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なぜ最初の物件にファミリータイプのオーナーチェンジ区分マンションを選んだのか?

ポールさん_画像 ポールさん 第42話

2021/2/6 掲載

今回は最初に買ったファミリー区分のお話をしたいと思いますw

その前に、なぜ僕ちゃんが不動産投資を始めたかを説明すると、お小遣いが欲しかったからです! 当時、三交代勤務の本業の合間に肉体系アルバイトをして、夜もバーのバイトをしてと働きまくっていたら、血尿が出ましたw









医者から「 働きすぎです 」と言われ、不労所得を得る方法はないかと必死に検索して吉川英一さんやふんどし王子にたどり着き、「 ワイも不動産投資をしよう 」と思ったのがきっかけでした。

このあたりの経緯は過去のコラムをご覧くださいw

■ いくつも種類がある不動産投資の中で、どれを選ぶか?

血尿がでた僕ちゃんは、不動産投資を始めるために、自分なりに勉強を始めました。当時はボロ戸建て投資は全く主流ではなく、「 ボロ戸建て投資 」という言葉は加藤ひろゆきさんの本でしか知らないレベルでしたw。





今は激安戸建てが余るくらいある富山ですが、当時はどんなに安い家でも600マン円くらいしました。( それが今では巷には空き家があふれ、10マン円で戸建てが普通に売っております。時の流れとは恐ろしいものですw )

当時の僕ちゃんはずぶの素人で、「 借金はこわい! レバレッジをきかせた一棟ものの不動産投資は自分にはまだできない!カタにハメられる!! 」というマインドブロックがありました。完全にナニワ金融道とミナミの帝王の読みすぎでしたw





( それが今では借金王ですwww時の流れとは・・・以下略 )





そこで、初期の頃はフン様もやっていたという区分マンション投資に行きつきましたw。今となればなぜかわからないのですが、自分の中に、「 不動産投資と言えば区分投資から始めるのが王道! 」という偏った知識もあったような気がしますw

今はボロ戸建て投資がそんな感じになっていますねw。
ちなみに不動産投資は宗教のようなもので、





フルレバ派、
ノンレバ派、
フルリノベ派、
直さない派、





区分派、
一棟モノ派、
ボロ戸建て派、





ボロ巨艦派
地方木造新築派
都心新築派など





いろんな宗派があります。どれが正解とかはないので、好きなのを選んだり組み合わせたりしたらいいかなと思いますwww

時代によって流行りがあり、今はボロ戸建て派と都心新築派がブームな気がしますwww。
ちなみにぼくちゃんは唯一無二のクレイジーマインド教ですwww





なお、パワーストーン派や、





ふんどし派はこちらですw





まぁそれはいいとして、当時は偏った少ない知識の中で、「 できるだけリスクを少なく不動産投資を始めること 」のみを考えていましたw( 今は大きく儲けたいため積極的にリスクをとっていきますw )

「 現金の枯渇 」と「 空室 」をできるだけ避けたい。根が小心者でチキン野郎の僕ちゃんは、持っている現金が少ないので、この中でどうやって物件を買うか作戦を考えなければいけませんでした。




■ リスクの少なそうな区分マンションが欲しい!

そこでちょろっと勉強した浅はかな知識でたどり着いたのが、「 ファミリー物件の区分マンション現金買いオーナーチェンジ 」でしたw

ファミリー物件は入居が長いと本に書いてありましたし、現金買いのオーナーチェンジなら一時的に現金は出ていくものの、すぐに家賃が入金されるし、借金もないので失敗するリスクは限りなく低い、そう考えたのです!





ところが、実際に探してみると、そもそも富山には区分マンション自体が少ないため、僕ちゃんのような小資本しか持たない若造が買えるファミリータイプの区分マンションとかほとんどありませんでしたw

少ない候補の中から、どのエリアにしようかなと悩んでいたんですが、ファミリーなので子供の学区が大切になるんじゃないかと思いました。当時児童養護施設に勤めていたためどこの校区がいいとか悪いとかはわかっているつもりでした。





そこで思いついたのが文教地区ですww

富山には当時、「 私立 」の小中一貫教育みたいなお金持ちの人が行く英才教育校みたいなところはありませんでした。( 現在はできました )。
そのため富山のお金持ちは選択肢がなく、お金持ちの人はみんな国立大学付属の幼小中一貫教育学校に通うというのが一つのパターンでしたw

ファミリー物件を買うにしても、治安が悪いところに買ったら大変なことになりそうだなあ・・・

うん、そうだ!貸すならお金持ちに貸そうwww
お金持ちだから滞納とかないだろう!!

お金持ちからお金をいっぱいもらうんやーwww
( 貧乏人の発想乙www )

(゚∀゚)キタコレ!!
これが富の再分配かぁwww( 違うw )





と思い、エリアを文教地区国立大学エリアに決定!!

さっそく、物件を探すことにしましたw。当時もポータルサイトはありましたが、富山のような田舎の不動産屋は自社のホームページに物件を出していることが多いとネットで見ましたwww

( 当時は不動産仲間もおらずブログと本のみが情報源でしたwww )

そして、地元系不動産屋のホームページを調べること1時間くらい!!(短っw

ついに!!文京エリア!!
RC築30年くらい、650万円、家賃55,000円、利回り10%くらいの90平米4LDKを見つけましたwww





今見たらまったく1ミリも欲しくありませんwww(おいwww




■文京エリアのファミリー物件に指値を入れる!

当時の僕ちゃんがどこにひかれたのかわかりませんが、とりあえず現地を見に行くことにwww。すると、なんと立派なマンションでしょうか!! す、すごくおおきいです・・・





さらに調べてみると、このエリアにRCの4LDKはほとんどない!
これはきた!まさにお金持ちのセレブが住むのににふさわしい物件!!!

きっとこのオンリーワン物件にお金持ちが入居申し込み殺到しているんだろなぁwww と、勝手な妄想が膨らみますwww



妄想乙www


さっそく不動産屋さんに電話してみることに!! すると、なんと!!! オーナーチェンジ物件だというではありませんかwww。買ったその日からお家賃が発生するということです!!!!





これはいい!!!
さらに!!!
入居者は付属小学校に通っているとのことでした!!!





ということは!
少なくても中学校を卒業するまでの間は住んでくれる可能性が高いということではないでしょうか!!
僕ちゃんの狙い通りではありませんか!!!!
さらにさらに!!借りているのは会社経営者のお金持ちというではありませんか!!!!

きたーーーー!!!
僕ちゃんの読み通り!!ぼくちゃん名探偵!!!






ほしい!
これは買うしかない!!


しかしお値段は650万円!!!
そんなお金は持っておりませんwww(おいwww





そこで不動産屋さんに、「 実は予算が350万円しかありません。なんとかこっそり350万円になりませんかね?! 」と様子を見ながら聞いてみたのですが、「 そんなこと聞いたら売主さんに怒られちゃいますよ! 」と言われてしまいましたw

しかし僕ちゃんは、「 そこをなんとかwww 僕の全財産をかけた一世一代の勝負なんですw きくだけでもきいていただけませんかwww 」と魂のローリングスプラッシュ土下座でお願いwww





すると、「 わかりました、聞くだけ聞いてみますねw 」と言っていただけましたw

そして数日後、不動産屋さんからお返事の電話が!
「 売主さんオッケー出ましたよ!! 」とのことでした!

やったー!!!!




「 ありがとうございます!!! なんで指値が通ったんですか? 」ときくと、「 早く売りたい、手放したい、とのことでしたよ 」と言っていました。

その時は、超ラッキーwwwくらいにしか思わず、僕ちゃんはこうして初物件を買うことになったのです・・・





つづく

プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
ポールさんのブログ

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4000万円弱、CF2000万円超を見込む



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