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ポールは富山に新築RCを建てるのか!?シコらせ商業地の活用案6パターン

ポールさん_画像 ポールさん 第60話 著者のプロフィールを見る

2021/12/4 掲載

自称天才の僕ちゃん、天才と言いながら何度も失敗し、死にかけて、それを超えることにより成長してきた、まさに死の淵から復活するたびに戦闘力が上がる自称リアル戦闘民族サイヤ人投資家であるw

おまえはヤムチャなw

今年もそこそこの失敗をやらかしていますw。例えば、富山の超絶一等地!の商業地の250坪という広大な更地を絶賛シコらせ中w。なんだかんだ1年くらい放置プレイしていますw
これが自称天才投資家の実力やでwww( どこがwww )

今年は新築アパートを二棟建てたので、それが落ち着いたら、来年こそ、この超絶一等地の商業地250坪をなんとしても料理したいところである!

料理の鉄人 家を焼いてはいけませんw

■ 6パターンの商業地活用法

そこで、この土地の料理方法を考えてみましたwww

  • ① そのまま更地で貸す
  • ② そのまま更地で転売
  • ③ お得意の木造新築アパートを建てる
  • ④ 切って分けて新築戸建てを建てて売ったり貸したりする
  • ⑤ 新築重量鉄骨マンションを建てる
  • ⑥ 新築RCマンションを建てる

こんなパターンを思いつきました!
うーん、どうしようかな〜。

①②はここだけの話、すでに募集を始めているので置いといて〜( おいw )、③④⑤⑥について解説しましょうw

③ 得意の新築木造アパートを建てる

これはもはや僕ちゃんレベルになればかなり飽きてきた投資法ですw( おいwww )
ただ、この土地は土地値が高い超絶一等地の商業地なので、新築木造アパートを建てるのはかなりもったいない気がしますwww

商業地とは一般的には容積建蔽率が大きく、土地値も高いので、上に高く積んだほうがお得的な土地といわれていますw

商業地域 建ぺい80

新築木造アパートですが、この土地の場合、広さがあって建物の規模も金額も大きくなるめ、積算割れしやすくなり、売るときの融資がつきにくいと見込まれます。そう考えると、この立地ではあんまりオススメできない投資法となりますw

ということで一時キープwww( おいwww )

④ 切って分けて新築戸建てを建てて売ったり貸したりする

ぼくちゃん、実は「 業者免許 」を持つ法人を所有しているので、こんな技もできちゃうのですw。位置指定道路的なものを作って、何棟かの戸建てを建てて売ったり、貸家にしたりする作戦ですw

新築戸建の分譲案

しかし、現在の富山県でこの手法をとっている他の業者たちは絶賛シコらせ中のため、銀行様からは「 みんな売れ残っているので分譲はやめてくださいね 」と言われていますw

僕ちゃんの場合、売れなかったら新築戸建を賃貸にして家賃をもらう、ということもできるのでそれほど怖くありません。価格は4LDKの戸建が一棟1,200万円程度で作れるみたいですw。妄想家賃は15万円を目指しますw

作戦はこうだ!
奥の端から家を作っていって、賃貸で決まるか売却が決まったら次の棟を作る!!
これなら、借金ばかり膨らんで返済に困るということリスクを避けられるぞ!

というセーフティマインド全開の作戦www
むしろ新築戸建てを賃貸に出しながら、うまくいけば売る、という言い方の方が正しいかもしれませんwww

新築戸建ての賃貸案

この案の問題は、位置指定道路などの整備、分筆、水道引き込み、外構などにかなりお金がかかり、売却でも賃貸でもかけた時間に対してあまり儲からないということです!
僕はすぐお金持ちになりたいですw( おいwww )

あと、投資というより事業の色が強いのでリスクが大きくなりそうな予感がします。あと、「 餅は餅屋 」と考えた時、分譲なんて素人がマネしてやっていいのか、とんでもないトラブルになった時に責任取れるのか、などの問題もあります。

もし、このやり方を真似したいという方は、業免のある法人を買うか、宅建取って業免取ってからやってくださいね!

うむ、悩むな〜w
ということでこの企画もキープwww( おいwww )

⑤ 新築重量鉄骨マンションを建てる

これは富山の投資家の知り合いでやっている人がいなくてよくわからないのですが、とりあえず見積もりを取ると、木造新築の2割り増しくらいで一部屋800マンくらい( だった気がする )でした。

妄想利回りは木造の10パーに対し、重鉄は8パーくらいかと思いますw。耐用年数が34年なので、34年融資を引ければ利回りが低くても十分キャッシュフローは出ますw( そんなに長く引けるかは知りませんw )

また、3階建てにできるので狭い土地に有効なんじゃないでしょうかw
さっきも言いましたが、この土地は商業地で土地値が高いので上に積むのが効率がいいのですw

土地が安いと横に広げたほうが、都会のように土地が高いと上に積む方がお得(?)

それに、新築から14年経ってもまだ耐用年数が20年残っているので、売却する時も次の人に融資が20年つきます。そうなれば、利回りが高くなくても売れそうな予感、つまり高く売れる気がしますw

デメリットは特にないですが、重量鉄骨だと柱は頑丈ではあるが、界壁や音の問題や内装は木造と大して差がないので、たぶん家賃もそんなに変わらないのでは?という点が気になりますw

しかし、これはよさそうだぞ!!
キープ!!( おいwww )

⑥ 新築RC建築

これは、「 富山では別にやらなくていいのでは… 」と僕の中で言われていた投資法ですwww

建築価格が木造新築アパートの約2倍、40平米1LDKで一部屋あたり1,000万円いかないくらいという噂で、妄想利回りは7%台。ど田舎の富山ではまさに地主のみに許された至高の投資法ではないでしょうかwww

至高vs究極

メリットは、耐用年数が47年なので、築17年で売っても耐用年数30年残しで売れますw。17年後も融資が30年つくので重鉄より高く売れそうですし、都会の投資家もバンバン買っていってくれそうな気がします! これは出口が一気に広がる予感www

それだけではありません。実は、RCには地方ではあまり知られていない特別な価値があります。それは、「 RCしか借りない層 」がいるということですwww

そして、木造新築アパート王国の富山で、全体の賃貸物件の中でも新築RCは1割以下、ほとんどありません!!!

現在ぼくちゃんがシコらせている土地は立地から行って、賃貸物件を建てたら法人需要や都会からの転勤族向けになるかと思います。そして、法人というのは「 RC以外はNG 」というところがかなりあるという噂ですwww

聞いた話によれば、都会からの転勤族も一緒で、「 RC以外は賃貸物件にあらず 」という感じらしいw。つまり、今まで駅前新築木造アパート投資をしてきた我々木造新築アパート投資家たちは、この層をばっさりと捨てていたのです!!!

今後、ますます激化していく不動産賃貸業でこの層を取り込んでいけるのは、希少価値があってとてもよいのではないでしょうかwww

実は希少価値の高いフンドシ王子

そして、富山でもしRC一棟マンションを作った場合、ライバル物件が簡単に増えることはありませんwww

借金は一撃で2億くらいいくのに、キャッシュフローは少なく、かつ自己資金が必要なので、たぶん富山の投資家でも建てられる人はかなり限られています!そして、恥ずかしがり屋で内向的な富山県民の性格上、挑戦する人もいないでしょうwww

そもそも木造新築アパートで儲かるので、新築RCに挑戦する必要がありませんwww
つまり、逆にいうとブルーオーシャンが広がっている可能性があります!!!!!

ブルーオーシャンでサーフィン

■ 新築RCは、意外にいけるのか!?

しかし高い!!さすがに新築RCは高すぎる!( 見積もりはまだ来ていませんがw )
「 やらなくていい!やる必要もない!ポールには無理だ!」とか言われるとやりたくなってきましたw( おいwww )

絶対 押すな!!!

いや待てよ…もし一部屋1,000マンで作れて家賃75,000円もらえるなら、建物利回りは9%になるのか??

「 建物利回り 」とか言って自分の指標をごまかし始めたらいよいよ投資家として終わりです( おいw )。しかし、実際に土地は現金で買ってからけっこう経つわけですし、この際、土地代はないものと考えましょう( おいおいwww )

もし仮に15室で15,000万円、金利1.3パーの融資期間35年なら、返済比率は50パー程度になり、キャッシュフローも月に50マンほど残る感じになると思いますwww

一物件でキャッシュフロー50マンはでかい!!!!

むむっ!
意外にいけそうだぞ!!
いけるだろ!!

なんだかイケそうな気がする〜!!あると思います

土地値を入れた利回りで見ると7%とかは、もう目を瞑ることにしよう( おいwww )

よし、値段が合えばやろう!!www

メンヘラすぎて、お悩み相談をきいてもらった極東船長さんに合わせる顔がありませんwww
( ごめんなさいwww )

とういうことで、いろいろ言いましたが「 更地 」と言ってもいろんな投資法が無限にできますw。その中で最良の選択をすることが、投資家としての腕の見せ所ではないでしょうかw

百式観音 腕の見せ所で腕がいっぱい

来年は、なんとかいい形にして皆さんに報告したいですが、もしラッキーなことにめっちゃ儲かる結果になったら、皆さんには秘密にしておきたいと思いますw( おいwww )

ポールざまぁwww プギャーwww
な結果になった場合には、また皆さんにご報告したいと思います!お楽しみに!!

ポールタワー

おわり

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プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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