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ボロ戸建投資がリタイアを目指す人に最良ではない理由。CCRを意識しよう!

ポールさん_画像 ポールさん 第41話

2021/1/16 掲載

最近よく、ポールさんはどうやって不動産投資を始めたんですか? とか聞かれるので改めて初期の頃のことを書きたいと思いますwww。今まで1659764まん回くらい言ってるんですが、僕が最初に買ったのは区分マンションです。





次に新築アパート一棟を買って、その次に中古のマンション一棟を買っていますwww





このあたりの話は、僕ちゃんのお下品な立身出世伝のブログや過去のコラムに書いてあるので、もしよろしければご覧くださいw




■ ブレブレのポールの投資手法

中古マンションは、アベノミクス効果( ?) で融資が付きまくっていた時期に富山にもバブルがやってきたので、その時に全部売って現金化しました。その売却益でボロ戸建てを現金で買い進めたわけです。

そしてサラリーマンをリタイアする時に、もう融資が引けなくなるかも、借りられるうちに借りるぞと思い( 当時はサラリーマンの属性に対して融資がつく時代だった )、レバ派に舵を切って新築を建てまくり今に至る、という感じでございますwww





初期の頃の僕ちゃんの心情を時系列で並べてみると、

・現金買いじゃいつまで経ってもリタイアできない!借金こそ正義だ!

・フルレバで物件を買う

・借金がどんどん増えていく!借金こわい!やっぱり現金買いが一番!怖いから全部売ろ! (メンヘラ発動!)

・売却益を得る

・売却益を使って現金で戸建を買う

・現金はやっぱり遅い!リタイアしたいから、融資がつく今のうちに融資引こう! 融資ひくのが至高の不動産投資!(メンヘラ発動!)

・フルレバで新築アパートを建てまくる

・現在w

とあっちにいったりこっちにいったりで、まさに不動産メンヘラそのものの投資人生ですwww。10秒前と真逆のことが言えるミスターダブルスタンダードとはぼくちゃんのことですw





■ ボロ戸建投資はリタイアを目指す方法としては最良ではない

そして今、ボロ戸建てブームと言われており、富山からも350万円以下のほどよい物件が消え去りました。若い不動産屋さんたちもボロ戸建てを買い始めています。

ライバルが増える中、僕ちゃんたちも仲間内で物件を取り合い、入居者を奪い合っている状態です。最近は仲間同士で「 オレたち、首の締めあい大家 」と言い合っていますwww





ボロ戸建て大好き、ポール被害者の会の皆様にお伝えしたいのですが、今は加熱し、奪い合いの魅力的に見えるボロ戸建て投資ですが、最速でリタイアを前提とした場合、最良の選択とは言えないと思いますwww

みなさん貯金が少ない中で、「 とりあえず流行ってるし、この金額ならなんとかなりそうだし、ボロ戸建てやっとくか! 」的な感じで始めると、さあ大変。かなりの時間をかけないとリタイアできないですよwww

流されてはいけません!まず、サラリーマンをリタイアするためにいくら必要かを計算し、目標キャッシュフローを設定して、そのための戦略を立てて、そこから戦術をどうするかを決めていきましょうwww





そこのあなた!
目標キャッシュフローを決めていますか??
そこに何年でどうやって、どのような手順で辿り着くつもりですか?

ボロ戸建て投資というのは戦術の一つに過ぎません。リタイアという目標がある以上、戦術は多い方が有利です。そして、「 最速でリタイアする 」という部分において、一番向いていない戦術はボロ戸建てだと思いますwww

そして、これはポール被害者の会の皆さんにお伝えしなければいけない衝撃的事実なのですが、なんと!ボロ戸建てを買うとお金が減りますw。しかも!!凄まじい勢いでwww

世の中のボロ戸建てプレイヤーを見てくださいw。みんな口を開けば「 お金がない 」と言っているじゃないですかwww。特に買わずにいられない重度の「 ボロ戸建て依存症 」であるぼくちゃんとルイ85世帯くらいさんwww


(あ、ルイルイの目線ずれてましたwさーせんwww)

ボロ戸建てを買って利回り50パーでも、回収するのに2年かかりますからね。普通、利回り20パーあれば優秀と言われていますが、それでも現金だと回収まで5年もかかりますよw。

ボロ戸建てをガンガン買うとガンガンお金減るのに、それを回収するにはすごい年月がかかるのです!

■ CCR( キャッシュオンキャッシュリターン )を意識しよう!

CCR( キャッシュオンキャッシュリターン )という言葉があります。これは突っ込んだ現金に対する投資回収率みたいなものなんですが、ボロ戸建てはこのCCRが非常に悪いんですwww





このCCRを意識しないと現金が枯渇してキャッシュアウトし、ゲームオーバーになりますwww。逆に言うと、キャッシュさえあればゲームオーバーにはなりませんwww。いつの時代もキャッシュイズキングです!

CCRが悪いと、お金がなくなってつらいです( 涙 )。少ないお金を最大限に生かすこと、減らさないことが、最速でリタイアするためには大切だと思いますwww





僕ちゃんの場合は最初に身の回りのもの全てを売って作った500マンが種銭だったわけですが、この500マンを最大限有効に使う、減らさない、できるだけ早く回収することができたから、短期でリタイアできたわけです。

道筋は人によって違うと思いますが、その戦略を立てることが、不動産投資の醍醐味だと思いますwww





もしその500万円で250万円の戸建てを2戸買っていたら、キャッシュフローは5マン×2戸で10万円にしかなりません。これでも利回り24%なので一般的には優秀な投資と言えるでしょう。そして、CCR( 投資資金回収率 )も24%なので利回りと一緒になります!





ここで、ぼくちゃんがやった作戦を紹介します。

【作戦1】
まずは評価額650万円、家賃5万円、利回り17%の区分ファミリーマンションをオーナーチェンジで350万円で購入。

【作戦2】
次に区分マンションを共同担保に入れて融資を引き、利回り10%の8室の新築アパートを4,000万円で購入!キャッシュフローは15万円プラス!

【作戦3】
次にフルローンで利回り15%の4,000万円の中古一棟マンションを買いました。これでキャッシュフローは20万円プラス!

3軒の合計のキャッシュフローは月40万円!たった三手でです!

同じ500万円の使い方でも、ボロ戸建てを買っていたら月のキャッシュフロー10万円なのに対して、僕ちゃんのやった作戦では月40万円入ってくるようになりましたw

CCRはほぼ100%で、500万円使っても一年で手元に現金が戻ってきます!ここは重要なポイントですw





それだけでなく、DIYでボロ戸建て二棟を直すのよりずっと楽ちんですwww。1年で資金を回収できるので、それを元手にまた次の物件を買うことができちゃいますw

もし、フルローンで利回り15パー、価格1億円のマンションとか買えたら一撃で月のキャッシュフロー50万円くらい行くのでどう考えてもそっちの方が早いですw。目指すキャッシュフローを月100万円と設定した場合、到達までのスピード感は全然違ってきます。





どうですか!!ポール被害者の会の皆さん!!
リタイアするためにはこっちの方が楽で早いですよwww
( お前が言うなwww )

ボロ戸建てもいいですが、ちゃんと戦略たててやらないといつまでたってもリタイアできませんよ!!

僕がボロ戸建てでリタイアできたのは売却益の現金があったのと、クレイジーマインドで鬼のように買って鬼のように直して鬼のように貸したからですwww。ボロ戸建て投資をやるなら買ってから1カ月以内に直して客付けしたいですね。

ちなみに、他にも副業があって、それで儲けたお金を固い投資に変えるために現金買いでボロ戸建てをやるのはオススメですw。僕ちゃんでいうと売却益やメルカリなどのお金がそうでしたw。世の中、何事もバランスが大事ですねw。

■ 自由になるのは早い方がおすすめ

なんでこんなことを言うかと言うと、周りのズッ友たちに早くリタイアしてほしいと思っているからですwww。去年、全国セミナーツアーで多くのズッ友ができましたがみんな勤め人で平日は遊んでくれませんwww

実は平日に遊ぶメンバーは全国どこへ行っても大体一緒です!皆さんにもっとぼくちゃんと遊んでほしいですwww( 自己中乙www )。そのための不動産投資じゃないですか(違うかw)

早くしないと僕ちゃんもおじさんになってしまいますw
あ、もう十分おじさんですかwww





若さというのはお金では買えません。「 時間=命 」と考えると、自由になるのは早い方がおすすめですw。たぶん30代の自由な時間の一年って現金化すると1億円くらいの価値があると思いますw。少なくとも僕はリタイアして2年、そう感じておりますw

ズッ友の若手エース不動産屋には、「 ポールは普通の人の人生三回分の経験値がある 」と言われておりますが、それも若さがあっての行動から来ていると思いますw





あ、間違えたwww
こっちだったwww



( 手遅れですかwww )


ということで、アーリーリタイアを目指す全国の皆様、ポール被害者の会のみなさま、僕ちゃんは早く全国で遊んでいただきたいのでこちら側の世界でお待ちしておりますねwww( どこから目線だよwww )

おわり

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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