000マン円の利益を得ようとするとき、1億円の物件を1億1,000万円で売るのはそんなに難しくないかもしれませんw。しかし、100万円の物件を1,100マン円で売るのはかなり難しいでしょうwww

つまり、レバレッジを効かせることによって動かせるお金が大きくなり、大きな利益をゲットしやすくなるのですw。( これは売却益だけじゃなくて家賃収入も同じ )





■ 減価償却を活用するとお金が残る

そして勉強していくうちにもう一つ、不動産投資においてレバレッジと一緒くらいにとても大事なものを発見しましたw

それは「 減価償却 」です!

ツイッターの若い現金ボロ戸建て派の人はあまりこの魅力に気づいてない、もしくは減価償却のうまみを理解していない人が多いんじゃないかと感じていますw





ズバリ、不動産投資においてお金を残す秘訣は、減価償却にありますw。激安ボロ戸建てを買い進めた場合、減価償却がないため、税金をいっぱい払わなければなりません!

一方で、この減価償却があれば税金をあまり払わなくてよくなります。そして、この減価償却を多く取るには、通常は大きい物件や新しい物件を買う方が有利です。

僕ちゃんは借金をしてレバレッジを効かせること、減価償却を理解してうまく利用することが、不動産投資で成功するためには大切だと気付きましたw

減価償却って何? という方、詳しくは自分で調べて勉強してくださいwww(おいwww





そして不動産投資とはいきつくところ、「 時間を味方につけてレバレッジを効かせ、減価償却を使いお金を残すゲーム 」と思うようになってきましたw





■ 「 価値より安いボロ戸建て 」を買うと融資が引ける

話は戻りますが僕が34歳でリタイアしようと思った当時は、今と真逆で「 サラリーマンの属性で融資する 」という銀行がとても多く、「 リタイアしたら今後融資を引けないんじゃないか 」ととても不安でしたw

しかし、その心配は無用でしたw。。。というのも、僕はボロ戸建てを無借金でいっぱい持っていますが、実はただのボロ戸建てではなく、路線価が1,000マン円の物件を100マン円で買っていたのですwww(ここ超大事ねww


ぼくちゃん仕入れの超絶天才なのですwww





ツイッターを見ていると、価値のないボロを買ってるんじゃないかと心配ですが、皆さん大丈夫でしょうかwww

価値のあるボロ戸建てをいっぱいもっている僕ちゃんは、銀行様のほうから「 ポールさん、若いのに借金しないともったいないですよ、1億くらい借りませんか 」と言われるようにまでなりましたw




数年前まで銀行に門前払いされていたぼくちゃんも数年で偉くなったものですw。さらに、僕がリタイアした後で銀行の方針が変わり、「 サラリーマンには基本的に融資しない 」ということになりました。

僕は会社を辞めてドキドキしていたのですがw、「 ポールさんは今後も不動産事業者として大丈夫です」とのことで、時代が僕に追いついてきましたwww(調子に乗るんじゃないw





ということで、サラリーマンをリタイアする前に、今後サラリーマンやめたら借金できなくなるかも、という思いから積極的にレバレッジもかけていくことにしましたw

そして新築もボロ戸建てもガンガン買っていった結果、今のスタイルの「 借金で新築もやりながら現金でボロ戸建てを買う 」ハイブリッド投資が完成しましたw





現金でボロを買えば担保になる上、入金家賃も返済原資と見てもらえるので融資が出て新築が作れる。新築が完成したらキャッシュフローでまたボロを現金で買える、という無敵のサイクルの完成ですwww





ということで、僕が無借金派から今のハイブリッド投資スタイルに変化したきっかけをお伝えしましたw

僕はこの不動産投資のしくみをうまく使ったおかげで若くして経済的自由と時間的自由を手に入れることができました。

みなさんもぜひご自身にあった投資法を見つけて、自由を手に入れたら全国で僕と遊んでくださいwww

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プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
ポールさんのブログ

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4000万円弱、CF2000万円超を見込む



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